Martinsa [68] : étude de cas immobilier (RDC dans rue passante, Mulhouse centre)

martinsa · #1

Bonjour à tous,

Je viens quérir quelques conseils d’investisseurs immobiliers aguerris.

J’envisage d’acheter un appartement à Mulhouse pour en faire une colocation à 4 personnes. Le détail est en dessous, l’appartement est en bon état, il faut juste percer une cloison pour une porte et boucher deux ouvertures, refaire un peu d’élec. Il est très bien situé proche du tram pour aller à la fac (idéal pour les étudiants). Par contre, le souci : il est sur une rue très passante et en RDC donc soucis de bruit possible et pollution (même si une étude de la mairie montre que le bruit ne dépasse pas le seuil donnant droit à des subventions). Les tailles des chambres sont de 14 - 17 - 11,2 - 10,2.
Est-ce que ça vous semble être un bon investissement ? Les deux dernières chambres me paraissent petites.

Merci pour vos réponses.

Samuel

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MON PROFIL : Enseignant-chercheur fonctionnaire titulaire, 30 ans, TMI=30%, revenus 2500€ nets mensuel.
APTITUDES : j’ai beaucoup de temps disponibles pour les rénovations, pas de connaissance particulière en bâtiment

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Appartement, RDC, lumineux, 110m2 carrez, copro de 6lots,
- Année : 1898
- Inhabité
- syndic bénévole
- Chauffage individuel gaz
- persiennes
- cours intérieur
- garage 35m2 (possiblité de le couper en 2 garages)
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires, bas revenus

LOCALISATION DU BIEN

- Mulhouse centre, au pied du tram
- Rue en sens unique, double voix très passante

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire (conclu directement avec particulier) : 80000+7000 = 87000€
- Loyer envisagé = 300*4 chambres = 1200€ hors charges

- Travaux immédiats : cloisons + élec + peintures (devis maître d’œuvre à 18000€)
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : façade à refaire (le passage des voitures abîmes vite la facade)
- Rentabilité brute : 16,5%

RÉGIME D’EXPLOITATION : location meublée (micro BIC)

CASH FLOW
- 419€/mois (sans vacances)
- 29€/mois (avec 30% de vacances)

Mots-clés : colocation, immobilier, mulhouse

Bernard2K · #2

Mes remarques :
- Depuis la loi ALUR, il est illégal de louer en baux individuels des chambres qui ne respectent pas les critères (14 m² minimum + point d’eau). Cf : Loi Alur : colocation, bail solidaire et baux individuels…
La solution qui semble se dégager sur le forum, dans ce cas, est de proposer un bail unique mais en supprimant la clause de solidarité.

- S’agissant d’un bail unique, il faut quand même comparer au loyer normal d’un tel appartement. Vous êtes à 1200 € HC, si on peut louer un tel appartement pour 600 € les locataires peuvent rechercher par eux-mêmes un bailleur qui accepte la colocation ; ou encore ils peuvent rechercher un studio indépendant si on trouve pour à peine plus cher que le loyer de la chambre. Ca pourrait se traduire par une difficulté à remplir et/ou un fort turn-over.

- votre renta brute est à calculer sur la totalité de votre investissement. Rien qu’en ajoutant les travaux prévus, je tombe à 13%. Une coloc étant généralement meublée, vous pouvez ajouter facilement 5 à 10 k€ de mobilier…

- le LMNP au réel est plus avantageux fiscalement que le micro-BIC car il permet d’amortir l’investissement.

D’une manière générale il y a déjà de très nombreux cas de colocation étudiés sur le forum, faites une recherche sur ce terme pour lire des exemples, idées, calculs etc. qui devraient être instructifs pour vous.

martinsa · #3

Merci pour cette réponse rapide. En effet, il s’agirait d’un seul bail sans clause de solidarité, le loyer nu serait autour de 800€ mais ici on pourra avoir un peu plus grâce aux meubles, on touchera plutôt des étudiants pour des durées assez courtes, donc je pense que ça devrait aller. Le cash-flow est donné en prenant en compte l’achat des meubles et les travaux ainsi que 50€ de provisions par mois pour les travaux de copro. Concernant le LMNP au frais réel, il faut que je me renseigne, ça peut en effet être plus avantageux.

Ce qui m’inquiète surtout c’est l’état de la copropriété (6 propriétaires) : la façade est en mauvais état et les copropriétaires sont pauvres (dixit une des copropriétaires), aussi ils essayent de dépenser le moins possibles et de faire les réparations eux-mêmes. Ceci a donné lieu à une fuite non traitée et des infiltrations qui ont fortement abîmé la cage d’escalier. Maintenant, la fuite est réparée, et la cage d’escalier devrait être réparée (voté à la dernière AG).

Que pensez-vous de l’état de la copropriété, ceci devrait-il être un frein à l’achat ?

Merci d’avance

dalki · #4

Avez vous pu comparer les prix dans la ville avec des biens équivalents en terme de surface et d’emplacement, mais qui ne se situent pas en RDC ? L’éventuel écart est-il suffisamment important pour prendre le "risque" d’acquérir un RDC ?

La ville de Mulhouse regorge d’appartements (et d’immeubles) en vente, souvent depuis longtemps, et à petits prix.N’hésitez pas à multiplier les visites et les offres pour connaître le prix "réel" des biens présentant des caractéristiques proches.

Concernant les différents points évoqués :

- l’état de la copro : dans la mesure où vous prenez le risque à votre compte, le prix d’achat doit s’en ressentir.
- ce même état de la copro, en partie l’entrée, peut faire fuir des locataires potentiels.

Dernière remarque plus générale (sans toutefois connaitre votre marché) : de nombreuses personnes ne souhaitent pas vivre en RDC. Ajouté au fait que la colocation est un marché de niche, il faudra sans doute plus de temps pour louer votre appartement.

Bernard2K · #5

Je ne connais pas Mulhouse mais bien d’accord avec Dalki. Un RdC, c’est sombre ; le votre est en plus bruyant et avec un air pollué. Vous risquez d’avoir du mal à le remplir et beaucoup de turnover. En plus le turnover avec un bail unique c’est de très nombreuses photocopies et signatures, puisqu’il faut un avenant à chaque nouveau locataire ! Est-ce que le jeu en vaut la chandelle dans ces conditions ?

Vous savez qu’il y a 3 critères importants pour un bien immobilier : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement. Cette situation en RDC, vous ne pourrez jamais la changer. Même lorsque vous en aurez marre et voudrez le revendre, il y aura une décote à la revente et il ne sera pas facile à fourguer. Ca vous collera aux basques.

Si la ristourne sur le prix est très conséquente, ça vaut peut-être le coup, mais si c’est pour économiser 10 ou 20 % par rapport à un appartement en étage, ça ne vaut pas le coup. En mettant un peu plus cher pour avoir un appartement en étage et plus calme, vous aurez un appartement qui se louera mieux, qui aura moins de turnover et qui se revendra mieux quand vous voudrez vous en débarrasser.

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