Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ?

Et justement, quels sont vos objectifs? Vous construire un patrimoine en vue d’y vivre plus tard? De tirer un revenu locatif sur le long terme? D’envisager une belle plus valu à 5 ans, 10 ans, 20 ans? D’utiliser le levier fiscal? etc.

Ce sont des distinctions dont je n’ai jamais tellement compris l’intérêt. Je pense que nous tous ici avons le même objectif : augmenter son patrimoine. On peut avoir chacun des biais qui nous portent à préférer une forme ou une autre de capital mais au final la seul chose qui compte c’est combien on a à l’arrivée

Sans comptez le ton péremptoire que vous adoptez, je suis navré que vous ne voyez pas l’intérêt de ce genre de distinction.

Oui, nous voulons tous faire progresser notre patrimoine.

La vraie question, c’est 1) de combien et 2) à quel horizon - bref, quels sont les objectifs. Ce qui va orienter (je ne dis pas déterminer notez bien) vos choix d’investissement. A commencer tout bêtement par le niveau de risque que vous êtes prêt à supporter.

Si c’est un investissement pour vous constituer un premier capital très rapidement à partir de pas grand-chose (moins de 10k€ p/ex.), vous privilégierez des investissements très risqués. Pour ma part, création de ma société (je recherchai du +50% à +100% par an pour mes petites économies). L’immobilier ne convenait pas vs cet objectif (je n’ai ni le flair ni l’expertise pour obtenir ce genre de rendement dans l’immobilier).

Un investissement immo. pour le louer puis y vivre à votre retraite ? Nous serons nombreux à privilégier une zone d’habitat qui nous conviens, quitte à sacrifier de la rentabilité locative brute.

Investissement immo. pour une plus-value rapide à 3-5 ans ? J’imagine qu’on chercherait une zone à fort potentiel (en fonction de votre flair, future ligne de tram, ville à l’économie et à l’économie dynamiques etc.)

Faire jouer le levier fiscal ? Pour défiscaliser des avoirs en raison de l’ex ISF – IFI, une propriété rurale est une excellente piste (mais pas la seule). Pour faire baisser son IR rapidement et de façon très significative – le Malraux par ex. (ou autres)

On peut multiplier les exemples à l’infini et en revenir au même point : vos objectifs orientent vos choix d’investissement. Mais bon, ce n’est peut-être que moi…

Golliwogg a écrit :

Si c’est un investissement pour vous constituer un premier capital très rapidement à partir de pas grand-chose (moins de 10k€ p/ex.), vous privilégierez des investissements très risqués. Pour ma part, création de ma société (je recherchai du +50% à +100% par an pour mes petites économies). L’immobilier ne convenait pas vs cet objectif (je n’ai ni le flair ni l’expertise pour obtenir ce genre de rendement dans l’immobilier).

Vous décidez qu’avec un patrimoine faible, un risque élevé est la chose à faire, comme un coup de poker ou jouer au loto. C’est effectivement un choix qui se tient.

Vous avez lu trop vite et raté le ’rapidement’ - il me semble en effet que vouloir se constituer un premier capital significatif rapidement à partir de pas grand chose suppose des choix risqués. Ce n’est pas un livret A qui va permettre de faire du 50 à 100% annuel! Mais si vous connaissez un moyen de le faire sur un horizon court à risque faible, je suis preneur.

Golliwogg a écrit :

Investissement immo. pour une plus-value rapide à 3-5 ans ? J’imagine qu’on chercherait une zone à fort potentiel (en fonction de votre flair, future ligne de tram, ville à l’économie et à l’économie dynamiques etc.)

C’est là que je ne comprends pas l’intérêt de "faire une plus-value rapide à 3-5 ans". On veut tous faire une plus value la plus forte et la plus rapide possible. La seule question c’est "quel risque est-on prêt à prendre pour cela".

Non, tout le monde ne cherche pas à faire une plus-value immobilière la plus forte et la plus rapide possible. Pour certains, la plus-value sera secondaire, la rentabilité locative prioritaire. D’autres les deux etc.

Golliwogg a écrit :

Faire jouer le levier fiscal ?

Ce n’est pas un objectif en soi. On fait du levier fiscal pour augmenter la rentabilité globale. On ne cherche pas à payer moins d’impôt si on gagne moins d’argent au final !

A nouveau, vous êtes inutilement péremptoire. Oui, le levier fiscal permet d’augmenter la rentabilité globale d’un projet. Mais aussi d’augmenter son disponible en payant moins d’impôts. Si vous croyez que ça ne puisse pas être dans certains cas le levier prioritaire dans les choix d’investissement, vous vous trompez. Ça peut d’ailleurs aller jusqu’aux cas de certains investissements immobiliers qui sont justement faits pour ’perdre’ de l’argent. C’est un grand classique de l’immobilier rural, via les déficits fonciers (+ évidemment si besoin est de transformer le patrimoine personnel en outil professionnel, pour des raisons fiscales évidentes)

Golliwogg a écrit :

Certes, je ne connais pas le sujet en profondeur. Mais tout de même, si l’on fait un choix pour artificiellement "perdre" de l’argent, c’est forcément pour en gagner d’un autre côté, sinon y a un truc qui cloche…

Je maintiens que le levier fiscal est un paramètre à prendre en compte et qui dans certains cas peut devenir prioritaire dans les arbitrages. Le ’certains cas’ est important - j’essaye d’être nuancé parce que tirer des généralités sur la base d’une supposée ’rationalité’ économique me laisse circonspect.

Ceci étant posé, on est bien d’accord ; ’perdre’ de l’argent suppose qu’on en retire un gain plus élevé. Ces cas sont assez particuliers mais sans doute pas si rares que ça.

Ce sera par exemple le cas d’entrepreneurs qui ont gagné un peu de sous à la revente de leurs parts ou plus simplement de n’importe quel ménage/personne qui se retrouve pour la première fois de sa vie à 41% de TMI (ce qui fait réfléchir:)! liste non exhaustive

’Perdre’ de l’argent en flux annuels permet de gagner via la défiscalisation de sommes qui auraient été autrement imposées (réduction d’impôts).
La visée patrimoniale peut aussi compter pour beaucoup, par ex. (en vrac) : acquérir un joli bien en Malraux pour y vivre à terme … tout en bénéficiant d’un système très généreux sur le plan de la défiscalisation (Le Malraux n’étant pas franchement réputé pour ses taux de rentabilité extraordinaires…), transformer son patrimoine perso. en immobilier rural professionnel (i.e. problématiques d’ISF) et y investir à perte pendant plusieurs années en espérant une plus-value raisonnable à moyen ou long terme (pour soi ou pour des problématiques de succession) etc.

Appartement acheté, je suis un peu empêtré dans les travaux ; ça n’est pas très compliqué mais je ne suis pas bricoleur. Enfin je continue de penser que l’affaire n’était pas mauvaise.

Je suis actuellement en train de regarder pour une résidence principale avec ma compagne. Un bien nous plaît, mais son montant, 438000 (si la négociation est acceptée) va nous obliger à un apport assez conséquent (au moins 140000), étant donné le plafond d’endettement généralement accepté. Dans tous les scenarii que je fais, même avec une mensualité inférieure à une location, je perds de l’argent par rapport à une location (en terme de patrimoine acquis une fois le crédit remboursé). Et cela à cause de l’apport conséquent que nous serions obligé de sortir, et qui feront autant de revenus mobiliers en moins.
L’endettement bancaire me ferait devenir plus riche tant que je n’ai pas (ou peu) d’apport à fournir. Mais les biens qui permettraient de ne pas avoir d’apport à fournir ne nous intéressent pas (nous avons des goûts de luxe :-) ).
Y a-t-il selon vous d’autres éléments à prendre en compte dans la balance ? J’avoue que je suis un peu perdu.