Sb88 : étude de cas immobilier (2 appartements, optimisation locative)

Tentative de répondre à vos questions :

Il peut y avoir un intérêt à passer le 1er appartement en location meublée, en respectant les formes (racheter les meubles, accord du locataire, déclarer l’activité de loueur meublé,  etc.), moultes fois décrites sur le forum. En optant pour le réel (donc en tenant une comptabilité) et en inscrivant le bien au bilan, vous pourrez l’amortir (hors foncier, qui représente sans doute une part importante de la valeur du bien, si on se fie au rendement faible).

Idem pour le moment 2ème appartement loué actuellement en bureaux nus, mais ça ne sera pas forcément la même activité de LMNP (explorez https://www.google.fr/search?q=site:www … quip%E9s), et j’ignore s’il faut fournir les ordinateurs et téléphones, ou les crayons.

L’intérêt réel dépend de votre situation, en particulier de vos autres revenus et de votre situationfiscale actuelle (et vous n’avez pas fourni d’informations à ce niveau, donc impossible d’évaluer l’intérêt réel).
Si toutefois ces biens sont détenus via une SCI (cf ce qui est évoqué dans votre présentation), oubliez la location meublée, qui aura peu d’intérêt.

Envisagez aussi de changer de comptable, ou d’amender sa lettre de mission, car, au niveau de sa prestation, l’aspect "conseil" est bien plus important que juste le fait de saisir (plus ou moins) correctement des chiffres dans un logiciel comptable.

Bonjour et merci pour vos prompts retours. Je vais voir comment utiliser le système réputation.

Oui, pour répondre à ma question (j’ai trouvé entre temps), donc en lmnp bureaux, je devrais fournir frais de ménage, connexion internet, ordinateurs…

@Trahcoh je ne souhaite pas vendre ce bien. Je suis intéressée par son revenu.
Justement, en lmnp, j’ai l’impression que c’est plus un statut pour les actifs qui souhaitent un maximum de déficit, ce qui logiquement entraîne moins d’impôts.
Pour ma part, je n’ai pas d’autres revenus (juste 2000 euros) donc je ne souhaite pas les voir tomber à zéro…

@GoodbyLenin,
Pour le 1er bien, je suis en recherche de nouveaux locataires. Ce serait donc l’occasion de racheter les biens des anciens. J’espère trouver les nouveaux d’ici 2 semaines. Il me faudra donc signaler ce changement de statut à l’administration fiscale (si ça se fait)
J’hésite surtout du fait qu’il n’y a plus de prêt dessus. J’ai lu sur un autre site que ça pouvait ne pas être intéressant pour cette raison. Voilà pourquoi il me faudrait d’autres points de vue.

Je n’ai pas de SCI. L.es 2 biens m’appartiennent (je ne suis pas en couple)

Oui, c’est un comptable qui veut juste s’occuper des calculs. Malheureusement, ce n’est pas lui qui me parlerait de lmnp. Il voulait même (en nu) ne pas déduire les frais de ravalement dans les charges à cause de l’année fiscale blanche. J’ai dû faire des recherches pour lui dire qu’il se trompait. Avec lui, je paie le max partout……..

Bonjour,
Le bien 1 comme le 2 ont situés en plein centre ville et petits.
A chaque fois des jeunes couples pour qui c’est le 1er appartement.
Ce fait 3 locataires qu’ils s’achètent les meubles entre eux parce que je loue en nu…

C’est surtout sur les points du revenu et de la rentabilité que je m’interroge.
Le bien 1 étant sans prêt et me laissant dans les 6300 après impôts.
Si je le mets en lmnp, est-ce qu’il me rapportera moins, d’où le fait que les impôts baissent ?
Surtout, est-ce avantageux dans mon cas ?

Le statut lmnp étant super quand on est actif car permettant de valoriser et entretenir le bien par les avantages fiscaux mais peut-être moins bien quand on est retraité ou en année sabbatique…

Bonjour
Et concernant la gestion du bien sur le plan comptable, ce sera comme avec mon comptable actuellement ? Pas de TVA à payer tous les mois et trimestres ?
Pour les biens en nu, tous les ans, je donne à mon comptable le loyer, les charges, les dépenses, la TF. Je lui détaille et calcule le résultat.

La seule gestion que j’aurai en plus en lmnp, c’est maintenir le matériel en état de marche donc plus de disponibilité temps pour les locataires ?

Merci. Mes questions sont sans doute basiques pour vous mais obtenir les avis d’humains et personnalisés, c’est bien agréable !
Bonne soirée !

Vous allez rigoler, il exerce à Paris centre et se dit spécialiste de l’immobilier. Son seul but est qu’on paie le max d’impôts. A la retraite, j’ai continué à verser des charges sociales comme si je travaillais et cela pendant plus de 15 ans. 70 000 euros de versés en trop, impossible de récupérer parce qu’il y a prescription.
Merci internet qui permet désormais de se rendre compte qu’il y a d’autres possibilités.
J’espère que le meublé me réussira. Merci pour votre site.

Sb88 a écrit :

A la retraite, j’ai continué à verser des charges sociales comme si je travaillais et cela pendant plus de 15 ans.

Comme repéré par Tracoh, votre présentation et ce message sont complètement incohérents :
- dans votre présentation, 29 ans et métier artistique.
- aujourd’hui, à la retraite depuis 15 ans.

Vous allez rigoler

Non. Ca ne fait jamais plaisir de voir quelqu’un venir profiter de conseils gratuits en nous prenant pour des quiches.

Lmnp permet de limiter l’impôt sur le revenu par rapport à une location nue en nom propre.

Changez de comptable…

Ce matin, je suis passé chez un primeur qui propose un melon 12€ extra prêt à manger. Pensez vous que je vais me régaler ?

J’en ai dans le jardin 😊