SorlaG [01] : étude de cas immobilier (1er investissement dans un T3 de 80 m2)

Votre cashflow calculé est égal, à l’euro près, à "loyer - mensualité d’emprunt".

Ce qui signifie que vous n’avez pris en compte aucune charge et aucune imposition ! Reprenez vos calculs !

Bonjour,

Alors je reviens vers vous avec de nouvelles informations.

En fait pour le pret sur  25 ans, je vais le faire passer pour une résidence principale. C’est mon premier achat et je suis locataire a 10 min de la localisation du bien. Le courtier m’a dit que je pourrai ensuite le louer aprés les travaux qui dureront 1 mois 1 mois et demi.

Ensuite concernant la maison en elle meme, les travaux que je souhaite faire permettront d’avoir une grande chambre de 17m2 et 2 chambres de 9m2. Il yen avait qu’une seule a la base. Les 2 petites chambres ont une hauteur sous plafond de 2m05.

Je pense donc soit faire de la collocation, soit un couple avec enfant(s) a qui la maison pourrait plaire.

Le cout total de mon projet serait donc :

207 000 euros pour la maison
28 000 de travaux
3 000 pour un poelle
2 000 pour une cuisine

16 000 euros de frais de notaire en apport
510 euros de frais de dossier en apport
1500 euros de frais de courtage en apport
2760 euros de frais de garantie en apport
5 000 euros de mobilier a ma charge

Au niveau du pret on me propose : (PTZ pas possible)
Un pret de 30 000 euros sur 180 mois au taux de 1% soit 175.8 euros/mois (183.8 avec assurance)
Un deuxieme pret de 210009.38 euros au taux de 1.5% a 752.16/mois (808.16 avec assurance sur 180 mois puis une écheance de 962.96 (991.96 avec assurance) sur les 120 mois restant.

Ce qui ferait un pret de 991.96 euros/mois sur 25 ans. iSI je calcule ca ferait un pret de 1.34% sur 25 ans avec 0.25% d’assurance.
QU’en pensez vous ?

Ensuite au niveau de la futur location :

Loyer : 1650 euros TTC
Charges : 150 euros
Credit : 991.96 euros
TF : 37.5 euros (par mois)
PNO : 8.5 euros
GRL : 45
Comptable : 42 euros
CGA 12 euros
CFE 21 euros

Soit un CF de 342 euros/ mois.

Qu’en pensez vous ? Ai je tout compter ? AI je oublier des choses ?
Merci

SorlaG a écrit :

Bonjour,

Alors je reviens vers vous avec de nouvelles informations.

En fait pour le pret sur  25 ans, je vais le faire passer pour une résidence principale. C’est mon premier achat et je suis locataire a 10 min de la localisation du bien. Le courtier m’a dit que je pourrai ensuite le louer aprés les travaux qui dureront 1 mois 1 mois et demi.

Ensuite concernant la maison en elle meme, les travaux que je souhaite faire permettront d’avoir une grande chambre de 17m2 et 2 chambres de 9m2. Il yen avait qu’une seule a la base. Les 2 petites chambres ont une hauteur sous plafond de 2m05.

Je pense donc soit faire de la collocation, soit un couple avec enfant(s) a qui la maison pourrait plaire.

Le cout total de mon projet serait donc :

207 000 euros pour la maison
28 000 de travaux
3 000 pour un poelle
2 000 pour une cuisine

16 000 euros de frais de notaire en apport
510 euros de frais de dossier en apport
1500 euros de frais de courtage en apport
2760 euros de frais de garantie en apport
5 000 euros de mobilier a ma charge

Au niveau du pret on me propose : (PTZ pas possible)
Un pret de 30 000 euros sur 180 mois au taux de 1% soit 175.8 euros/mois (183.8 avec assurance)
Un deuxieme pret de 210009.38 euros au taux de 1.5% a 752.16/mois (808.16 avec assurance sur 180 mois puis une écheance de 962.96 (991.96 avec assurance) sur les 120 mois restant.

Ce qui ferait un pret de 991.96 euros/mois sur 25 ans. iSI je calcule ca ferait un pret de 1.34% sur 25 ans avec 0.25% d’assurance.
QU’en pensez vous ?

Ensuite au niveau de la futur location :

Loyer : 1650 euros TTC
Charges : 150 euros
Credit : 991.96 euros
TF : 37.5 euros (par mois)
PNO : 8.5 euros
GRL : 45
Comptable : 42 euros
CGA 12 euros
CFE 21 euros

Soit un CF de 342 euros/ mois.

Qu’en pensez vous ? Ai je tout compter ? AI je oublier des choses ?
Merci

Vous avez oublié la partie fiscal.

Impôts.
Prélévement sociaux.

En fonction de votre TMI, cela peut influencer beaucoup votre cashflow.

Bonjour,

Merci pour vos réponses.
Alors pour la PNO, la CFE, la CGA, et la GRL/GLI je me suis basé sur les chiffres que proposait l’application rendement locatif mais c’est vrai que je vais devoir affiner, Je men suis servi comme base.

Comment allez vous amortir les travaux?
Bail séparé si colocation? Si oui combien pour chaque chambre?
Les chambres avec peu de hauteur sous plafond ne vont-elles pas être difficile à remplir pour un loyer >500 euros?
A quoi correspondent les charges de 150 euros/mois?

Pour les travaux il faut que je vois avec un comptable pour que ce soit fait correctement.  Si collocation, les 2 petites chambres se loueront à 500 euros CC. Et la grande à 700 euros CC. C’est le prix bas de la region.
Les charges que j’ai précisé correspondent à toutes les charges de la vie courante, eau électricité, chauffage, internet.

Je pense que vous sous estimez le prix du mobilier. Il vous faut un minimum de standing pour ce prix. Et en comptant tout les détails, remplir 80m2 avec 3 chambres + jardin… Je viserai au moins 7.5 à 10k.

Car à 2k la cuisine, je pense que vous ne pourrez pas l’équiper complètement.

Le prix de la cuisine n’est pas compris dans le mobilier, mais dans le pret que j’effectue. Je financera le mobilier avec mes fonds propres car je ne peux pas les faire passer dans le pret.
Petite question concernant la fiscalité ? Rendement locatif me donne 0 en impôts et 0 en prélèvement sociaux avec une location en LMNP au réel, est ce juste ? Est ce que je peux demander au comptable de déduire les travaux ainsi que le mobilier si je garde les factures ? Est ce qu’il peut se charger de tout ça ?

Bonjour,

Vous financez votre bien avec une partie en PTZ. Connaissez vous les conditions de location d’un bien financé par un PTZ?

Bonjour, il n’y a pas de PTZ dans mon prêt. Qu’est ce qui vous faire dire ça ? Je suis en zone A et jachère dans l’ancien avec travaux.

Merci pour votre aide, J’ai l’impression de mettre lancé un peu vite sur cette affaire sans maîtriser toutes les informations et que cette operation soit negative. J’aii peur d’obtenir au final un CF négatif tout en ayant investit 25k de fonds propres..

Attention, il me semble que ce n’est pas légal si la chambre fait moins de 2m20 de hauteur sous plafond.
C’est sujet à interprétation car il y aurait bail solidaire (moins de 14m²) et donc on pourrait prendre en compte la surface des parties communes dans le calcul, mais bon….

Oui je les pris en compte et au niveau des travaux il y aura une excavation pour obtenir 2m20-2m30 de hauteur. Les chambres feront 9.5m2 au sol quand à elles.

D’autre part je me suis renseigné au près d’une expert comptable qui connaît très bien la LMNP ai réel et le droit des frontaliers France suisse au niveau imposition.
Ses tarifs sont de 840 euros/an non déductibles. Cela reviendrait à 70 euros/mois. Qu’en pensez vous ? J’ai eu un très bon feeling au téléphone et elle m’a desuite mis en garde que si je signais en 2018 l’idéal serait de louer en meublé en 2018 ou alors de repousser le tout en 2019 histoire de pouvoir défiscaliser les 16 000 euros de frais de notaire.

Et elle ma confirmé que je ne paierai ni impôts, ni prélèvement sociaux, ni augmentation de cotisation au régime de la sécurité social  (8%  de tout les revenus brut pour les frontaliers). Du coup le calcul du cashflow se précise de plus en plus. Je le posterai pour avoir votre avis et vos conseils.

Je suis pourtant à la caisse d’épargne ^^ mais dur dur de faire passer du locatif sur 25 ans, par contre sur 20 ans aucun problème

J’ai en effet l’impression que vous êtes allez un peu vite mais nous sommes là pour vous aiguiller.

Tout dabord merci pour votre aide precieuse Philref92 et d’accorder de l’importance a mon projet. Je fais partie des personnes qui ont besoin de pratique pour apprendre. Une fois que j’ai compris l’aspect global d’un système, l’apprentissage des détails en théorie m’intéressent moins. J’ai saisi l’occasion de me lancer car dans la région il est assez rare de trouver de la rentabilité.

Concernant les meubles, l’estimation me paraissait juste tout comme pour la cuisine, indépendamment de leur financement.

D’accord je vais partir sur 10k avec l’électroménager. Je m’occuperai de chiffrer une fois que j’aurai bien établi et signé les travaux exact.

Par contre pour le coût du comptable, s’il est français et que vous déclarez vos revenus en France, il devrait être au 2/3 déductible des impôt et au tiers passé en charges (tout comme le CGA). Le prix est dans les standard+ puisque normalement déductible.
Comptez 3% des recettes pour la CFE.

Je vais lui demander une simulation de ma situation sans les détails (si cela est possible) avant de m’engager avec cette expert comptable pour mettre au clair ce point.

Pour les charges notariales et travaux, vous les passerez en charges 2018 si vous louez en 2018. Pas d’impact de l’année blanche en LMNP…

Pouvez vous apporter plus d’informations a ce niveau s’il vous plaît ? De ce que j’ai compris de l’explication de l’EC, il faudra soit signer en 2018 et lancer la LMNP reel en  2018 ou tout reporter en 2019 pour bénéficier des charges notarials au niveau imposition.

Le principal axe à travailler c’est la valorisation/louabilité des chambres maintenant. Car c’est cela qui fera votre rentabilité.

Vous avez raison. A ce niveau là maison se situe dans une zone tendue ou la demande locative est très forte. Je compte proposer un bien qui sortira un peu du lot. Je suis locataire dans cette région d’un T3 et j’ai visité beaucoup de bien pour louer, je pense connaître le niveau de standard attendu et demandé.
Meilleursagents annonce 1400€/mois HC pour ce type de bien et Rendementlocatif.com est à 1430€/mois HC. Jai fais une moyenne sur Leboincoin sur 32 biens entre 70 et 90m2 et j’obtiens pour un 81m2 un loyer de 1501€. A 1500€/mois pour un bien juste rénové et meublé moderne je serai dans le prix moyen je pense.

Bonjour,

Petit rebondissement dans mon projet immobilier.
La signature du compromis à était faite le 11 septembre et la signature définitive devait normalement être faite le 11 décembre.
Je devais signer le pret la semaine prochaine qui était accepté par la banque. Je passe par un courtier.
Le bien comporte une maison de 80m2 ainsi qu’un terrain attenant de 25m2 environ comprenant une terrasse et une place de parking.
Le problème c’est que  j’ai reçu un appel de la notaire hier pour m’informer que la place de parking n’appartenait pas à la propriétaire actuelle mais elle est pourtant bien stimulée sur le compromis. Elle n’était pas au courant elle même lors de son achat 12 ans plus tôt.  En gros je perdrai 9m2 de terrain.

Du coup pour moi cela change tout. Je voulais savoir quelles étaient mes moyens de me désengager de la vente et quels en seraient les frais. J’ai à ce jour verser 400€ au notaire ainsi que 10 350€ qui correspondent au frais de garantis à hauteur de 5% du prix de la maison.

D’après mes recherches personnelles, le compromis en l’état serait caduque et il faudrait signer un avenant à ce contrat (rdv mardi prochain avec la notaire et la proprietaire pour discuter de la situation). L’avenant me permettrait de bénéficier dune période de 7 jours de rétractation par courrier recommandé.  Cela me permettrait de me désengager sans avoir de frais autre que les 400€ d’emolument du notaire.
Que pensez vous de mon raisonnement ? Est il juste ? Ai je oublié des choses ?

Merci de m’avoir lu.

Compte tenu de la situation, qui n’est pas de votre fait, pourquoi ne pas tenter une baisse de prix pour la maison ?
En disant qu’en l’état cela ne vous intéresse plus, et en proposant de signer un avenant incluant une baisse de X euros. A vous de définir cette somme.

Si c’est accepté, ce qui est probable car sinon le propriétaire aura perdu beaucoup de temps et devra recommencer le processus de mise en vente, vous ferez une bonne affaire.

Sinon, vous vous retirez.