StarrK [62] : étude de cas immobilier (vente d'une résidence principale)

StarrK · #1

Bonsoir,

J’aimerais vous parler de la vente de la résidence principale de mes parents, dont je m’occupe en ce moment, et qui est située à proximité de Lens, dans le Pas-de-Calais.

Petit historique pour commencer. Mes parents ont acheté ce bien des années 30 en RP en 1989, puis l’ont mis en location en 98 suite à un changement professionnel de mon père, qui est depuis logé par son travail.
Le bien a connu une dizaine de locataires, les derniers ayant quitté les lieux au mois de mai.
La maison est attenante à un terrain de 2500 m², et est située à 30 mètres à peine d’une voie ferrée (voie industrielle + voie tgv), qui se trouve de l’autre coté du terrain. Le terrain étant apparemment passé à bâtir, nous l’avons séparé de la maison. La suite du message ne concerne donc que la maison.

J’ai décidé mes parents à la remettre en vente (ils avaient essayé en 2011, 160K€ net vendeur, sans succès), car je pense que l’argent pourrait être mieux investit ailleurs, et également -surtout- pour leur permettre de gagner en liquidité, car à part ce bien et un terrain où ils vont en vacances, ils n’ont aucun patrimoine et ont régulièrement des fins de mois difficiles. Disons que c’est leur façon à eux d’investir.

J’ai donc fait venir 2 agents immobiliers pour avoir une mise à jour de la valeur de la maison.
Le premier, fan de Stéphane Plaza et de home staging, évalue la maison à 160K€ net vendeur.
Pour le second, il faut tout casser, mettre les murs à nu et tout refaire, pour lui la maison vaut 80K€ tout au plus.
Etant donné que c’est une première pour moi, j’ai été très surpris par ce facteur 2 et j’ai donc décidé d’appeler 5 agences supplémentaires pour moyenner les estimations.
Et voici les résultats : [80; 102; 120; 120; 120; 145; 160]. A noter que l’agence qui a évalué la maison à 145K est la même qui l’avait évalué à 160K en 2011. Le marché a bien baissé, tout le monde aura été d’accord sur ce point.
J’ai 3 évaluations à 120K€, la moyenne est de 121K€. Je pense enfin tenir le prix du bien !
A noter également, j’ai l’impression qu’une agence (102K€) se distingue du lot par son sérieux, même si le prix est trop faible au gout de mes parents, qui reste désormais capés sur 120K net vendeur mini.

Je regarde un peu sur internet la meilleure solution entre une exclusivité et mettre en concurrence plusieurs agences. Je finis par sélectionner 2 des agences qui ont évalué la maison à 120K€ et signe un mandat simple avec elles à 130K FAI, on est à 123K net vendeur, ce qui me permettra de négocier un minimum sans passer sous les 120K.
Comme il y a 2 agences, je précise qu’il leur faudra me prévenir avant chaque visite pour éviter des chevauchements, et leur fournis un jeu de clefs chacun.

On est en plein milieu de l’été, les premières semaines passent et sont calmes, c’est les vacances. Quelques visites non concluantes plus tard, on est "peut-être un peu trop cher" des 2 cotés, mais pas question de bouger le prix pour l’instant, les clients rentrent à peine de vacances. De mon coté j’attend les résultats des diagnostics que je ne récupérerai qu’en octobre après avoir lourdement insisté.
Mi septembre vient mon tour de partir en vacances (ce GR20 était fantastique !) et je confie les contacts des agences à mon père pour 3 semaines. A mon retour mon père me dit que l’agence A lui a dit que le prix était bien trop élevé, et que son estimation était de 120K€ FAI et non net vendeur, que c’est moi qui avait mal compris etc. Manque de bol, j’avais fait des fiches et j’avais bien insisté sur ce point lors de la visite, elle ne m’aura pas comme ça ! Quant à l’agence B, pas de nouvelles, bonnes nouvelles.

Je finis par récupérer les diagnostics, mais décide d’attendre l’appel des agences (rdv bimensuel) pour leur fournir. De toute façon, "ils sont inutiles tant qu’on a pas d’acheteur". J’ai finalement des nouvelles de l’agence A mi novembre, soit 6 semaines après l’appel avec mon père. Je n’ai pas le temps de lui faire remarquer qu’elle me dit avoir fait pleiiin de visites, mais qu’à chaque fois c’est le même refrain, les gens n’en veulent pas à cause de la voie ferrée. Certaines personnes ont même refusé de visiter à cause de la voie. Quand je lui fait remarqué qu’elle était censée me prévenir avant une visite, elle me répond qu’elle estime maintenant la maison à 105K€ net vendeur.
La discussion n’ira pas plus loin puisque le téléphone coupe, elle est en voiture. Je lui envoie donc un sms pour lui dire que je vais discuter de son nouveau prix avec mes parents. Quant à l’agence B, toujours pas de nouvelles.

Voila pour l’histoire. J’ai le sentiment d’être pris pour un c** par ces agences qui semblent n’en avoir rien à faire.
Mes parents souhaitent remettre en location, car c’est moi qui "remplace" le loyer en attendant la vente, et ils ne le vivent pas très bien. Le problème est que la remise en location ne résoudra pas leur problème de fin de mois et j’ai le sentiment que le prix de la maison continuera à se déprécier pendant encore plusieurs années. La vente, au contraire, leur permettrait déjà de solder un autre crédit immo (celui pour le terrain de vacances) pour lequel ils doivent encore 40K€ (dont 4K d’intérêts, et 6K d’assurance qui n’auraient plus lieu d’être). Le reste pourrait alors être investit sur divers support en attendant leur retraite.
Je peux les convaincre de laisser la maison en vente à condition de m’occuper moi-même de la vente. Pensez vous que je puisse amener les agences à garder leur mandat tout en me laissant une exclusivité pour leboncoin ? Ou alors est-ce mieux, comme le souhaitent mes parents, que je récupère les clefs ? Au niveau prix, est-ce que je peux me mettre à leur faire de la concurrence "déloyal" en soustrayant les frais d’agence que je n’ai pas en direct ? Bref, j’avoue être un peu perdu pour le moment, mais c’est ce qui m’a finalement poussé à enfin me présenter sur ce forum aujourd’hui, ce qui est en soit est une bonne chose !

Je ferai une relecture cohérence/orthographe demain matin. Je m’excuse donc par avance si j’ai laissé traîner quelques fautes et/ou oublier/inverser des mots.
Bonne soirée à vous
StarrK

Mots-clés : agences immobilières, immobilier, vente

Kiem · #2

Bonjour,

En vrac,

Vous avez signé deux mandats de vente simple donc je ne vois ce qui vous empêche de vendre en direct. Il n’y pas d’autorisation à demander.

Il n’y avait pas de difficulté pour louer ? A quel prix était la location? La maison peut-elle attirer un "investisseur" qui serait rassuré par la présence de locataires?

Par ailleurs, vous avez évacué la question du terrain attenant, mais a -t-il été vendu? Est-ce vraiment inintéressant de vendre maison et terrain séparés?

Bernard2K · #3

Je connais un peu le sujet, mes parents vont devoir vendre leur maison, la leur date de 1973.

Vous ne dites pas le revenu qu’en tirent vos parents (en brut, et en "net net", c’est à dire charges et impôts déduits). C’est notamment cela qui détermine la pertinence de la vendre ou non.

Non seulement vos parents peuvent vendre en parallèle des agences, mais ils peuvent aussi donner d’autres mandats à d’autres agences. Il se dit qu’un mandat exclusif motive davantage une agence. Trop tard, vos parents sont déjà en mandat simple, donc ça ne peut plus faire de mal de multiplier les mandats.

Le fan de Stéphane Plazza n’a peut-être pas tort avec son home staging. Vous ne dites pas un mot d’éventuels travaux d’embellissement que vos parents auraient fait ou non. La spécificité du home staging, c’est quand même de "maquiller" la maison pour pas cher. L’inverse de travaux bien faits et durables. C’est malheureux mais c’est comme ça : on "replâtre" pour améliorer l’apparence, il faut que ça en "jette" pour pas cher.

Sinon, le GROS problème dans ce projet, c’est le hiatus vous/vos parents :
- vous dites que les agences parlent désormais de 105 k€ net vendeur, or vos parents ne veulent pas vendre en dessous de 120 k€. Quand vous serez en vente directe, à faire visiter les acheteurs potentiels, ceux-ci voudront des réponses rapides sur le prix. Vous allez vous retrouver le cul entre deux chaises, vous direz des trucs aux acheteurs mais vous n’aurez pas la capacité d’engager vos parents et ceux-ci ne suivront peut-être pas ce que vous avez dit.
- vous dites que VOUS pensez qu’il y a mieux à faire de cet argent ; mais vos parents ne connaissent pas d’autre mode de placement. Vous allez donc gérer l’argent de vos parents ? Que vont-ils comprendre de ce que vous faites ? Quid de votre responsabilité vis-à-vis d’eux ? Sachant que pour avoir du revenu il faut souvent du risque, quid en cas de baisse des supports de placement ?
- vos parents ont du mal à finir leurs fins de mois, donc il y a un fort risque d’érosion du capital. Vos parents risquent de piocher dedans, avec les meilleures justifications du monde (y compris faire des cadeaux à la famille par exemple ou soutenir leur fils dans ses projets !). Je peux vous assurer que j’ai déjà vu des gens très économes, très vieille école, dilapider 25 k€ en quelques années. Coups de mains, cadeaux, voyages, dépenses imprévues, etc. sans jamais avoir l’impression de dilapider : chaque dépense était parfaitement justifiée dans ce système de valeur vieille école.
Au moins, l’argent placé dans cette maison est un capital qui ne peut pas être entamé (sauf par cette baisse de l’immo dans le coin).

Vos parents sont sans doute un peu jeunes pour être placés sous tutelle ! S’ils veulent garder cette maison et la louer, pourquoi voulez-vous décider à leur place ? Qu’est-ce qui vous donne le droit de décider à leur place ?
Vous pouvez leur donner des conseils, et ça c’est déjà fait. S’ils ne veulent pas de vos conseils, c’est comme ça. Laissez tomber ! Gérez votre vie, votre carrière et votre patrimoine ; et laissez-les gérer les leurs.

rocc · #4

Pour estimer la maison de vos parents, il y a le site des impôts, comme cela a déjà été rapporté sur ce forum. Vous pourrez ainsi connaître le prix de vente de biens similaires avec une voie ferrée.

Par contre, je trouve que gérer ses investissements est difficile mais ceux des autres, et encore plus ceux de ses parents, est ardu. Cela peut devenir une source de conflit familial, surtout s’il y a en plus une fratrie qui pourra toujours critiquer vos choix.

Vos parents ne connaisse que l’immobilier et semble d’après vos explications préférent continuer à louer. Pour la location, il y a peut être des options pour améliorer la rentabilité. Louer le terrain séparemment, faire 2 appartements dans le bien, etc.

Par contre, ils rencontrent régulièrement des soucis d’argent. Peut être faudrait-il regarder comment il gère leur budget. Là encore c’est s’immiscer dans la vie et cette intrusion pourrait être mal vécu. Néanmoins il y a peut être des dépenses et achat à optimiser. Avec des gens âgés, c’est loin d’être facile.

Avez vous une fratrie ? Si c’est le cas la priorité serait d’en discuter avec eux.

Iqce · #5

Bonjour,

Je pense qu’à la base vous avez un "biais" vis à vis des agences et du calcul de la valeur du bien qui à du déterminer la position bloquante de vos parents.

Mettez vous à la place de l’agence : pour avoir l’affaire qu’allez vous faire ? Tenter d’appâter le client (vous). Et par la suite vous tenterez de ramener sur terre les vendeurs…Sans perdre de temps en visites sur une affaire que vous savez irréaliste. C’est critiquable énervant vexant mais…

Votre calcul de "moyenne" à 120 KE n’est à prendre en considération que sous cet angle, vous devriez vous faire votre opinion sur la base des ventes récentes, des annonces dans le secteur et peut être même sur la base des argumentaires des autres agences, celles qui étaient en dessous des 120 KE moyen.

Une bonne vente dans certaines conditions, conditions telles que l’on peut l’imaginer à vous lire, c’est d’abord…Une vente.

Bref ne perdez pas votre temps avec ces agences et votre ressenti (laisser glisser, passez à la suite au plus vite), vendez seul ou renégociez les honoraires avec celles qui vous ont fait miroiter n’importe quoi ou allez voir les autres…Et retournez voir vos parents avec un acheteur crédible sous le coude ?

StarrK · #6

Bonsoir,

Je vais essayer de compléter du mieux possible, c’est vrai que j’ai oublié plein de détails hier soir, et que certaines de mes phrases peuvent être maladroites, notamment concernant ma relation avec mes parents.

Commençons par la maison.
Voici quelques vues aériennes qui vous permettront de visualiser l’implantation de la maison (24) et du terrain (115) par rapport à la voie ferrée. Celle en courbe est la voie industrielle, vous pouvez également voir la gare sur la vue la plus haute.

Et voici l’une des annonces sur leboncoin, les photos vous donneront une petite idée, notamment sur la pertinence de faire du home-staging ou non : Maison 5 pièces 100 m² Ventes immobilières Pas-de-Calais - leboncoin.fr

A chaque agence ayant visité la maison, j’ai posé les mêmes questions, dont celle du home-staging.
L’agent à 160K voulait par exemple mettre une résine sur le plan de travail de la cuisine pour le lisser (vous pouvez voir les carrelages sur les photos de l’annonce), ou encore changer la peinture du buffet incorporé, ce qui était inutile d’après les 6 autres agents. Par contre, j’ai refait les cache moineaux qui dataient, et on a réglé un problème d’humidité.
L’étape suivante, d’après les avis des différents agents (et le mien aussi), serait de remplacer les 2 dernières fenêtres de la maison qui sont encore en simple vitrage.

Trouver un locataire n’a jamais été difficile, choisir le bon en revanche est plus délicat. La maison est louée sans le terrain depuis 4-5 ans.
Le bien était loué 700€ hors charge; d’après l’agence A de mon 1er message, le juste prix serait aujourd’hui à 620€.
Charges sociales de 911€ et Impôt foncier de 580€. Pas d’IR.
Si je ne dis pas de bêtises, le rendement était donc de 5.75% l’année dernière si je considère une valeur de 120K€ pour le bien.

J’ai été sur le site des impôts, et les seuls bien qui ont été vendus à proximité de la voie ces 12 derniers mois sont soit des biens très récents (2015) pour 160K€, soit un bien de 1920 pour 100K.

Concernant le terrain, il est passé en zone U du PLU lors de la dernière révision, ce qui nous laisse à croire qu’il serait constructible. J’en ai discuté avec un clerc de notaire qui m’a envoyé vers la mairie pour avoir des informations (notamment sur la distance minimale obligatoire à respecter entre la voie ferrée et un bâtiment). Le service urbanisme n’a pas su me répondre et me dit que je n’aurais pas d’info tant que je ne ferais pas de demande de certificat d’urbanisme.
Dans l’idéal on souhaiterait diviser le terrain en 2 ou 3 lots pour les vendre.

Mes parents
Je me suis rendu-compte que j’ai été très maladroit et inexact dans mon message d’hier. Je vais essayer de corriger le tir.

J’avais commencé par rédiger un long pavé expliquant le pourquoi du comment de ma relation avec mes parents, mais je viens de me rendre compte en me relisant qu’un forum public n’était pas le lieu le plus adéquat pour un tel déballage. Bernard2K, je tiens à vous assurer que je n’ai aucunement l’intention de prendre le pas sur leur vie privée, mais qu’en aucun cas je serai capable d’ignorer leur situation en faisant ma vie dans mon coin. Je ne pourrais tout simplement plus me regarder en face si je faisais preuve d’un tel égoïsme.
Nous pouvons en discuter en privé si vous le souhaitez, ainsi que du reste de votre message.

Cela dit, je tiens à préciser qu’ils veulent vendre depuis des années, je ne les oblige en rien (et j’en serais bien incapable même si je le souhaitais). Leur seul problème, pour eux, est que je compense la perte de loyer en attendant la vente, ce qu’ils ont du mal à accepter (question d’ego). C’est la raison pour laquelle ils ont toujours remis en location après à peine 2 mois de mise en vente. Je leur ai posé la question aujourd’hui, ce n’est pas la 2ème fois que la maison est mise en vente, mais la 3ème.

Actuellement, ils remboursent le crédit immobilier de leur terrain de vacances (8000m² avec un chalet et un étang), 410€ de crédit + 44€ d’assurances /mois jusqu’en 2024. Ils ont également un crédit conso pour 200€/mois jusqu’en 2022.

Le raisonnement que j’ai suivi pour déterminer la pertinence de vendre ou non est décrit dans les 2 scénarios suivants :
Pour la suite, je vais nommer B (Balance) le résultat du calcul G (Gains fournis par le patrimoine) - C (Crédits).
C’est ce paramètre qui me permettra de déterminer si, oui ou non, il faut vendre.

Scénario 1 - on remet la maison en location :

Je prend comme hypothèse que le loyer, les charges sociales et les impots fonciers restent aux niveaux de ceux connus en 2016 (ce qui à mon avis (subjectif), est peu probable, je considère donc ce cas comme le meilleur possible pour l’hypothèse 1)
G1 = 575€ : (700*12 - 911- 580)/12
C1 = 654€ sur l’intervalle [2017-2022], 454€ sur l’intervalle [2022-2024] et 0 par la suite.

Ce qui nous donne :
B1 = -79€ sur [2017-2022], 121€ sur [2022-2024] et 575€ ensuite.

Scénario 2 - On vend la maison :

J’ai 3 variables, V pour le prix de vente, P pour le patrimoine et R le rendement du patrimoine.
Je considère les éventuels frais de remboursement anticipé comme négligeable, je considère donc qu’à V sera soustraite la somme de 28K€, ce que vaudra alors notre patrimoine P.
Pour l’instant, je vais prendre comme hypothèse de base pour le prix de vente de la maison V = 120K€ et un rendement R = 5%. J’obtiens de ce fait P = 92K€. Je vais considérer également dans un premier temps que les intérêts du patrimoine ne sont pas réinvestit.

Par conséquent :
G2 = P*R/12 = 383€ : 92000 * 0.05 / 12
C2 = 200€ sur l’intervalle [2017-2022], puis 0.

J’obtiens donc :
B2 = 183€ sur [2017-2022], 383€ par la suite

On peut donc en déduire que le scénario 2 est plus avantageux sur l’intervalle [2017-2024], mais plus par la suite.
Cependant, le but recherché est de sortir la tête de l’eau pour survivre jusqu’en 2024. Pas de faire un max de profit.

Pour aller plus loin et être impartial dans mon choix, je vais considérer que B = 0 est le seuil auquel mes parents cessent d’avoir des difficultés en fin de mois. Je cherche donc à avoir B2 = 0, la différence étant réintégré au capital en tant qu’intérêts composés.
Dans ce cas, P augmentera année après année :
En maintenant B = -79€ sur le scénario 2, j’obtiens donc :
En 2018 : P = 94.196€ : 92K + 183*12 ; G2 = 392 pour 2019 ; B2 = 192 pour 2019
En 2019 : P = 96.500€ : 94K + 192*12 ; G2 = 402 pour 2020 ; B2 = 202 pour 2020
En 2020 : P = 98.924€ : 96K + 202*12 ; G2 = 412 pour 2021 ; B2 = 212 pour 2021
En 2021 : P = 101.468 € : 99K + 212*12 ; G2 = 422 pour 2022 ; B2 = 222 pour 2022
En 2022 : P = 104.132€ : 101K + 222*12 ; G2 = 433 pour 2023 ; B2 = 433 pour 2023
En 2023 : P = 109.328€ : 104K + 433*12 ; G2 = B2 = 455 pour 2024
En 2024 : P = 114.794€ : 113K + 455*12 ; G2 = B2 = 478 pour 2025
En 2025, P = 120K€ rattrape le prix de vente de la maison, le cercle vertueux est lancé, et tout va pour le mieux.

En conclusion, je vois 3 avantages au 2ème scénario :
- Mes parents sortent la tête de l’eau tout de suite, pas besoin de galérer jusqu’en 2022.
- Le fait de ne pas voir l’argent des dividendes tomber sur le compte courant les empêcheront d’être tenté de le dépenser dans des dépenses courantes (Juste le fait de devoir faire un virement suffira).
- En cas de problème grave, pas besoin de faire un crédit conso. Je pense notamment à une épidémie de typhus qu’on a connu il y a quelques années.

Surin · #7

rocc a écrit :
Pour estimer la maison de vos parents, il y a le site des impôts, comme cela a déjà été rapporté sur ce forum. Vous pourrez ainsi connaître le prix de vente de biens similaires avec une voie ferrée.

Ca serait trop simple. Il est en réalité extrêmement complexe et difficile d’évaluer au juste prix un bien immobilier. Le seul juge, c’est le marché.

Vous dites que vos parents "veulent" vendre mais ils ne vendent pas. Donc je prétends que dans le fond il ne veulent pas vendre. Cette situation leur convient et hors de question de reconnaitre que cette maison ne vaut que 100 ou 105k€. Alors ils louent dès que possible. C’est une sorte de fuite en avant. Vous devriez les laisser face à leurs responsabilités et ne pas trop interférer.

L’histoire de refaire 2 fenêtres ou lisser le plan de travail franchement c’est du pipeau, ça n’a aucune importance, vous focalisez votre attention sur des détails or la seule chose qui compte, c’est le prix.

Bernard2K · #8

Bonjour,
on ne paie pas de charges sociales sur un revenu foncier. Vous voulez sans doute parlez des prélèvements sociaux (15,5 % et bientôt 17,2 %).
Côté location, vous sous-estimez les charges du bailleur : peut-être une assurance PNO, de l’entretien, des frais de gestion (même sans agence, quelques déplacements, quelques recommandés), etc.
Côté vente, vous n’expliquez pourquoi vous soustrayez 28 k€.
Côté placement, vous sortez du chapeau 5 % nets. Il n’y a aucun placement à 5 % nets garantis. Explicitez votre stratégie de placement et vous verrez que les placements sûrs (genre AV en fonds euros) sont à un rendement bien plus bas ; les placements qui peuvent rapporter plus (genre les actions) sont bien plus incertains en rendement et avec un risque significatif de perte en capital.

Iqce · #9

Bonjour,

Au niveau PLU, ce qui va contraindre la constructibilité et une construction et partant une vente est peut être plus le fait d’être en zone de Bruit (servitude) que les règles de prospect. Et pire encore si vous êtes hors agglo et qu’aucune étude Loi Barnier n’a été menée.

Donc en résumé, attention car oui on peut avoir un terrain en zone U et ne rien pouvoir en faire (je doute que ce soit votre cas cependant à lire le descriptif rassurez vous).

Mais ce n’est pas le sujet de vos interrogations, désolé pour le HS.

Siocnarf · #10

StarrK a écrit :
Et voici l’une des annonces sur leboncoin, les photos vous donneront une petite idée, notamment sur la pertinence de faire du home-staging ou non

La maison va probablement intéresser un jeune couple ayant déjà des enfants ou désireux d’en avoir. Et qui dit "jeune" dit salle de bains et cuisine moderne.
Donc faire du home staging pourquoi pas… Mais vous dites que vous parents ont déjà du mal financièrement hors le home staging, même s’il est moins cher que de la rénovation, à un coût…
Faites plutôt des devis pour pouvoir les présenter aux acquéreurs…

Concernant la stratégie pour vendre :
Il semble clair que la maison à 120K est encore trop chère par rapport à ce que les acquéreurs sont prêts à mettre, il faut que vos parents soient prêts psychologiquement à descendre le prix, sinon ça ne sert à rien de remettre en vente.
Vous avez l’impression que les agences n’en ont rien à faire ? Très probablement. Et très probablement à cause de la voie ferrée, qui est un très gros frein à la vente. Les agences ont en général beaucoup de biens à vendre, et se concentrent sur ceux qui ont le plus de potentiel.

Alors tentez autre chose : donnez l’exclusivité (ou la semi-exclusivité si vous voulez aussi pouvoir vendre par vous-même) non pas à une agence, mais à un agent indépendant membre d’un réseau.
Pourquoi ? Il gagne sa vie seulement si il vend. S’il a l’exclusivité, il va se démener pour vendre car il sait qu’il est le seul sur le coup, c’est donc une commission quasiment assurée pour lui.
Il est assez facile de trouver ceux qui sortent du lot… (j’en connais une sur Béthune, contactez-moi par MP si vous le désirez)

Surin · #11

On peut dire l’inverse, il a l’exclu donc aucune urgence pour lui, il laisse venir le client. Par contre il faut qu’il se démène pour les biens en mandat simple car il est en concurrence…
Mais bon dans l’absolu il ne faut pas chercher la faute des agents. Ca ne se vend pas car c’est trop cher c’est tout.
Je ne résiste pas: "je n’arrive toujours pas à vendre"
Ni voyez aucun mépris.

Siocnarf · #12

Il est génial ce topic bourso !

Par contre pour cotoyer pas mal d’agents immo indépendants, je peux vous garantir que eux se démènent pour les exclusivités… Evidemment je ne peux pas généraliser, mais c’est un constat sur ce groupe que je connais.

Un mandat exclusif n’a qu’une durée de 3 mois, après le propriétaire peut résilier. Donc l’intérêt est de vendre dans les 3 mois, et de vendre rapidement pour minimiser la quantité de travail sur un bien.

DDtee · #13

Juste une remarque sur votre prix "moyenné" des agences, qui n’est pas du tout la bonne démarche.

La plus grande partie des agences a pour stratégie :

1- Faire rentrer le bien dans son fichier en annonçant un prix flatteur au vendeur, tous les vendeurs en rêvent…
2- Attendre sans trop se démener, ils savent bien qu’à ce prix c’est inutile. Le temps qui passe fait le travail pour eux, le vendeur conclut tout seul que c’est trop cher.
3- Quand le vendeur est près à l’entendre, travailler vraiment sur le bien pour le vendre au prix du marché

De rares agences ont des méthodes plus directes mais ce font souvent bouler par les vendeurs : annoncer le vrai prix du marché et travailler à partir de celui-ci. C’est peut-être le cas des deux moins chers, c’est cette moyenne là que vous devriez prendre en compte !

Flyz57 · #14

Moi ce que je vois surtout, c’est que leur fin de mois est difficile à cause de la résidence secondaire.
Ont ils finalement la capacité patrimonial de la détenir?
Ne faudrait il pas la vendre? ou vendre la RP et habiter la RS?

StarrK · #15

Bonjour,

Surin a écrit :
Vous dites que vos parents "veulent" vendre mais ils ne vendent pas. Donc je prétends que dans le fond il ne veulent pas vendre. Cette situation leur convient et hors de question de reconnaitre que cette maison ne vaut que 100 ou 105k€. Alors ils louent dès que possible. C’est une sorte de fuite en avant. Vous devriez les laisser face à leurs responsabilités et ne pas trop interférer.

Ils veulent vraiment vendre. La raison est simple, sur la dizaine de locataires qu’ils ont eu, la moitié ont été des locataires à problème. J’irai peut-être raconter leurs déboires en détail sur le forum de boursorama
Vous avez raison sur le fait qu’ils ne souhaitent pas reconnaître que le bien vaut peut-être moins que ce qu’ils en veulent.
Mais non, je les abandonnerai pas, pour les raisons que je n’ai finalement pas évoqué dans mon message précédent, mais qui sont toujours la.

Surin a écrit :
L’histoire de refaire 2 fenêtres ou lisser le plan de travail franchement c’est du pipeau, ça n’a aucune importance, vous focalisez votre attention sur des détails or la seule chose qui compte, c’est le prix.

Je suis bien d’accord avec vous. Laissez moi reformuler ma phrase :
"L’agent à 160K voulait par exemple mettre une résine sur le plan de travail de la cuisine pour le lisser (vous pouvez voir les carrelages sur les photos de l’annonce), ou encore changer la peinture du buffet incorporé, ce qui était inutile d’après les 6 autres agents. Par contre, j’ai refait les cache moineaux qui dataient, et on a réglé un problème d’humidité, ce qui était vraiment utile.
L’étape suivante, si vraiment on souhaitait faire du home-staging, ce qui n’est pas le cas, serait de remplacer les 2 dernières fenêtres de la maison qui sont encore en simple vitrage."

Bernard2K a écrit :
on ne paie pas de charges sociales sur un revenu foncier. Vous voulez sans doute parlez des prélèvements sociaux (15,5 % et bientôt 17,2 %).

En effet, mauvais vocabulaire de ma part.

Bernard2K a écrit :
Côté location, vous sous-estimez les charges du bailleur : peut-être une assurance PNO, de l’entretien, des frais de gestion (même sans agence, quelques déplacements, quelques recommandés), etc.

En période de location, 1 recommandé pour la remise de caution. Et encore ce n’est pas toujours le cas…
En période de vacances locatives, il y a en effet des coûts de petite rénovation et de déplacement, en général ça dépend du locataire sortant.

Bernard2K a écrit :
Côté vente, vous n’expliquez pourquoi vous soustrayez 28 k€.

Le crédit immo de la RS (Va pour RS, c’est plus rapide à écrire) qu’on rembourserait de manière anticipée.

Bernard2K a écrit :
Côté placement, vous sortez du chapeau 5 % nets. Il n’y a aucun placement à 5 % nets garantis. Explicitez votre stratégie de placement et vous verrez que les placements sûrs (genre AV en fonds euros) sont à un rendement bien plus bas ; les placements qui peuvent rapporter plus (genre les actions) sont bien plus incertains en rendement et avec un risque significatif de perte en capital.

Une allocation stratégique telle que décrite dans le livre de notre hôte me parait bien moins risqué que de garder le bien. Il me semblait que 5% n’étaient pas extravagant dans ce cas.

Iqce a écrit :
Au niveau PLU, ce qui va contraindre la constructibilité et une construction et partant une vente est peut être plus le fait d’être en zone de Bruit (servitude) que les règles de prospect. Et pire encore si vous êtes hors agglo et qu’aucune étude Loi Barnier n’a été menée.

Bonne remarque, je vais essayer de me renseigner.

Siocnarf a écrit :
Si [une agence a] l’exclusivité, il va se démener pour vendre car il sait qu’il est le seul sur le coup, c’est donc une commission quasiment assurée pour lui.

Surin a écrit :
On peut dire l’inverse, il a l’exclu donc aucune urgence pour lui, il laisse venir le client. Par contre il faut qu’il se démène pour les biens en mandat simple car il est en concurrence…

C’est exactement la question que je m’étais posé avant de prendre 2 mandats. C’est un témoignage qui m’avait décidé à trancher en faveur de cette solution.

Siocnarf a écrit :
Il est assez facile de trouver ceux qui sortent du lot… (j’en connais une sur Béthune, contactez-moi par MP si vous le désirez)

Pourquoi pas, je vais en discuter avec mes parents.

DDtee a écrit :
La plus grande partie des agences a pour stratégie :

1- Faire rentrer le bien dans son fichier en annonçant un prix flatteur au vendeur, tous les vendeurs en rêvent…
2- Attendre sans trop se démener, ils savent bien qu’à ce prix c’est inutile. Le temps qui passe fait le travail pour eux, le vendeur conclut tout seul que c’est trop cher.
3- Quand le vendeur est près à l’entendre, travailler vraiment sur le bien pour le vendre au prix du marché

Je trouve ça bien dommage, et je refusais de croire que c’était le cas de la plupart des agences. J’avais fait venir un max d’agence justement pour éviter les agences ayant ces pratiques. Manifestement, la pratique est plus répandu que ce que j’imaginais.

Flyz57 a écrit :
Moi ce que je vois surtout, c’est que leur fin de mois est difficile à cause de la résidence secondaire.
Ont ils finalement la capacité patrimonial de la détenir?
Ne faudrait il pas la vendre? ou vendre la RP et habiter la RS?

On est tous d’accord dans la famille pour dire que cet "investissement" a été leur pire choix. Parce que oui, en 2004, les prix des terrains de ce genre explosaient et ils voyaient ça également comme un investissement. Le financement a été très simple à obtenir malgré le fait qu’en effet, il n’ont pas la capacité patrimonial de le détenir.
Le pire est que mon père avait hésité entre ce terrain, ou un vrai investissement en immobilier locatif. Il regrette son choix, mais c’est comme ça, on ne change pas le passé.
Vendre la RS (appelons la comme ça) n’est pas envisageable pour eux. Je précise qu’ils sont actuellement hébergés par leur employeur au sein de la société où mon père occupe entre autres le role de gardien. S’évader le weekend et pendant les congés est devenu vital pour eux.

Surin a écrit :
Je ne résiste pas: "je n’arrive toujours pas à vendre"
Ni voyez aucun mépris.

Merci pour le lien, j’ai bien ri mais j’espère quand même qu’on est encore loin de cette caricature.

Surin · #16

Siocnarf a écrit :
Il est génial ce topic bourso !

StarrK a écrit :
Merci pour le lien, j’ai bien ri

C’est le but, c’est en même temps un condensé de ce que dont tout débutant en immobilier devrait s’inspirer. C’est ma bible

StarrK a écrit :
mais j’espère quand même qu’on est encore loin de cette caricature.

Oui, le fait que vous ne vexiez pas est déjà bon signe.

Le prix ça définit tout toutefois. Après un bien peut être sur le marché au bon prix pendant 2 mois et ne pas partir. Il est donc important de définir une stratégie et s’y tenir. S’ils veulent vendre il faut rester sur le marché assez longtemps et accepter que 123k pour avoir une marge de négo à 120k c’est quelque-peu rigide.

Martin04 · #17

Concernant la question du mandat exclusif donné à l’agent :
Serait-ce un bon compromis de donner un mandat exclusif pendant quelques semaines à un agent puis retrait aprÈs la période convenue? Ainsi l’agent sait que c’est une vente sure parce qu’il est seul sur le coup, mais il sait aussi qu’il doit quand même y arriver dans un délai raisonnable pour être payé.
C’est une subtile alliance entre carotte et bâton en somme

Surin · #18

Je l’avais envisagé en effet pour un agent qui me semblait bien. C’est vrai que confier un mandat exclusif de 3 mois cela engage. Je n’ai pas donné suite, à voir si cela se négocie. Il faudrait des retours d’agents, l’accepteraient-il? Un mois me semble un minimum.

Iqce · #19

je ne sais pas ce que vaut mon retour d’expérience sur un plan légal, mais sur le plan pratique je l’ai fait, en modifiant de mon écriture le délai dans le contrat. Pas de soucis coté AI au bout du délai.

Siocnarf · #20

Sur le plan légal, le mandat doit être limité dans le temps…
Aucun problème donc !

Peut-on faire appel à plusieurs agences immobilières pour vendre son logement ? | service-public.fr

Bernard2K · #21

Mais il y a les mandats simples déjà donnés à deux agences ; vous ne pourrez pas donner de mandat exclusif tant que ces mandats ne sont pas arrivés à échéance.

Siocnarf · #22

Généralement les mandats ont une durée de 1 an mais peuvent être résiliés au bout de 3 mois, il faut voir les conditions desdits mandats.

lachignolecorse · #23

Si vous résiliez un mandat, il y a un délai de 15 jours a compter de la presentation de la lettre recommandee de resilation durant lequel le nouvel AI ne peut débuter son mandat.

Regardez bien les conditions du mandat. La plupart des contrats précisent que vous devez leur notifier les coordonnées de l’acheteur (jusqu’à 12 mois apres resiliation pour certaines agences)

StarrK · #24

Les 2 mandats ont été signés il y a plus de 3 mois, et les 2 présentes en effet un délai de 15 jours pour la résiliation.

Il est précisé sur l’un des mandats que "si nous (mandant) présentons les biens à vendre directement ou indirectement, […] nous le ferons au prix des présentes, de façon à ne pas vous gêner dans votre mission"

Dois-je comprendre que si je mets moi-même une annonce sur internet, je dois la mettre au prix FAI fixé par ce mandat ? (Soit dans ce cas 130K€)

Siocnarf · #25

Oui c’est bien ça…
Mais uniquement pendant la durée de validité du mandat bien sûr !

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rocc a écrit :

StarrK a écrit :

1 #11 30/11/2017 09h53

1 #15 30/11/2017 12h34

Surin a écrit :

Surin a écrit :

Bernard2K a écrit :

Bernard2K a écrit :

Bernard2K a écrit :

Bernard2K a écrit :

Iqce a écrit :

Siocnarf a écrit :

Surin a écrit :

Siocnarf a écrit :

DDtee a écrit :

Flyz57 a écrit :

Surin a écrit :

Siocnarf a écrit :

StarrK a écrit :

StarrK a écrit :

1 #25 01/12/2017 06h13

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