Investissement locatif en France pour un expatrié en suisse : quelle fiscalité ?

Grub · #1

Bonjour,

Je souhaiterai acheter des petites surfaces pour faire de l’investissement locatif, mais je suis expatrié en Suisse, y habite et paye donc mes impôts la-bas. J’ai donc des questions de fiscalité afin de calculer de manière pertinente mes rentabilité locatives française.

Si j’achète un appartement en France et que je le met en location, quels impôts vais payer et à qui sur mes revenus locatifs ?
°La CSG je suppose je devrais la payer en France (à moins que j’en sois exonéré en tant que suisse ? je ne sais pas), sinon combien de % elle représente ?
°Le revenus foncier que je vais dégager à qui vais le payer ?
-Celà va t’il se rajouter à mes revenus suisse, ou est-ce un régime spécial ?
-Est-ce que c’est en france que je vais payer ? SI oui comment cet impôts va être calculé vu que je touche déjà un salaire en suisse.
-La france ont une convention de non double imposition, cela s’applique bien ici ?
-La suisse applique un impôts de rentabilité locative fictive pour la résidence principale, estce qu’il appliquerai ça aussi sur des logements locatifs en france ?
°Je vais faire des travaux, que je vais évidement souhaiter passer en déficit foncier pour baisser mes impôts : est ce que je peux le faire dans mon cas ?
°Qu’ai-je oublié d’autre de prendre en compte coté fiscalité pour calculer mes rentabilités locatives ?
°Aurais-je intérêt à créer une SCI pour la gestion des biens dans mon cas d’expatrié ?

Bonus : afin d’anticiper une potentielle question : Les rentabilités locatives en suisse frisent les 2% car l’immobilier est hors de prix, c’est pour cela que je souhaite le faire en France.

Mes questions me semblent très bêtes et basiques, désolé…

Mots-clés : expatrié, fiscalité, france, imposition, investissement locatif, suisse

GoodbyLenine · #2

Vous payerez en France (IR -au barème progressif- et sans doute prélèvements sociaux -17.2%-) sur vos revenus fonciers venant de biens situés en France.

Pour l’impact sur votre imposition en Suisse : voir la convention fiscale France/Suisse (et peut-être les spécificités de votre canton en Suisse), facile à trouver sur www avec un moteur de recherche.

Créer une SCI transparente à l’IR ne changera quasiment rien à votre imposition en France. Une SCI à l’IS (non transparente) aura des impacts (ce sera une personne morale imposée séparément, et ses associés ne seront imposés que sur les dividendes qu’ils percevront) et c’est un sujet plus complexe qui a déjà été discute longuement sur le forum : il y a des avantages et inconvénients, et tout dépend de vos objectifs…

Grub · #3

Très intéressant cela m’éclaire déjà sur un point.

Je vais continuer d’explorer le forum pour la partie SCI

Geoplace · #4

Bonjour, le 2e pilier permet en partie de financer l’acquisition d’un bien immobilier, j’ignore toutefois les conditions de financement à l’étranger en cas de résidence fiscale Suisse.

Grub a écrit :
Les rentabilités locatives en suisse frisent les 2% car l’immobilier est hors de prix

Un ami suisse investit à minimum 7% de rendement brut sur Vaud (a "toléré" 5% sur un appartement en début d’année parce que Montreux). Après il a un bon réseau car il investit depuis plus de 10 ans (locatif+marchand de biens) ce qui doit peser dans la balance.

xazh · #5

"le 2e pilier permet en partie de financer l’acquisition d’un bien immobilier"

Uniquement en cas d’acquisition de résidence principale + nécessite de refinancer le second pilier pour qu’il reprenne son fonctionnement normal.

(pour les francais, le second pilier similaire à la complémentaire retraite, c’est à dire hors AVS / Sécu)

Norber44 · #6

Vous serez également imposé en Suisse sur vos revenus immobilier français au travers du calcul de votre taux marginal. Vos revenus français sont ajoutés à vos revenus suisses et le taux moyen qui s’appliquerait au total est celui appliqué à vos revenus d’origine suisse.
En fait, ce mécanisme vous permet essentiellement de réduire vos impôts suisses en faisant du déficit foncier
Les intérêts d’emprunts sont dans les faits déductibles à la fois en Suisse et en France car rentrant dans le calcul du revenu foncier en FRance et du revenu financier global en Suisse.
La SCI a l’IS est un bon outil pour vos biens de rendement sans moyen de créer de déficit et l’investissement en direct dans le cas de travaux etc.
7% à Montreux? Tout comme certains trouvent du 12% à Paris.
Le plus compliqué en pratique: trouver des financements.

Schweizer · #7

Norber44, le 20/11/2017 a écrit :
Vous serez également imposé en Suisse sur vos revenus immobilier français au travers du calcul de votre taux marginal. Vos revenus français sont ajoutés à vos revenus suisses et le taux moyen qui s’appliquerait au total est celui appliqué à vos revenus d’origine suisse.

Je valide tout à fait ce principe, expérimenté en pratique sur plusieurs années.
Toutefois je viens de passer en LMNP réel, donc les revenus déclarés en France incluent les amortissements, lesquels font passer la valeur imposable autour de 0.
Qu’en est-il en Suisse : déclarez-vous le revenu final comptable avec amortissements, ou alors le revenu "brut (sans l’amortissement, mais avec déduction des autres frais, ou avec la franchise de frais) ?

Norber44 · #8

Les amortissements ne sont pas déductibles en Suisse. Les frais le sont en déductions de vos revenus français.
Les intérêts sont eux déductibles de vos revenus suisses.
Je conseille le passage à l’IS personnellement.

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Grub a écrit :

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Norber44, le 20/11/2017 a écrit :

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