Arkamoon : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en centre-ville)

- Y a t-il un intérêt particulier à être 3 à investir 600K€ plutôt que seul 200K€ (par exemple) ?
La confiance même si elle est conservée n’empêche pas des objectifs/situations personnels qui peuvent changer sur la (longue) durée d’un investissement immobilier…

- Compte tenu des risques (faire autant de travaux = surprises, concentration de l’investissement, associés, temps sans loyers qui rentrent…) le rendement ne parait pas extra…

- Les travaux en BIC/LMNP vont s’amortir par composants avec donc des durées différentes selon leur nature

- Les intérêts de l’emprunt se déduisent (au réel) au fur et à mesure de vos versements sur l’exercice de l’année en cours.

- Combles aménageables : sauf si le but est d’agrandir des lots déjà existants, la création de nouveaux logements passe par le consentement de la mairie.

Bonjour,
Pour l’importance des travaux, un conventionnement avec l’anahne pourrait pas être intéressant ?

L’intérêt de ce projet, et son placement ! Il est dans une zone ou le prix au m² est élevé, et de même pour la location, du coup une convention avec l’ANAH contraindrait de diminuer les loyer.
Sans parler du fait que je souhaite louer en meublé ce qui est très demandé dans cette ville et qui ne se trouve que très peu sur le marché.

J’aime bien pouvoir effectuer mes choix sans contraintes, et j’ai bien peur que l’ANAH ne corresponde pas à ce que je souhaite faire pour un ensemble de points :
- il ne faut pas qu’il y ai d’agrandissement, ce qui est prévu dans ce projet.
- Un maître d’oeuvre est obligatoire, ce qui n’est également pas mon souhait.
- Louer pour une durée minimum de 9 ans… !

Je pense que dans une zone moins "chère" ça peut être très intéressant, mais je ne pense pas que ça puisse l’être ici !

Périmètre ABF? Que voulez vous dire?
Je présume que ABF pour architecte? Il me semble qu’ils sont obligatoire pour ce genre de travaux au delà de 170m² (bientôt 150m²), ça sera donc une part obligatoire dans mon projet.
Je suis bientôt sous compromis, mais je n’ai pas encore signé quoi que ce soit donc c’est sur, les travaux n’ont pas encore commencé !
Merci pour l’idée qu’il faut que les travaux soient régularisable ! Je vais me renseigner !

Merci pour ces retours !

Il vous faut envisager dès à présent le cas où l’un des associés voudrait sortir de l’indivision.

- si c’est une indivision à durée indéterminée : un des coindivisaires peut demander à sortir de l’indivision à tout moment puisque "nul n’est contraint à rester dans l’indivision".
- si c’est à durée déterminée : les coindivisaires sont contraints pour la durée de la convention, qui ne peut être plus de 5 ans (et renouvelable tacitement). Donc, même avec cette formule contraignante, une sortie de l’un des indivisaires est possible à échéance de 5 ans.

Si un coindivisaire demande à sortir :
- soit vous trouverez quelqu’un pour racheter sa part. Pas facile car devenir "actionnaire minoritaire" d’une indivision avec des gens qu’on ne connaît pas n’est pas très recherché.
- soit les deux autres indivisaires rachètent sa part (il faut avoir les sous, ou bien refaire un emprunt complémentaire).
- sinon, on peut se retrouver contraint de vendre le bien.

L’essentiel, c’est d’être bien conscient de comment ça fonctionne.

Oui, vous pouvez soit appeler le service instructeur de cette Commune (Mairie ou communauté de communes en général) soit consulter le document en ligne lorsque cela est possible.
Par la même occasion demandez à tout hasard des infos sur ces aides ; oui les fournisseurs d’énergie "subventionnent" des projets économes en énergie.
J’ai un prospectus là dessus, je peux vous en faire part sauf que là je ne suis pas à coté…

J’entends bien vos remarques, et j’y prête grande attention !
Je me questionne beaucoup sur le sujet de la sortie d’un d’entre nous du capital, mais ce qui me fait penser qu’aucun ne puisse vouloir sortir tout de suite, et que je ne comprends pas une situation qui puisse l’avantager lui, je m’explique :

- Pendant la première année, le capital est de 0 en soit, vu que nous souhaitons emprunter le total du montant ! Du coup Se retirer du projet immédiatement aurai comme coût de payer les frai de notaire pour aucun retour.
- Par la suite, si le projet fonctionne, si l’un souhaite revendre, il sera plus facile pour les deux autres de racheter s’il est vraiment rentable, et si ce n’est pas le cas et que nous avons effectivement brûle des étapes (même si ce n’est pas notre première expérience a tous les trois).
- Si celui-ci ne fonctionne pas, il a fort a parier que les trois souhaiterons revendre, pour revenir au mieux dans leur frai si c’est possible. (cette option me semble vraiment très pessimiste du fait que le m² de terrain dans cette location est plus cher que le prix de l’achat de la bâtisse !

Si vous voyez une autre éventualité, je suis curieux de la connaitre pour pouvoir mieux l’envisager !

Dans une indivision, si une personne souhaite vendre et que les deux autres ne le souhaitent pas, il peut obliger les deux autres a vendre si j’ai bien compris, c’est la chose la pire qui puisse arriver dans ce projet a mon avis, c’est pourquoi je pense qu’on peut choisir une durée déterminée a 5 ans pour commencer, en étant tous d’accord au départ !
Et ensuite une a durée indéterminée, qui laisse le premier qui souhaite partir y aller !

C’est un vote a la majorité qui décide au bout de 5 ans du prochain "statu"? Durée indéterminée ou non?

Merci encore Iqce pour ces idées, je vais maintenant appeler la mairie avec une foultitude de questions !

Il faut voir aussi comment les banques vont accueillir le projet, selon la façon dont les 3 "actionnaires" se structurent. 650 k€ d’emprunt, ce n’est pas anodin.

Par exemple, vous trouvez que l’indivision à durée déterminée de 5 ans, c’est sécurisant parce que personne ne peut sortir avant 5 ans. Le banquier, lui, risque de penser : "indivision de 5 ans, emprunt sur 20 ou 25 ans : problème". Je n’en sais rien, simple hypothèse.

Vous avez raison pour la SCI à l’IR, impossible de faire du LMNP, j’avais raté l’aspect LMNP de votre projet.
Oubliez mon message.

Il faut avouer que l’ABF peut faire monter l’addition ; il faudrait savoir ce qu’il demande/exige en général en rénovation des ouvrants, toitures etc Je ne dis pas qu’il y a un piège, je dis qu’il vaut mieux savoir avant de signer.

Sinon peut être que les box sont très grands ? Peut être que cela est il fait pour inciter à les transformer par exemple en simple place de stationnement ?

arkamoon a écrit :

est-il possible en utilisant une SCI de faire un montage permettant (en meublé ou non) de défiscaliser les revenus locatifs sur des travaux contenant du gros oeuvre ainsi que de l’augmentation de l’espace habitable !

Bonjour Arkamoon,
Je crois qu’il n’y a pas de recette miracle.

Augmentation d’espace habitable = dépense d’investissement, non déductible.
Si cet investissement est réalisé par une structure soumise à l’IS (SCI par exemple) il pourra toutefois être amorti.
A l’IR, cet investissement viendra éventuellement réduire la plus-value taxable en cas de revente

C’est exactement ce que j’ai compris également après de nombreuses recherche, mais loué en meublé en SCI on amorti, et on se retrouve après avec une plus-value qui fait mal… !

Bonjour,
Effectivement, le projet date un petit peu, je vais tenter de vous donner les réponses que vous demandez.
J’ai eu deux tentatives de projet de cet ampleurs :
- Le premier celui-ci vendu par un particulier, 170 000€, l’immeuble était vraiment en ruine, il fallait refaire même les planchers. Nous nous sommes fait passé devant au dernier moment par un investisseur qui payait cash, nous avions négocié, et étions sur le point de trouver un accord.
- Le deuxième était encore plus gros, et professionnellement les risques étaient important que je soit amené a moins me déplacé dans cette zone. J’ai alors décidé que le risque était trop important pour continuer. Le vendeur était la ville et souhaitais plus un projet qu’autre chose, le prix aurai facilement été négociable. Mais la surface était immense.

Sur ces deux projet la ville est très dynamique et le placement très très central.

J’ai eu par la suite un nouveau projet, mais cette fois dans une ville moins éloignée que je connais bien : Saint-Etienne. Ici les risques sont beaucoup plus élevé la ville est beaucoup moins dynamique. Il me semble que l’étude de cas est présente quelque part ici.
Plusieurs personnes ont tenté de m’en dissuadé du fait de l’étendue des travaux et de la complexité du projet. J’ai pris note des remarques, mais je n’ai pas abandonné le projet car je sais que c’est dans les cas les plus compliqués que l’on trouve les meilleur rentabilité, et ça sera formateur.
C’est ici un tout petit immeuble en ruine également mais de 270m² cette fois. Le prix d’achat est de 75000€, j’ai obtenu l’acceptation du prêt par la banque il y a quelques jours, et ai effectué pas mal de devis. Les travaux (alors que je vais en effectuer une partie seront normalement un peu moins du double de la valeur de l’immeuble).

Ici le marchand est un marchand de bien, il a acheté un immense tènement immobilier, et cette partie était comme le canard boiteux dont ils voulaient se débarrasser. Le reste est rénové a leur soin et revendu a des parisien a plus de 1000€ du m². (rénovation uniquement extérieur + communs et ascenseur).

Je dirais qu’il ne faut pas se focaliser sur un prix au m², même si c’est agréable de se dire qu’on paye 300€ du m², mais du prix une fois que vous aurez effectué le travaux. Ce qui est important, c’est de faire faire des devis, et de penser à tout pour vous assurer que vous n’allez pas exploser votre budget, faire une estimation à la louche est une erreur que beaucoup font.

Si vous avez d’autres questions, n’hésitez pas !
Mais si votre ville n’est pas étudiante, vérifiez avant qu’elle est seine économiquement, que son économie ne dépende pas que d’une entreprise, ou d’une industrie.