Droits d'enregistrement immobilier : décutibles en LMNP mais pas en location nue ?

Brady · #1

Bonjour

J’ai besoin d’un éclairage au niveau fiscal.

Lorsque nous achetons un bien immobilier, nous supportons des droits d’enregistrements, dénommés frais de notaire.

Si j’ai bien compris, lorsque j’achète un bien immobilier et que je loue en meublé, je relève du régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux. Des lors, l’annee De l’acquisition je peux déduire du résultat ces frais de notaires.

En revanche, si je loue en habitation nu, je relève des revenus fonciers. Ces frais ne sont pas des charges déductibles.

Alors que ces frais sont obligatoires, je ne comprends pas cette différence.

J’aimerais avoir votre confirmation sur cette analyse, et savoir s’il y a des personnes qui ont décidé d’attaquer cette différence (jurisprudence, etc.)

Mots-clés : acquisition immobilière, lmnp, revenus fonciers

lachignolecorse · #2

Votre raisonnement est correct. En meublé, vous pouvez aussi les amortir. Et en nu, vous pouvez déduire les frais de cautionnement.

Par contre, je ne me suis jamais posé cette dernière question.

GoodbyLenine · #3

Il n’y a rien à attaquer. Dans un cas (location meublée, activite commerciale) ce sont des charges, dans l’autre (location nue, activité non commerciale) ça augmente le prix de revient pour le calcul d’une éventuelle plus-value.

Brady · #4

Je n’en comprends pas votre analyse sur la plus-value, car ce n’est pas obligatoire qu’il y ait à terme une plus-value.
En revanche, quelque soit l’activite Commerciale ou non-commerciale on supporte ces frais.

En par courant internet et le bofip, en revenus fonciers on peut déduire par contre le salaire du conservateur, la taxe liée à l’inscription et les émoluments du notaire liés au prêt.

DDtee · #5

Brady a écrit :
J’aimerais avoir votre confirmation sur cette analyse, et savoir s’il y a des personnes qui ont décidé d’attaquer cette différence (jurisprudence, etc.)

Vous pouvez attaquer toutes les lois existantes, si vous avez du temps et de l’argent à perdre… mais vous avez sans doute entendu parler d’un système nommé démocratie composé de vote, proposition de lois, parlement… s’imposant normalement aux citoyens (eux mêmes électeurs).

- Un suggestion, il n’y a pas d’amortissement au foncier contrairement au LMNP, une démarche juridique pour rendre cela plus égalitaire en généralisant l’amortissement serait bien plus rentable

Brady · #6

C’est vrai l’amortissement n’esxiste pas mais il me semble que c’est Une charge non decaissable.

Alors que les frais de notaire, qu’on soit imposé en revenus fonciers ou en bénéfices industriels et commerciaux, on les décaisse et ils sont inhérents à l’acquisition dudit bien immobilier.

Par ailleurs, l’amortissement est à l’origine du droit comptable et non du droit fiscal (vague souvenir d’études).

Ce serait intéressant aussi que l’on puisse amortir. Pour ceux qui suivent les débats parlementaires, il n’y a jamais été débattu à l’Assemblee nationale une telle avancée sur les amortissements en matière de revenus fonciers.

Jo0505 · #7

Effectivement, les sujets à l’assemblée sont plus portés sur la suppression de l’amortissement pour le LMNP que l’accès à l’amortissement pour les revenus fonciers.

Il ne faut pas rêver, l’avantage existant en LMNP concernant l’amortissement ne sera pas généralisé aux revenus fonciers et il faut déjà s’estimer heureux qu’il existe encore aujourd’hui.

Brady · #8

Oui je comprends. Après la base amortissable est sur 85% de la valeur d’acquisition.

Croisons les doigts que nos législateurs ne modifient pas ce dispositif.

Bernard2K · #9

Les revenus fonciers sont des revenus du patrimoine (d’un particulier). Les charges provenant de la possession du patrimoine sont déductibles, mais les impôts ne vous subventionnent pas pour acquérir du patrimoine.
Pour être exact, sont déductibles les charges liées à l’"acquisition et à la conservation du revenu", mais l’"acquisition du revenu" ne doit surtout pas être confondu avec l’acquisition de l’élément de patrimoine, c’est à dire le bien immobilier lui-même. Donc, les frais de notaire ne sont donc pas déductibles, pas plus que le coût d’achat du bien lui-même (et notamment le remboursement du capital en cas d’emprunt).

En revanche la location meublée est considérée comme un BIC. Donc comptabilité d’entreprise. L’acquisition du bien immobilier est l’acquisition de l’outil de travail de l’entreprise, donc l’achat et ses frais sont une charge pour l’entreprise (ou plutôt une immobilisation). Exactement comme une entreprise industrielle qui achète une machine-outil ou un maçon qui achète un compresseur.

C’est comme ça : une entreprise peut déduire le coût correspondant à l’acquisition de son outil de travail tandis que le particulier ne peut pas déduire le coût correspondant à la constitution de son patrimoine.

Tout est parfaitement logique dans ce système et il n’y a rien à attaquer.

Dernière modification par Bernard2K (10/12/2017 16h38)

DDtee · #10

@Brady, cela a mal été compris ou alors je me suis mal exprimé : ma suggestion de modification des principes d’amortissement en l’appliquant au foncier était de l’humour, pour qui veut s’attaquer judiciairement aux lois

Brady · #11

S’agissant de votre réponse Bernard2k, pour étendre la discussion sur le fait que les impôts ne vous subventionnent pas pour vous faire votre patrimoine, j’opposerai deux arguments :
1/ la défiscalisation pinel ou autre est bien prévue à l’IR et permet de se constituer un patrimoine. L’Etat se prive d’une recette moyennant la construction d’un bien en accordant une réduction d’impot ;

2/ en LMNP, l’etat Vous subventionne bien avec notamment l’amortissement comme d’autres l’ont soulevé.

En revanche, dernière remarque. Que vous soyez en RF ou BIC, on paye les FDN, ces fameux droits d’enregistrement. Par ailleurs, la taxe foncière est bien déductible en RF et en BIC.

Bernard2K · #12

Brady a écrit :
1/ la défiscalisation pinel ou autre est bien prévue à l’IR et permet de se constituer un patrimoine. L’Etat se prive d’une recette moyennant la construction d’un bien en accordant une réduction d’impot

J’ai indiqué le raisonnement général (pas de subvention à la constitution d’un patrimoine) ; après, ce raisonnement général a des contre-exemples particuliers. Le Pinel rentre dans une logique qui consiste à subventionner le particulier pour investir dans le logement social (puisque le Pinel a des conditions de ressources pour le locataire). C’est une tendance long terme depuis au moins les années 70 : déplacer (partiellement) l’investissement dans le logement social sur les investisseurs privés, pour décharger (partiellement) les acteurs publics de cette thématique. Il y a ainsi quelques "causes" qui permettent d’avoir des avantages fiscaux : le social ; la conservation des monuments historiques…

2/ en LMNP, l’etat Vous subventionne bien avec notamment l’amortissement comme d’autres l’ont soulevé.

Faites l’effort de me lire SVP. A partir du moment où la loi considère que cela doit être imposé comme une entreprise, c’est parfaitement normal que l’investissement soit amortissable. Une entreprise qui investit 1 million d’euros une année pour en dégager un chiffre d’affaires de 200 k€ la première année devrait-elle avoir un résultat négatif de plus de 800 k€ la première année, ce qui la mettrait en faillite immédiatement ? Permettre aux entreprises d’amortir leur investissement est une évidence.

Que vous soyez en RF ou BIC, on paye les FDN, ces fameux droits d’enregistrement. Par ailleurs, la taxe foncière est bien déductible en RF et en BIC.

Là aussi, si vous m’aviez bien lu, la TF est une charge attachée à la possession du patrimoine, pas à son acquisition, donc il est logique qu’elle soit déductible en RF.

Je finis en disant que je n’ai aucun intérêt pour les discussions sur comment la loi est trop injuste et comment il faudrait qu’elle soit dans un monde parfait. Je suis un pragmatique : comprendre le contexte pour faire les meilleurs choix, oui, discuter sur comment refaire le monde si j’avais le pouvoir, aucun intérêt. Vous aviez semble-t-il des questions visant à mieux comprendre, j’y ai répondu au mieux. Si votre objectif était vraiment de comprendre, j’espère vous y avoir aidé. Si votre objectif était de polémiquer sur des choses sur lesquelles on n’a aucune prise, il faudra faire sans moi…

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Brady a écrit :

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