Dean [60] : étude de cas immobilier (1er investissement dans des maisons jumelées)

Bonjour Dean,

Finalement, le doute est sur l’adéquation entre l’offre et la demande : ce type de logement est-il recherché sur cette commune de petite taille ? Mon expérience en urbanisme consiste à vous orienter vers le PLH qui doit identifier les typologies de logement disponible (dans le diagnostic) et celle à produire. Un appel auprès des élus (hum) ou des services de l’urbanisme (au niveau de la communauté de communes) devrait également vos éclairer.
Ceci étant, en général ce type de logement sur ce type de commune s’adresse souvent à des retraités délaissant leur anciennes résidences principales avec "trop" de terrain à entretenir, des étages à monter descendre, des étudiants "motorisés" (plus rare, surtout vu les loyers que vous espérez), des jeunes couples sans enfants (et parfois "problématiques" : trouver un bon CDI en secteur rural peut être compliqué), des familles monoparentales (idem coté ressources)…Au final je pense que dans votre simulation vous devriez à minima prévoir un turn-over et donc une possible vacance ponctuelle.
Pour les charges de copro. faibles : pourquoi pas si tout est neuf et vu l’organisation des bâtis, attention à la copro à 2 qui peut vite se trouver problématique (blocage faute de majorité).
Pour la TF faible : méfiez-vous ! Les petits bourgs sont parfois mal gérés ou avec des projets réglementaires qui obèrent les finances communales…

Bonjour Iqce,

Merci pour votre avis.

Pour répondre à la question sur l’offre et la demande bien évidemment je ne la connais pas particulièrement, mais pour mon analyse (qui ne vaut pas grand chose ) et habitant à 30mn de ce village.

Je pense que le gros point fort, est justement le côté rural à 10mn de plusieurs grosses villes. J’imagine donc que la cible n’est pas forcement les retraités mais également des familles ou couples souhaitant la tranquillité mais la proximité des grandes villes. De même pour l’emploi.

Par ailleurs, les locataires actuellement en place sont des femmes dans le milieu médical avec enfants.

Actuellement il y a plusieurs terrains constructibles en vente, quelques maisons de ville dans les environs de 220K€ et un pavillon individuel (200m2) dans les environs de 470K€ ! Et 0 biens en location.

En ce qui concerne la copropriété je suis d’accord mais en toute logique avec 2 maisons sur les 3, je suis majoritaire sur les décisions.

]Bonjour Laucyn,

- On est sur un bail vide, loyer charge comprise.

- Aucune idée de la demande locative malheureusement… Vu qu’il y a aucune offre actuellement sur le marché !

- Le 110% je l’avance après en avoir discuté avec mon directeur de banque. A voir si cela aboutira dans le concret bien sur.

Bien évidemment, je ne souhaite pas rêver sur ce projet donc tous les avis me font avancer !

Dean a écrit :

En ce qui concerne la copropriété je suis d’accord mais en toute logique avec 2 maisons sur les 3, je suis majoritaire sur les décisions.

Bonjour,
IQCE connaît parfaitement son affaire et n’a a pas pointé du doigt cet aspect au hasard.

Avec 2 maisons sur 3 identiques (pour seulement 2 copropriétaires) vous ne serez pas en situation de majorité mais à priori à 50/50.

Merci, je suis moi même dans une telle situation (2 lots sur 3 d’une copro horizontale de 450 m²de bâtiments de stockage) sans parties communes autre que la couverture et une partie de la structure mitoyenne ;  j’ai bêtement gardé en tête mes infos d’il y a 5 ou 6 ans.

Donc, effectivement, il y a dorénavant moyen de se sentir relativement serein en étant majoritaire mais à 3, mieux vaut oublier les textes et ne les sortir que si gros blocage qui pourrait mettre en péril la copro.

Dean a écrit :

Le DPE des maisons est de E. Avez-vous un lien résumant ces nouvelles réglementations à venir ? J’avoue ne rien avoir vu de concret sur le sujet.

Nouveau DPE dans le moteur de recherche en haut à droite et 1 seconde plus tard… suspense Diagnostics de Performance Energétique : calamiteux et fantaisistes selon UFC-Que Choisir ! désolé il vous faudra lire vous même

Est-ce que le DPE qu’on vous a donné date d’avant juillet 2021 ou d’après ?
Si d’avant il ne respecte pas les nouvelles exigences, si d’après, c’est un peu le bordel un ce moment. Les applications de calcul de seront homologuées qu’en 2022.

Sinon vous pouvez déjà estimer grosso-modo le DPE de ces biens :
De quand date la construction ?
Vitrage double ?
Isolation murs/toiture ?
Quel est le mode de chauffage ? Si gaz, c’est très pénalisé par le nouveau DPE