Créer une SCI avec les bénéfices d'une SAS ?

Petite précision : une SAS qui contrôle une autre société (SCI inclus) doit nommer un Commissaire aux Comptes.

Cette petite précision peut jouer dans votre décision finale.

Bonjour,

Pensez-vous que la SAS va dégager un bénéfice égal ou croissant chaque année, ou bien qu’il peut y avoir des coups durs et des besoins de trésorerie ?

Si c’est la première réponse, il faut réfléchir à une solution pérenne pour utiliser ce bénéfice.
Si c’est la seconde réponse (qui me semble tout de même probable car personne ne peut dire l’avenir), vous auriez intérêt à laisser cet argent dans la société (sous forme de réserves).

Je vois trois solutions :
1) créer une holding patrimoniale, qui devient propriétaire de la SAS et qui peut être propriétaire d’une SCI dans laquelle reverser les bénéfices dégagés par la SAS.
2) vous verser cet argent sous forme de dividendes, puis l’utiliser à votre guise (immobilier en direct ou sous forme de SCI ou PEA ou ce que vous voulez !). Avec la flat tax, se verser des dividendes sera relativement peu imposé.
3) laisser cet argent dans la SAS sous forme de réserves.

J’avoue que je ne suis pas chaud pour que la SAS investisse en direct dans l’immo ou bien au travers d’une SCI qu’elle contrôlerait en direct. Je trouve qu’il serait préférable de passer par une holding. Mais je dis ça un peu au feeling, je ne suis pas un spécialiste.

Je pense que vous devriez y réfléchir posément, avec l’aide de votre expert-comptable, et je pense qu’il serait même utile de consulter un avocat fiscaliste. Vous trouverez aussi plein d’infos sur le forum et sur l’internet avec une recherche sur les mots clés "holding" et "holding patrimoniale".

Si la SAS doit dégager des bénéfices de manière pérenne, il faut réfléchir posément à une manière pérenne de les utiliser. Ne faites rien dans l’urgence, car la solution choisie doit être la bonne pour les 10 ou 20 ans à venir !

Concernant l’obligation de CAC, un forumeur avait une réponse intéressante, en substance "je sais que c’est obligatoire, mais je ne le fais pas. Le droit des sociétés est plein d’obligations et elles ne sont pas toujours respectées". C’est un risque à soupeser…

Dernière modification par Bernard2K (07/11/2017 09h03)

Bernard2K a écrit :

Pensez-vous que la SAS va dégager un bénéfice égal ou croissant chaque année, ou bien qu’il peut y avoir des coups durs et des besoins de trésorerie ?

Pas de besoins important en trésorerie, peu de charges, nous offrons des services en informatiques, pas de matériel ou de local, juste de l’impôt et des cotisations sociales.

Bernard2K a écrit :

ou sous forme de SCI ou PEA ou ce que vous voulez !). Avec la flat tax, se verser des dividendes sera relativement peu imposé.

Flat tax, ce sont les 30% c’est ça

Bernard2K a écrit :

Je pense que vous devriez y réfléchir posément, avec l’aide de votre expert-comptable, et si nécessaire, d’un avocat fiscaliste. Vous trouverez aussi plein d’infos sur le forum et sur l’internet avec une recherche sur les mots clés "holding" et "holding patrimoniale".

Oui effectivement Bernard, vous avez raison, j’agis un peu dans l’urgence là, mais je réfléchis en même temps, j’avoue que c’est aussi un projet qui me tient à coeur d’acheter un bien que nous pourrions occuper dans une région qui nous plait, justement la région qui nous plait dispose de bien immobilier à hauteur de notre budget. C’est pour cela que plus j’y réfléchis et plus je suis convaincue….maintenant reste un peu la forme mais surtout la bonne procédure…

PavelK a écrit :

Non, ce n’est pas vrai. Il faut que le logement soit loué au prix du marché sinon cela peut être considéré comme un avantage en nature => redressement.

C’est bon à savoir! qu’est ce que j’en apprends sur ce forum! :-)

Dernière modification par Fucus (07/11/2017 09h25)

J’ai une SARL (code activité conseil en informatique) et sa filiale (code activité immobilier). Usage privé – oui, mais pour un loyer du marché (parfois même plus élevé). Donc il y a pas d’abus et tout à fait dans l’intérêt de la SARL foncière).
Cela fait 6 ans et demi que je fais ça en passant par notaire qui est au courant de mon modèle et un cabinet comptable. Les deux (séparément) me mettent en garde contre une seule et unique choses – c’est de louer en-dessous du marché à moi-même. Pour le reste il n’y a aucun souci.

Mon problème est plutôt ailleurs, la société mère (soit disant informatique) fait aussi des investissements en Bourse (elle détient quasi tous mes actifs) donc elle est plutôt une « holding animatrice » que une société du conseil. Informatique c’est par ou j’ai commencé!
J’espère que un jour je vais pouvoir écrire la même histoire comme Berkshire Hathaway (ex-société textile)! Haha!

Très bonne remarque que j’ai oublié de mentionner.
Par contre je sais pas comment ca marche pour les droits de succession? Si les biens sont amortis, valent donc zéro dans le bilan. Alors les enfants héritent les parts gratuitement? Trop simple pour être vrai.

Bonjour,

Ce sujet a déjà été évoqué sans avoir de réponses précises.

Je souhaiterai créer une SCI à l’IR détenue par ma SASU (10%) et par mon épouse (45%) et moi-même (45%). 

Acquisition d’un bien immobilier par la SCI :

•    Par un apport en CCA de ma SASU. Cet apport est bien entendu rémunéré afin de ne pas être qualifié d’un acte anormal de gestion.
Les statuts de la SAS ont été élargis à l’acquisition de bien immobilier.
•    Par de la dette auprès de la banque

L’idée est de purger la trésorerie de ma SASU avec cet apport en CCA.

Je me demande si ce montage est constitutif d’un abus de droit ou abus de bien … ?
Mes différents interlocuteurs (CGP et expert comptable) n’ont pas de réponses précises.

Afin d’optimiser ce montage et limiter l’imposition des revenus fonciers des associés,  est-il envisageable de prévoir des droits préférentiels pour les parts détenues par la SAS. J’imagine que les 10% de parts détenues par ma SAS perçoive 90% des loyers.
Cela permet de purger plus rapidement le CCA tout en bénéficiant d’une fiscalité favorable (l’amortissement du bien). 
A la revente du bien, les personnes physiques bénéficient de la plus value des particuliers.

Qu’en pensez vous ?

Merci au forum,

Bonjour,

Adrien55 a écrit :

Mes différents interlocuteurs (CGP et expert comptable) n’ont pas de réponses précises.

Et votre avocat ?

Il faut toujours penser à son avocat !

Votre avocat est là pour vous aider !

Donnez des sous à votre avocat !

(Hein ? Quoi ? Oui, je suis avocat, pourquoi, ça c’est vu ?)

Adrien55 a écrit :

Je me demande si ce montage est constitutif d’un abus de droit ou abus de bien … ?

Bin non, pourquoi ?

Adrien55 a écrit :

Afin d’optimiser ce montage et limiter l’imposition des revenus fonciers des associés,  est-il envisageable de prévoir des droits préférentiels pour les parts détenues par la SAS. J’imagine que les 10% de parts détenues par ma SAS perçoive 90% des loyers.
Cela permet de purger plus rapidement le CCA tout en bénéficiant d’une fiscalité favorable (l’amortissement du bien). 
A la revente du bien, les personnes physiques bénéficient de la plus value des particuliers.

Qu’en pensez vous ?

J’en pense que ça par contre c’est un "hénaurme" cassage de gueule en vue ; ça passera jamais.

Donc si votre projet est de bénéficier à donf des avantages de l’IS avec un rattachement minimal de la SCI IR à la société IS, c’est niet.

Franchement un prête rémunééré par la SAS c’est une idée moyenne ; vu le taux des prêts immos en ce moment…

Et clairement vous n’aurez pas les avantages de l’IS.

Si vous voulez défiscaliser par l’IS il faut rattacher la SCI à 99% à la SAS. Et si vous voulez bénéficier en plus du régime de taxation des PV immos à la revente du bien il faudra en plus passer par un démembrement sur titres de la SCI ce qui n’est pas une opération que l’on improvise. Il n’y a pas d’autre moyen d’obtenir les deux.

Adrien55 a écrit :

@ Bonjour VincenB,

Quels sont vos arguments ?

Les avocats conseillent une holding sans même écouter mon cahier des charges.

Vous allez être stupéfait : je sais lire ; et au passage, j’ai lu que vous aviez déjà une holding, je ne me suis donc pas amusé à en conseiller une autre.

Et j’ai lu : vous voulez faire remonter 90% les loyers dans la SAS avec une participation de 10%. C’est non. Oh rassurez-vous : la majoration de la base imposable à l’IS ne posera aucune souci à l’administration fiscale ! Par contre la minoration des revenus fonciers chez les personnes physiques, heu… Donc non. Les règles des sociétés IR sont strictes et le 238 bis K aussi.

En plus c’est absurde ; vous voulez faire remonter des revenus vers la SAS mais en ne déduisant que 10% des charges ! Donc vous faites remonter vers la société IS un surcroît de base imposable trop élevée… 

Donc non, désolé, c’est pas bon.

carignan99 a écrit :

Et notamment : un apport de fonds (trésorerie) fait par la SASU, en CCA d’une SCI que vous détenez à 90% en tant que personne physique (avec votre épouse) : est-ce que ça ne pourrait pas être interprété comme un prêt de votre SASU à l’un de ses dirigeants (vous)? Ce qui, à ma connaissance, n’est pas autorisé (à vérifier).

Un prêt direct par la SAS aux personnes physiques serait en effet une convention interdite.

Par contre un prêt à la SCI ne serait une telle convention interdite que si l’on pouvait démontrer une interposition de personne, or cette interposition est soumise à conditions strictes. Donc le prêt par la SAS à la SCI n’est pas en soi interdit à la condition que ce soit un prêt isolé et qu’il y ait entre elles des liens en capital - sinon on est sanctionné sur une autre fondement : la violation du monopole bancaire.

carignan99 a écrit :

Plus généralement et si l’essentiel des fonds amenés à la SCI proviennent de la SASU (et pas de vous en tant que personne physique), ça sent quand même la confusion patrimoine privé/professionnel à plein nez. Ou comment utiliser les fonds d’une entreprise pour financer l’achat d’un bien en tant que personne physique (via la SCI).

Si on le fait de la façon qui nous a été décrite là oui, c’est le suicide fiscal assuré.

carignan99 a écrit :

Franchement, la seule personne apte à réellement vous éclairer serait soit un comptable calé en la matière (mais en principe, un bon comptable ne va pas s’avancer sur ce genre de problématique, parce que ce n’est pas son métier) ou (préférable amha) un avocat en droit des sociétés.

Voilà !

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Dernière modification par VincenB (26/02/2021 13h19)

Adrien55 a écrit :

L’idée est que les personnes physiques détiennent majoritairement la SCI… La frontière est mince

Pourquoi ?

Il me semble que VincenB vous a déjà donné une piste sur comment vous devriez pouvoir atteindre l’objectif qui semble recherché en restant dans les clous : au lieu de detenir 2 x 45% des parts de la SCI, il faudrait plutôt envisager que vous et votre conjoint deteniez la nue propriété de la SCI, et que la SAS en detienne l’usufruit pour N années, en veillant aux détails du montage, et en étant conscient que ce serait sans doute compliqué à déboucler avant N années.

Une autre possibilité serait peut-être que vous (avec votre conjoint) déteniez un terrain, et consentiez un bail à construction à la SAS (ou à une SCI détenue par la SAS),  qui s’engagerait à construire un immeuble sur ce terrain, à l’exploiter ou le louer pendant la durée du bail, la propriété de l’immeuble revenant au propriétaire du terrain à la fin du bail (par ex après 30 ans).

Par ailleurs, il ne me semble pas certain que ces montages soient systématiquement plus avantageux (fiscalement) que la plus simple distribution du cash aux personnes physique qui le reinvestiraient ensuite. Tout dépend des hypothèses qu’on prend (et sur 30 ans, l’impact d’un petit ajustement d’hypothèses peut être important), et surtout de ce qui va se passer ensuite (de la réalité, qui sera différente des hypothèses prises pour décider) : évolutions de la situation (vos revenus, décès/divorce/etc., besoin de récupérer des fonds, rendement et valeur prise par le bien, etc.) et de la fiscalité (sur revenus, PV, IFI/ISF, donations/succession, IS, etc.)

Bonjour,

@ Vincent:
Nous pouvons éventuellement bénéficier des régles BIC-IS si les statuts prévoient des parts préférentielles (?)
Civilement, les personnes physiques détiennent 90% des parts de la SCI mais ne perçoivent que 10% des loyers.
A contrario, la SAS détient 10% des parts de la SCI mais perçoit 90% des loyers.
La fiscalité est donc déterminer pour 90% selon les règles BIC-IS ?

@ GBL:
J’ai envisagé le démembrement mais ce montage est trop complexe et dépend de trop de variable que je ne maitrise pas du tout.
Concernant le terrain, je n’ai pas les compétences pour mener ce projet.

L’idée est simplement de placer la trésorerie de la SAS afin de générer un revenu complémentaire sur des supports différents que l’usufruit et le financement participatif.
Compte tenu de la complexité, je vais probablement me diriger vers des parts de SCPI en PP pour placer ma trésorerie….J’ai toujours la possibilité de me payer des dividendes en nature dans quelques années si ma TMI est plus faible