Studio acheté loué en location nue et passage en location meublée ?

Emimilie · #1

Bonjour,

Voilà, je suis intéressé par l’achat de deux studios nus en vue de les louer en meublé.

L’un d’entre eux est actuellement loué nu. J’attendrais donc la fin du bail pour le passer en meublé, mais …

Mais en ayant un qui serait loué en meublé et l’autre non, devrais-je obligatoirement mettre les deux au réel (un serait en revenu foncier et l’autre en BIC)

Et pour ce qui est des crédits (et charges,…), concernant l’achat du studio loué nu, quel sera l’impact direct (comptable et fiscale) (avant passage en meublé) et suite au passage en meublé, svp.

Cordialement

Dernière modification par Emimilie (12/05/2019 18h14)

Mots-clés : lmnp (loueur en meublé non professionnel), meublé, nu, passage

Bernard2K · #2

Les deux régimes sont complètement indépendants.

Canyonneur75 · #3

Bonjour,

Quelques remarques sur votre projet :

1 - Vous devrez attendre le départ du locataire pour pouvoir passer la location en meublé et non pas la fin du bail… Vous pouvez pas vous opposer au renouvellement du bail.

2 - Si j’ai bien compris votre question, vous restez libre du choix du régime d’imposition (micro-foncier / réel ) pour le studio loué nu et le régime pour le studio loué meublé (micro-bic / LMNP).
Vous gérez deux bien distincts, le fait qu’ils aient été achetés ensemble ne change rien, à mon sens, à l’affaire. Vous devrez uniquement être très attentif à la répartition des charges entre les 2 biens (par exemple en fonction des tantièmes de copropriété affectés à chacun des studios) et garder trace de vos répartitions en cas d’interrogation des services fiscaux.

3 - Pour le studio loué nu, vous déduisez vos charges selon les règles relatives aux revenus fonciers jusqu’au basculement de statut. Si vos charges conduisent à un déficit foncier imputable sur votre revenu global, ce déficit pourra être transformé en un déficit imputable uniquement sur les revenus fonciers si le changement de statut intervient avant la fin de la 3ème année suivant celle au titre de laquelle le dernier déficit est apparu. A l’entrée dans le régime LMNP, l’amortissement sera calculé sur la valeur vénale du bien au jour de l’entrée dans le nouveau régime et non pas le prix d’achat.

Canyonneur

Emimilie · #4

1 - Je suis donc obligé d’accepter le renouvellement du bail dans ses conditions même s’il y indique qu’aucune indexation des loyer ne sera pratiquée ? (Ou une indexation négative si cela est possible et stipulé) (,… donc il me faudra lire attentivement le bail avant de m’engager). En effet je ne m’attendais pas à telle réponse.

2a - Je ne savais en effet pas qu’il s’agissait de deux régimes complètement indépendants

2b - Le vocabulaire est encore un peu technique pour moi, mais les informations sont précieuses. Normalement ces biens ne seront pas dans la même copropriété, mais auquel cas je serais prévenu, un classeur pour chaque, une compta/tenue de compte pour chaque.

3a - Pour le studio nu, ce serait donc au réel aussi ? (mieux que l’abattement de 30% du micro-foncier) avec possibilité de déduire si je ne me trompe :

- Frais de notaire ?
- Frais de garanti de crédit, frais de dossier, assurance du crédit
- Intérêts d’emprunt
- Assurance PNO
- Taxe foncière (hors ordures ménagères)
- Travaux le cas échéant (hors agrandissement et construction)

3b) Et pour le studio meublé, ce serait la même chose, sauf qu’il y aurait les amortissements (mobiliers et immobiliers) pris en compte aussi.

3c) Valeur vénale du bien : Comment savoir quelle sera cette valeur, et surtout, comment connaître cette dernière (à la date de l’achat) avant même d’acheter (ça devrait d’être d’ailleurs une de mes bases avant d’acheter)
==> Si rien ne change, il y a donc de fortes chances que la valeur vénale au moment où je passe en location meublé soit supérieure à la valeur vénale au moment de l’achat (d’où l’importance, dans tous les cas en fait, d’acheter si possible à se valeur vénale ou en deçà, surtout s’il y a des travaux.. et même s’il n’y a pas de travaux ! )

Bernard2K · #5

Le bail d’un logement qui constitue la résidence principale du locataire, donc un bail "loi 1989", est un bail indéfiniment renouvelable. La "fin" du bail n’existe donc pas, il faut plutôt parler d’une "échéance" (l’échéance à laquelle il se renouvelle automatiquement). C’est vrai aussi bien en nu qu’en meublé (sauf cas spécifique du bail étudiant de 9 mois).

D’une manière générale, toutes vos questions sont hyper classiques et trouvent facilement réponse sur ce forum ou sur l’internet. Par exemple, vous tapez dans un moteur de recherche "charges déductibles revenus fonciers réel" et vous saurez tout ce qu’il y a à savoir à ce sujet. Revenez quand vous aurez des questions spécifiques dont vous ne trouvez pas les réponses par votre travail de recherche.

Cherchez, lisez, formez-vous. Sinon, vous allez au-devant des ennuis, vraiment (non pas sur ce forum, mais dans la vraie vie) !

Sandra · #6

Bonjour,

Je vous invite à lire cette discussion :

Achat d’un appartement déjà loué : passage en LMNP possible ?

Doudou01300 · #7

Bien le bonjour !

Un petit post niveau fiscalité…

1) J’ai un studio en loc nue que je passe en meublé sous peu, ma question est puis je deduire tous les frais que j’ai eu du style travaux, notaire , etc… ou est ce trop tard ? 🙁

2) Quelqu’un connait un bon comptable LMNP en région lyonnaise - nord de le Lyon.

Merci à vous !🙂👍

gunday · #8

Au final, j’avais pas trouvé de comptable proche de chez moi, donc j’ai pris un comptable en ligne.

sotigui · #9

Doudou01300 a écrit :
Bien le bonjour !

Un petit post niveau fiscalité…

1) J’ai un studio en loc nue que je passe en meublé sous peu, ma question est puis je deduire tous les frais que j’ai eu du style travaux, notaire , etc… ou est ce trop tard ? 🙁

2) Quelqu’un connait un bon comptable LMNP en région lyonnaise - nord de le Lyon.

Merci à vous !🙂👍

Bonjour,
Vous avez un studio que vous mettez en location nue depuis un bout de temps
Votre locataire s’en va et vous voulez le passer en meublé et déduire les frais de notaire ?

GoodbyLenine · #10

Reponse aux questions de Doudou01300 :
1) non (vous trouverez sur le forum pas mal de fois la même réponse à une question similaire, avec le "pourquoi");
2) non (en ce qui me concerne).

Berlin · #11

Emimilie a écrit :
Bonjour,

Voilà, je suis intéressé par l’achat de deux studios nus en vue de les louer en meublé.

L’un d’entre eux est actuellement loué nu. J’attendrais donc la fin du bail pour le passer en meublé, mais …

Mais en ayant un qui serait loué en meublé et l’autre non, devrais-je obligatoirement mettre les deux au réel (un serait en revenu foncier et l’autre en BIC)

Et pour ce qui est des crédits (et charges,…), concernant l’achat du studio loué nu, quel sera l’impact direct (comptable et fiscale) (avant passage en meublé) et suite au passage en meublé, svp.

Cordialement

Petite question. Je suis également sur un achat potentiel d’un studio de 35m2 actuellement loué nu. De combien avez pu négocier le prix? J’ai cru comprendre que lorsque l’on fait l’acquisition d’un bien déjà loué on peut négocier une décote. Le bien que je vise est au prix de marché et un peu chère compte tenu de l’état de celui-ci.

Adrien55 · #12

@ Berlin,

Je vous suggère de fixer votre prix d’achat en fonction du rendement que vous souhaitez obtenir sur cette
opération.
Cette décote s’explique car vous achetez un bien loué avec un bail qui vous lie avec un locataire.

Je vous rappelle que le propriétaire peut mettre fin au bail qu’à son échéance pour les motifs suivants :
 Vendre le logement avec droit de préemption du locataire
 Reprendre le logement pour l’occuper lui-même à titre de résidence principale ou y loger un membre de sa famille
 Justifier d’un motif légitime et sérieux comme par exemple un manquement du locataire à ses obligations (le non-paiement répété du loyer…).
Sous certaines conditions (personnes âgées de plus de 65 ans et sous certaines ressources …) , le locataire est considéré comme « protégé » et il est encore plus difficile de lui donner congé.
Par ailleurs, je vous invite à prendre connaissance du bail (indice de revalorisation des loyers, clause résolutoire en cas de non-paiement des loyers..) et a vérifié qu’il s’agit d’un bail de 1948.
Cette décote doit aussi prendre en compte l’ensemble de ces éléments non explicites…

julien · #13

Je souhaitais passer un studio acheté nu en 2015 en location meublée en profitant du départ de mon locataire cet été.

Pour moi, cela entraînait inscription de studio à l’actif du bilan LMNP à sa valeur de marché d’aujourd’hui (sur base d’estimation agence) et début des amortissements comme si je l’avais acheté en 2020 (à l’exception de ne pouvoir inclure les frais de notaire). Comme il est en plus-value latente significative, c’est une situation à priori plutôt avantageuse car cela générait une base d’amortissement intéressante.

C’est ce qu’il me semble qui a été conclu plusieurs fois sur le forum dans une situation similaire.

Cependant, mon comptable, pourtant assez spécialisé LMNP :
1. Refuse d’appliquer une revalorisation à la valeur de marché de 2020, sauf décharge signée de ma part, car pour lui une telle revalorisation (sorte de vente à soi-même) devrait entraîner le paiement de l’impôt sur la plus-value. Et veut donc l’immobiliser à sa valeur d’achat de 2015.
2. Veut faire partir les amortissements de la date d’achat en 2015 (donc avec 5 ans perdus…).

Depuis, et afin de confronter l’avis du comptable, j’ai beau fouiller sur le forum (et ailleurs) à ce sujet (les files en traitant étant disséminées à plusieurs endroits), je ne remets pas la main sur un texte officiel type Bofip qui préciserait que le bien doit être immobilisé à sa valeur vénale, sans paiement d’impôt sur la plus-value puisque cession à titre non-onéreux, et sur la date de début des amortissements à prendre en compte.

Si quelqu’un a une référence, je suis preneur…

Bernard2K · #14

J’ai (re)trouvé cette page en 20 secondes. A sa lecture, je la trouve particulièrement pertinente, bien renseignée et bien sourcée. Voilà qui devrait répondre à toutes vos questions, lors d’une lecture attentive.

Passage d’une location nue en meublée : Comment calculer les amortissements ? Quid de la plus-value immobilière ?

Dernière modification par Bernard2K (08/07/2020 06h23)

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Doudou01300 a écrit :

#10 08/03/2020 13h45

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Emimilie a écrit :

#12 09/03/2020 18h09

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