Borat [Normandie] : étude de cas immobilier (investissement dans un T2)

Borat · #1

Bonjour à tous, je réfléchis actuellement au projet suivant :

VOTRE PROFIL

- CDI, fonction publique, 45 ans, mariés, enfants, TMI 30%
Bon salaire, capacité épargne 500 /mois

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : Non mais ça m’intéresse d’apprendre
- Fiscales : idem
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : Non et ça m’intéresse pas
- Sociales : Ca va
- Temps disponible : Week-end uniquement, un jour de congé de temps en temps

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : appartement T2 bis
Cuisine au sud lumineuse sur jardinet de la copro, chambre et salon au nord, sur rue (c’est le défaut…), sbb, WC indep, grand placard à transformer en dressing
surface : 40 m2

- Année de construction : 1930 environ, immeuble a l’air sain
- Étage : RDC sur 4

- Inhabité
- syndic professionnel
- Chauffage individuel gaz, chaudière de très bonne marque, 10 ans d’age
- Persiennes
- Espaces verts dans la copropriété : jardinet dans la cour, max 100m2 de vert
- Compteurs d’eau commun. Electricité individuels. Parc de l’immeuble hétérogène, certains télé-relevés d’autres manuels
- Études de la copropriété : je ne sais pas
- Concierge  : non
- Décoration : à refaire

LOCALISATION DU BIEN

- Normandie, ville du top 5
- Quartier résidentiel, proche centre ville. Hyper centre à 15 minutes à pieds
- Ville économiquement peu dynamique mais grand hôpital avec plusieurs milliers d’employés et plus de 1000 étudiants dans divers filières médicales à 15 minutes à pieds. La ville comportent bcp d’autres étudiants mais la situation est un peu moins pratique pour les autres écoles (10 minutes à pieds + 25 minutes de bus pour le grand campus)
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien : non, globalement prix stables dans toute la ville sauf peut-être l’hyper centre

RENTABILITÉ DU BIEN

Prix affiché : 75 000 € soit 1875 € le m2
Prix d’achat ciblé : 40 000 € maximum (1000 €/m2). Vendeur très motivé.
Pour info, meilleurs agents indique un prix moyen de 2000€/m2 dans ce quartier (mini 1200 et maxi 2500)

- Coût du bien avec frais de notaire : 43 955 €
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : Loyer précédent nu et dans son jus : 450 + 30 de charges
Après rénovation au gout du jour et loué en meublé : 520 + 30 (c’est le loyer minimum dans la zone pour un T2 meublé, on pourrait tenter un peu plus mais n’oublions pas que le bien à un défaut majeur)

- Taux de vacance envisagé (1 mois tous ans)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : 0

- Travaux immédiats : Rénovation 20 000 + 1 500 de meubles
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : a priori rien mais à confirmer à réception des PV d’AG
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : isolation par l’intérieur prévue dans la rénovation initiale
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : inconnu à ce stade

- Taxe foncière (TEOM incluse) : 598
- Charge copro : 660 / an
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 100 (probablement moins)
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : Non, caution solidaire exigée

- Rentabilité brute : loyers HC / coût du bien + travaux + frais de notaire = 6240 / 65 455 = 9,5 %
- Rendement net net (rendement locatif) : 6,14%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0
- Crédit amortissable, Taux fixe 1,5% + 0,2% sur 20 ans
- Épargne de précaution : différé de loyer de 12 mois (3 mois pour travaux et mise en loc et 9 mois pour constituer cette provision)
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : Non

RÉGIME D’EXPLOITATION

- locaton meublée LMNP

CASH FLOW

+19€ avec les hypothèse ci-dessus

Si on considère que l’épargne de provision constituée pendant les 9 mois de différé de loyer (4500€) permet de couvrir les vacances et entretien courant : CF = 65€

Pour finir et pour être complètement honnête, même si le quartier est calme, le fond du problème c’est le salon et la chambre sur rue, même si elle est calme. Je pense occulter la moitié basse de la fenêtre, isoler les murs et ajouter des volets roulants à la place des persiennes mais la rue sera toujours là… Vous avez des exemples de biens en locations dans cette situation ?

Dernière modification par Borat (29/11/2017 23h06)

Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rez de chaussée

Bernard2K · #2

Le principal défaut n’est pas d’être sur rue, c’est d’être au rez-de-chaussée !

Pour les charges de copro, il vous faut connaître la répartition bailleur/locataire. Demandez les derniers appels de charge, généralement c’est détaillé.

Après, mis en vente à 75000 €, prix souhaité 40000 €, c’est le grand écart. Je ne dis pas que vous avez tort de le tenter, je dis juste que ça a peu de chances de réussir.

Iqce · #3

Bonjour,

J’ai également relu plusieurs fois en me disant que j’avais sans doute mal compris ; comment allez vous négocier une baisse pareille alors que vous reconnaissez implicitement que même au prix affiché il est plutôt sous le prix du marché à "2000 euros le m2" ?

Borat · #4

Oui, c’est peut-être optimiste mais l’agent m’encourage à faire une offre fracassée (ce qui est rare) car le vendeur est très pressé (factures à payer, bien reçu en héritage et il ne veut pas s’en occuper et il paie les frais, bien acheté il y a très longtemps une bouchée de pain par la famille, etc…)

Mais bon, après 24h de réflexion de plus, je me dis que quand je vais vouloir louer ou vendre je serai dans la même situation et que je vais devoir m’investir pas mal dans ce bien (travaux, peut-être pas mal de turn over, difficultés pour le vendre…) alors que j’ai un travail prenant et que j’habite à 1h30. Même si c’est une "affaire" par rapport au marché, je ne vais probablement pas prendre de risques, surtout pour 19€ de CF par mois (et pour un premier investissement locatif)

Ribeiro · #5

Avant tout, j’aurais tendance à vous conseiller de bien "creuser" les différents aspects de cet appartement.

Il est possible que l’agent immobilier soit honnête dans ce qu’il vous dit mais soyez vigilent aux vices cachés en tout genre.

Il peut s’agir d’important travaux dans la copropriété (attendez le PV pour vérifier), de gros travaux à prévoir dans l’appartement mais qui ne sont peut-être pas évident à "détecter" ou simplement d’autres aspects comme le fait d’être au rez de chaussé avec des jeunes qui "squatte" toutes les nuits et fond des passages en scooter (oui je parle d’expérience ).

Avez-vous fait au moins 2 visites dont une avec des artisans ? Avez-vous fait un tour dans le quartier à différentes heures ?
Cela peut sembler exagéré mais dans certains cas c’est nécessaire.

ParkerLewis · #6

Pourquoi acheter aussi loin ? Il n’y a rien à côté de chez vous ?

lachignolecorse · #7

Borat a écrit :
Oui, c’est peut-être optimiste mais l’agent m’encourage à faire une offre fracassée (ce qui est rare) car le vendeur est très pressé (factures à payer, bien reçu en héritage et il ne veut pas s’en occuper et il paie les frais, bien acheté il y a très longtemps une bouchée de pain par la famille, etc…)

Mais bon, après 24h de réflexion de plus, je me dis que quand je vais vouloir louer ou vendre je serai dans la même situation et que je vais devoir m’investir pas mal dans ce bien (travaux, peut-être pas mal de turn over, difficultés pour le vendre…) alors que j’ai un travail prenant et que j’habite à 1h30. Même si c’est une "affaire" par rapport au marché, je ne vais probablement pas prendre de risques, surtout pour 19€ de CF par mois (et pour un premier investissement locatif)

J’ai du mal à comprendre la logique de l’AI hormis trouver un pigeon qui va faire (enfin?) une offre. Il doit avoir besoin de justifier son mandat…

Le bien est loin de chez vous
Vous en prenez pour 20 ans avec un cf nul au mieux
Vous savez déjà que vous aurez du mal à le revendre
Rentabilité nette 6%…

Le seul cas où j’achèterai un rdc est lorsqu’on vise une personne âgée ou pmr. Mais il faut un environnement sympa (pas la rue au bout du salon).

A éviter selon moi.

Borat · #8

M3rci pour vos retours. Nous ne donnons pas suite à ce projet.

Gamma76 · #9

J’ai habité ce quartier (plutôt côté), "Le monde est petit" !

Dernière modification par Gamma76 (01/12/2017 15h45)

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Borat a écrit :

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