Sb88 [91] : étude de cas immobilier (prêt in fine ou vente pierre papier pour acheter cash)

Bonjour JR et GoodByLenine merci de vos réponses,

Je suis dans le 92. Nous tablons surtout sur une hausse du prix du bien au fil des années avec le Grand Paris.
J’ai fait des simulations avec 5 agents immobiliers. Ils ont tous estimé ce bien entre 220 000 euros et 250 000 euros. Nous pourrions l’avoir à 205 000.
C’est aussi un endroit où il y a beaucoup de constructions dans le neuf (et du Franco Suisse). Ca part comme des petits pains à 8 000 euros le m²…..et c’est joli.

La rentabilité est très moyenne mais c’est un très bel appartement en pierre de taille avec une situation en plein centre ville et près du RER. Un locataire devrait s’y plaire. Il pourrait plaire à une profession libérale car situé en rez-de-jardin. Le syndic l’accepterait. Il y a déjà des professions de ce type dans la rue en parallèle, un hôpital (réputé) est à quelques mètres.
Les bons rendements sont situés dans une zone un peu plus loin mais avec des locataires qui seront sans doute moins sûrs.

La banquière nous a fait une simulation avec un crédit classique :
Il nous fallait sortir 1 000 euros tous les mois sur 10 ans.

- Pour ma part, mon métier n’étant pas sûr (j’ai 29 ans, d’où le pseudo "88"), je ne veux et ne peux qu’avancer une grosse somme (donc de 5 000 à 125 000 euros environ)
- Ma Maman a 65 ans, ses revenus de 41 000 ne sont pas sûrs non plus car ce sont des revenus locatifs  pour beaucoup. Pas de réelle retraite ce qui semble déplaire aux banquiers. De plus, je préfère qu’elle profite de son argent. Elle est encore jeune !
Pour le In Fine, la banquière nous a demandé de déposer la somme 205 000 X 120% dans sa banque assurance.
Sortir de la monnaie tous les mois pour un crédit est-il vraiment plus avantageux ?

Je me suis dit que la pierre papier sur l’assurance de ma maman devait avoir un moins bon rendement que cette pierre…d’autant plus qu’il y a des frais de gestion. Je gère déjà les apparts de ma maman et ça se passe bien.
Les rendements assurance en euros devraient passer à 1.8 l’année prochaine.

Désolée de mes maladresses mais j’ai l’impression que si on paie 150 euros d’intérêts à la banque tous les mois; ça représente 150 euros de réduction d’impôts X12 sur l’année ! Du coup, une action nulle.

Les questions sont peut-être :
- Combien va rapporter un rendement en paiement cash ?
- Un Placement en "in Fine"
- Un crédit classique

Surtout si on peut avancer tout en "cash".

Dernière modification par Sb88 (05/11/2017 14h45)

Merci KC44 - Ah ! Pas forcément intéressant alors ?
Ma maman ne sera imposée que sur le revenu en 2018. Elle est à environ 8 000.

J’ai comme l’impression qu’il vaut mieux toucher un loyer de ce bien (sans l’offrir aux banques)…quitte à payer plus d’impôts sur le revenu….

Avec les informations que vous avez indiquées, je pense qu’il est préférable de financer ce bien avec un crédit, le plus long possible (mais ça ne sera pas cash-flow positif) ou si possible in-fine (ça sera cash-flow positif, mais à l’échéance du prêt il y aura une énorme échéance à régler, ce qui sera "délicat", car un gros retrait d’un contrat d’AV s’accompagnera aussi du paiement de prélèvements sociaux + 7.5% sur les gains, ou de 30% de PFU, sauf si le contrat est très très ancien, ou alors il faudra revendre le bien) en donnant en garanti un contrat d’assurance-vie existant (votre banquière préférera un nouveau contrat chez elle, mais vous devez pouvoir négocier ceci, ou vous assurer que le contrat qu’elle propose est vraiment "bon" -ce qui n’est pas de loin toujours le cas-, même si ça vous fait payer 0.1 ou 0.2% de taux d’intérêt en plus).
Une alternative (plus compliquée pour la banquière, car 2 prêts à faire) serait d’emprunter une partie en crédit amortissable (par ex avec des échéance de 70% du montant du loyer attendu) long (20 ans), et le solde in-fine (avec un nantissement de contrat AV, mais d’un montant moindre) : ça pourrait permettre d’avoir un cashflow presque nul.

C’est ce qui prend le mieux en compte vos objectifs :
   - le rendement de l’opération sera meilleur qu’en payant cash, car les intérêts payés seront déduits de vos revenus fonciers, et le cash restant investi (au lieu de servir pour payer cash le bien immobilier) rapportera plus que l’emprunt ne coutera, après fiscalité (IR + Prélèvements sociaux).
   - ça ne changera pas forcément grand chose sur la disponibilité du cash (vous ne pourrez pas faire de retrait sur le contrat nanti, sauf avec l’accord de la banque, qui ne le donnera que si le contrat présente encore un solde de 120% du montant emprunté ou du montant restant du)
     (Note: Votre situation est différente de celle d’un emprunteur qui a des flux de revenus pérennes, et qui emprunte avec la perspective de rembourser avec ces flux, donc sans nantir)
   - vous aurez une assurance décès qui remboursera l’emprunt en cas de décès (de la personne sur laquelle l’assurance décès porte, ici plutôt votre maman)

J’ai déjà effectué des montages avec prêt in fine adossé à des contrats d’assurance vie pris ailleurs qu’à la banque.
J’ai aussi mixé prêt in fine et prêt amortissable.
Mon expérience : ça a été foireux, aucun des contrats d’assurance vie n’a eu les rendements escomptés et leur fiscalité a évolué. J’ai juste payé à la banque ce que je n’ai pas donné aux impôts.

Aujourd’hui, je réalise mes investissements de manière aberrante pour les "experts" : cela fait trois fois de suite que j’achète sans recours au crédit, c’est très confortable. Je paie certes plus d’impôts… mais plus du tout d’intérêts, sans parler des salamalèques avec les banques qui sont loin derrière maintenant.
Et l’épargne investie en immobilier a chez moi un meilleur rendement net que mes contrats d’assurance vie sur le long terme.

Par contre, votre situation ressemble un peu à un montage que je fais en ce moment avec mon fils : moi même plus jeune que votre maman, j’ai souhaité lui "mettre le pied à l’étrier" en lui faisant une donation de 25% du montant de l’opération et lui faisant prendre un crédit pour le solde.
Sur 10 ans, il n’aura pas de cash flow positif mais une petite épargne forcée très profitable à terme (il paiera un peu d’impôts et un peu de crédit) , d’autant qu’il est beaucoup moins fiscalisé que ses parents.
ça a le mérite de la simplicité.
La différence avec vous : je n’ai finalement pas opté pour la SCI (alors que mon épouse et moi en avons deux dont une qui sera une coquille vide dans quelques jours)… mais la somme en jeu est inférieure.

Il aura donc un logement plus petit qu’il sera libre de garder, vendre, louer, etc.
Et ses parents achètent le même appartement un étage en dessous sans emprunt… qui sera loué aussi mais en meublé… sans comptes à lui rendre. Vive la liberté (vis à vis des banques, de ses parents, de ses enfants).

Pensez-vous que la rentabilité locative serait supérieure au taux de prêt ? Les assurances risquent de coûter cher pour ma maman.

A votre avis, combien coûteraient les intérêts ? Et qu’est-ce qui serait économisé en impôts sur 10 ou 20 ans ?  Je me demande s’il y aura un réel effet de levier…

Si je "meuble" cet appartement. Si j’ai bien compris, je pourrais déduire 3% du prix d’achat tous les ans. Pendant combien d’années ? Cela représenterait tout de même 5 700 euros sur les 190 000 euros du bien net vendeur.

Bonne soirée !