Kintaro [33] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport dans une petite ville)

Kintaro a écrit :

> La problématique est de savoir si jamais un des locataires s’en vas, si je vais être ennuyé pour relouer.

Voilà, voilà, vous avez bien cerné la difficulté, louer un commerce dans une ville de 4000 habitants, c’est pas facile… la ville accepterait-elle la transformation en appartement le cas échéant ?

Avez vous étudié le marché local ? Y a t-il une plus grosse ville à proximité, quelle est la dynamique du coin..?

Intégrez les travaux de rafraîchissement avant de calculer la rentabilité.

C’est pas trop passant/bruyant main street ?

Bisous+

Bonjour,

Déjà, je ne sais pas ce que c’est qu’un chauffage collectif individuel électrique… Je taquine j’imagine qu’il y a un mot qui n’a pas été retiré.

Ensuite, la boutique peut effectivement être un problème, en fonction de l’activité, du responsable et de l’ancienneté. tout dépend aussi de la dynamique de la ville.
Ca représente 50% des loyers, a vérifier donc.

Concernant la PNO, elle n’est surement pas a 80€. Ca, c’est au mieux pour UN appartement, la il faut assurer tout l’immeuble, des lots a la toiture et aux murs extérieur. Il faut donc une assurance spécifique, il y en a bien pour 300€ mini, tout dépend de la surface totale du bien.

Vos revenus ne sont pas énorme, êtes-vous sur qu’une banque vous prêtera?

Le calcul de CF est complétement faux, je ne pense pas qu’il vous reste autant a la fin.

A+

Ohe

Bonsoir bonsoir

DDtee a écrit :

Kintaro a écrit :

> La problématique est de savoir si jamais un des locataires s’en vas, si je vais être ennuyé pour relouer.

Voilà, voilà, vous avez bien cerné la difficulté, louer un commerce dans une ville de 4000 habitants, c’est pas facile… la ville accepterait-elle la transformation en appartement le cas échéant ?

Avez vous étudié le marché local ? Y a t-il une plus grosse ville à proximité, quelle est la dynamique du coin..?

Intégrez les travaux de rafraîchissement avant de calculer la rentabilité.

C’est pas trop passant/bruyant main street ?

Bisous+

Je n’ai pas vraiment étudié le marché plus que cela.

La 1ere grosse ville a proximité est a 50min de route, je ne sais pas si on peux vraiment dire que c’est une dynamique mais la ville n’as pas beaucoup changé depuis longtemps, elle joue surtout de son coté historique.

Je ne pensais pas qu’il fallait rajouter des travaux de rafraîchissement dans la rentabilité en sachant, que c’était entièrement loué. Mais en y repensant, c’est tout a fait logique.

Aucune information précise, je n’ai pas était sur place.

alex44 a écrit :

Vous semblez oublier la CSG à 17pts dans votre calcul "impots"
Je pense que vous devriez d’ailleurs détailler ce calcul (si ce n’est pour nous, au moins pour la banque en présentation )

Quel est le locataire en place (le commerce)? boulangerie? ou un magasin de décoration?
Et depuis combien de temps… Si c’est un papy qui prends sa retraite dans 6 mois, et qu’il est cordonnier, ce n’est pas la même chose qu’une boulangerie bien placé tenue par un couple de quadra…

De plus depuis quand les locataires sont dans les appartements? Je me poserai des questions si ils sont là depuis 2 mois seulement… En mode "j’habille la marié avant de vendre!". C’est un point à vérifier aussi.

Je ne vous fais pas de Bisous + comme notre ami, mais bon courage!

Erreur de ma part, j’avais lu dans la journée qu’on pouvait passer outre la CSG du coup je l’ai complètement zappé..

Le locataire en place dans le local commercial est un agence de voyage, qui est la depuis un temps que je ne connais pas, et je n’ai pas plus d’information sur les autres locataires même si le vieux vendeur semblait dire que ca datait un peu…Mais effectivement c’est GROS point a vérifier.

Déçu de ne pas avoir eu de bisous+ de votre part

ohennequin a écrit :

Bonjour,

Déjà, je ne sais pas ce que c’est qu’un chauffage collectif individuel électrique… Je taquine j’imagine qu’il y a un mot qui n’a pas été retiré.

Ensuite, la boutique peut effectivement être un problème, en fonction de l’activité, du responsable et de l’ancienneté. tout dépend aussi de la dynamique de la ville.
Ca représente 50% des loyers, a vérifier donc.

Concernant la PNO, elle n’est surement pas a 80€. Ca, c’est au mieux pour UN appartement, la il faut assurer tout l’immeuble, des lots a la toiture et aux murs extérieur. Il faut donc une assurance spécifique, il y en a bien pour 300€ mini, tout dépend de la surface totale du bien.

Vos revenus ne sont pas énorme, êtes-vous sur qu’une banque vous prêtera?

Le calcul de CF est complétement faux, je ne pense pas qu’il vous reste autant a la fin.

A+

Ohe

Nouvelle erreur de ma part décidément, je ne sais pas comment je me suis démerdé pour mettre dans mes frais de renta 80€ en PNO pour un immeuble..

Mes revenus ne sont pas énorme, voir minime..y’a très peu de chance que la banque me suive pour un projet d’une telle envergure. Mais je me dit que si j’arrive avec un projet bien ficelé avec des calculs de renta propres et qui tienne la route, ça pourrait aider…et si jamais pour une telle somme, ça ne passe toujours pas et que je veux vraiment le projet (c’est pas le cas actuellement) je pense qu’il à toujours moyen de moyenner.M’associer avec des amis proches,familles ou autres..Ou la solution la plus sauvage : travailler le plus possible pour gagner plus et épargner plus.

Le calcul de CF est faux, il me manque un peu % pour les travaux de rafraîchissement, 17% pour la CSG, et modifié les frais PNO, si je ne me trompe pas.

Bernard2K a écrit :

Essayez donc de chiffrer les travaux nécessaires (même si vous les faites vous-même, c’est du temps et de l’argent), et de les phaser dans le temps (année 1, année 2, etc.).

Je vais essayer de faire cela pour mes prochains essai de calcul de renta.

Un gros bisous+ a vous, pour le coup de main.

Kintaro a écrit :

Je n’ai pas vraiment étudié le marché plus que cela…/…

Aucune information précise, je n’ai pas était sur place.

Je ne voudrais pas vous paraître désagréable, mais tout de même… de quoi parle t-on ?
D’une ville qui vous est inconnue, d’un marché qui vous est inconnu, de biens que vous ne connaissez pas… devons nous passez un temps à vous répondre correspondant à celui que vous n’avez pas passé à étudier votre affaire ?

Bonjour,

Côté professionnel quelle est votre situation actuelle?

Combien d’épargne  avez vous en cas de coup dur?

Cash Flow positif ou pas, votre banquier tiendra compte de votre salaire pour consolider l’opération.

Bonjour

Déjà si la banque vous prête ce montant alors que vous n’avez même pas un récapitulatif de rsi vous êtes très bien vu, perso après 30 ans dans la même banque avec des revenus variables mais pas en dessous de 2000€ ils m’ont refusé prêt sur prêt même pour ma résidence principale.
Avez-vous un accord de votre banque?