MisterVix : étude de cas immobilier (reprise d'une SCI patrimoniale)

Oui DoubleTrouble, du point de vue financier vous avez sans doute raison.

Mais ca n’est pas leur propos. Ils veulent vivre dans leur maison, gérer chacun leurs travaux, leur déco etc Si l’un veut refaire sa cuisine, il peut le faire.
Si c’est dans la SCI, alors il faut faire payer la moitié des travaux à l’autre, ou alors faire un apport en compte courant, le remboursement du compte courant étant prioritaire sur celui du capital, celui qui a fait le plus de travaux peut récupérer l’essentiel du fruit de la vente du bien à terme si les apports en compte courant dépassent la valeur de revente du bien… (C’est un bien à la campagne, il ne vaut pas très cher, et la tendance n’est pas à l’augmentation de valeur immobilière des grandes propriétés par là bas)

Bref, ils souhaitent avoir leur espace privé géré comme chacun le souhaite avec ses propres moyens, comme tout "vrai" propriétaire.

Quand à endetter la SCI pour racheter le troisième, c’est une idée, mais étant sexagénaires et dotés d’un peu de capital par ailleurs, leur préoccupation n’est pas de générer de la dette mais plutôt de bénéficier d’un flux de revenus qui couvre l’entretien courant de la propriété et d’en tirer un petit complément de retraite.

Vos suggestions sont judicieuses et je vous en remercie, mais je ne crois pas qu’elles correspondent à leur besoin/préoccupation actuels.

Bonjour Mistervix,

La réflexion d’un notaire sera clairement utile, la piste de GBL étant intéressante "dans son concept" même s’il faudrait voir le côté pratique. Le bail à construction est d’une durée normalement de 18 à 99 ans (donc non viager), si rupture avant 18 ans (car même si le droit se transmet que pourront en faire les enfants du défunt) sachant qu’ils seront à la fois bailleur en détenant une partie de la SCI et preneur de l’équivalent du bail à construction) quid de la fiscalité, … En plus, le bail à construction doit prévoir les travaux, etc… dur à concevoir sur la durée dans un bien qui serait vécu comme une RP et dans lequel on veut une certaine liberté, le tout retournant à la SCI ils se retrouveront avec leur cousins/cousines à terme…

La solution que j’évoquais me parait quant à elle trop compliquée dans le temps… je la supprime… .

Dernière modification par Crown (20/11/2017 16h13)

C’est sans doute le plus simple (et possiblement la seule solution vraiment viable dans la durée) mais même s’il n’y a pas de plus value par rapport à la succession issue du grand-père, la vente doit générer des frais d’acquisition autour de 8%.

De plus la détention dans la SCI présente des avantages en terme d’organisation de la succession ("enfants" qui ont la soixantaine versus petit-enfants dans le cas présent).

Crown

Dernière modification par Crown (20/11/2017 16h27)

Rebonsoir,

Une des rares pistes de réflexion, que je vois concernant la transmission est dans le cas de figure où les maisons sortent de la SCI pour rentrer dans le patrimoine des 2 frères (disons que monsieur A récupère la maison A).

Il n’est pas véritablement recommander de démembrer sa RP mais si ces personnes ont un patrimoine assez conséquent (ce qui semble être le cas), cela peut s’envisager.

L’état des maisons n’étant pas optimal, la donation de la NP peut ne pas être trop onéreuse (ou du moins elle est moindre que si la maison était en très bon état), même si compte tenu de l’âge des donateurs la transmission n’est plus la plus optimale.
Néanmoins, les enfants au décès de Mr A pourront bénéficier de la maison sans droit de succession, alors qu’elle aura possiblement pris de la valeur suite aux travaux de rénovation que vous évoquez (droits de succession lors de la donation sur une maison en état moyen, obtention lors du décès d’une maison en très bon état sans droits nouveaux à payer).

Cela doit bien sûr être fait en conformité avec la loi et donc avec un notaire, les travaux d’amélioration étant logiquement à la charge de l’usufruitier et les gros travaux à la charge des nu-propriétaires, sachant que la frontière n’est pas toujours évidente.

Il y a notamment une jurisprudence assez célèbre de 2012 où, dans le cadre de l’ISF des usufruitiers avaient rasé une maison, construit une maison beaucoup plus conséquente avec piscine et déduit ses travaux de leur ISF,…. l’administration fiscale n’avait guère apprécié la chose -  ce qui semblait assez "cohérent" - mais la cour de cassation avait validé le fait que lorsque la cour d’appel avait statuée que "les travaux de démolition, de reconstruction d’une habitation d’une superficie supérieure, de construction d’une piscine et d’aménagement du terrain réalisés correspondent à des grosses réparations incombant aux nus-propriétaires", la cour d’appel avait violé les textes. En résumé, ce n’était pas des gros travaux et il était légitime que les usufruitiers prennent tous ces travaux à leur charge.

cour de cassation juin 2012

Tout se "passe" dans les articles 605 à 608 et 599 du code civil. C’est en tout cas une piste à réfléchir, tout en veillant à bien rester dans les clous réglementaires.

Crown