Flobono [64] : étude de cas immobilier (investissement Pinel à Bayonne)

Si cela peut vous rassurer ( bien que je ne connaisse pas Bayonne)
Vous pouvez voir ici un bien récent estimant la valeur du viager ( donc surement gonflé) a 155 000 …
Viager libre ou un appartement sans doute similaire à votre achat ( rdc terrasse un peu excentré) T3 terrasse le sur paiement lié au Pinel est loin de valoir l’abattement fiscal et votre capacité d’emprunt reste à un niveau plus sain.
le but n’est pas de vous faire acheter ça … mais juste de reprendre des possibilités d’investissement ie . Voulez-vous investir dans l’immobilier ou acheter une réduction d’impôt ( comment êtes-vous arrivés au Pinel)?
bonne continuation par : l’avantage pour votre prochain investissement c’est que vous pourrez le négocier avec un accord de pret en main

Bonjour,

déjà, félicitations : pour une fois, un amateur de Pinel qui arrive à calculer juste ! J’ai repris vos calculs et il n’y a pas d’erreur. Juste un peu trop d’optimiste sur certains points :
Investissement : de 193000 hors "frais de notaire", c’est devenu la même somme mais "tout compris".
- Frais de notaire offerts ?
- Pas de frais de dossier bancaire (emprunt et garantie) ?
- L’appartement livré est prêt à louer, pas besoin d’y poser des meubles dans la cuisine, la salle de bains, ou des étagères dans les placards ?
- vous ne précisez jamais les conditions du prêt ; mais un prêt de 193000 € sur 20 ans au taux de  "meilleurs taux . com" me donne à peu près les mêmes chiffres que vous, je suis donc parti là-dessus.

Usage :
- zéro vacance locative ? Jamais d’impayé irrécouvrable ?
- entretien : prévoir 0,3 % du prix du bien me semble une approche prudente, soit 600 €/an.

Revente :
- 170 k€ net, ça veut dire 182 k€ pour l’acheteur, si vous passez par une agence.
- pas besoin de faire une petite rénovation avant de revendre ?
- Pas d’IRA sur l’emprunt ?
- n’oubliez pas non plus que le locataire ne pas disparaître par magie au bout de 9 ans de façon à ce que vous puissiez vendre un bien vide, qui intéressera aussi les acheteurs de RP. Avec un locataire, vous ne pouvez vendre qu’à des bailleurs, qui risquent de trouver que 4 % bruts, ça ne fait pas beaucoup !

Avec des chiffres un petit peu plus réalistes, tout en laissant la revente à 170 k€ net vendeur, je trouve :
(nota : dans l’annuité, la répartition intérêts + assurance d’un côté, et remboursement du capital de l’autre, correspond à l’année 5, donc à peu près l’année médiane. C’est la meilleure manière de représenter la moyenne de ce qui se passe sur 9 ans, sans faire le calcul détaillé année par année) :

Investissement   
achat du bien    193000
frais et finitions    2000
   
Loyer brut    7800
TF    700
PNO    100
entretien    600
charges copro    400
intérets +ass    3200
total charges    5000
loyer net    2800
imposition (IR +PS)    1316
   
Remboursement capital    8800
avantage fiscal    3860
En 9 ans   
recettes    104940
coût    138044
   
Revente net    170000
CRD    113824
IRA et autres frais réno/revente    2500
   
bénéfice net    20572

Notez qu’un bénéfice de 20572 sur 195000 € investis, sur 9 ans, c’est un rendement annuel, net et tout compris, de 1,12 %. Votre capital investi, de 193000 €, vous rapporte à peine plus que le livret A. Est-ce que ça vaut la peine de s’endetter pour ça et de prendre un tel risque, une telle exposition à l’immobilier, pour 1,1 % de rendement annuel ?

Flobono a écrit :

Je perd juste l’économie d’impôt, mais vaut elle le risque?

Dans la mesure où l’économie d’impôt est bien intégrée dans le calcul de rentabilité, vous avez la réponse.

Quand vous intégrez la VL et les éventuels Impayés la rentabilité est encore moindre. Comme suggéré dans mon message précédent (#2), si vous avez la possibilité de vous rétracter à moindres frais (1.500€ rentrant dans cette définition), je ne peux que très chaudement vous recommander de le faire.

Je n’ai pas regardé votre structure familiale actuelle, mais il se peut que votre nombre de parts augmente (et que votre imposition et donc votre économie fiscale diminue), ce qui impactera aussi votre rendement.

Donc dans le meilleurs de cas votre rendement est très faible. Dans le pire des cas, il est négatif…

Je comprend votre calcul mais le rendement que vous mentionnez est sur la période des 9 ans ce qui fait bien 1,1%par an

Si j’ai bien compris

Édit: non vous avez raison

Mais Bernard partez du principe qu’on plaçait 195000 euros à 1%

Si,je compare avec un autre projet: sci is
Mur commerciaux 270k sur 20ans 1400€/mois
Loyer 24325/an
Pno: 300:an
Entretien : 20k sur 9ans (éventuellement toiture, façade)
Pas de frais de gestion ni de comptable englobé dans mon autre société

Revente dans 9ans 250k

Gain net 80k apres is, csg ir

Y’a pas photo

10k d’apport

Pas de participation mensuelle mais un cash flow mensuel d’environ 500euros qui reste dans la sci

Je les garde en cas de soucis de vacances locative dans le local😂

Édit: sinon je les garde pour compenser l’économie d’impôts que je n’ai plu (abandon pinel ) 😂

OK, en fait on ne parle pas de la même chose. Si le rendement est le même qu’on achète cash ou à crédit, c’est un chiffre qui ne permet pas de comparer deux investissements du coup.

Or vous comparez le Pinel à crédit avec un livret dans lequel on a mis 195000€. Du point de vue investisseur, ce n’est pas ce qu’il se passe. Il ne sort pas 195000 de sa poche, il sort 300€ par mois. Du coup il faut le comparer à un livret dans lequel on met 300€ par mois.

Donc je parle plutôt de rentabilité. Quelle doit être la rentabilité du livret tel que, si j’y mets 300 par mois, j’obtiens au bout de 9 ans, 53676€ (le même résultat qu’avec le pinel) ? Réponse : 10%. Sur un livret à 1,1%, j’obtiendrais pas grand-chose.

En quoi le TRI ne serait pas une donnée pertinente ici ?
Le rendement permet de comparer deux immobiliers entre eux, mais pas un immobilier et un livret, ni d’ailleurs un immobilier comptant et un immobilier à crédit. C’est le TRI qui permet de comparer deux investissements entre eux (voir ici par exemple  un post qui compare achat dans l’ancien et SCPI grâce au TRI. Il ne prend pas en compte le montant investi mais uniquement les mensualités et le capital final obtenu.

Un TRI normal se calcule AUSSI sur la totalité du capital investi. Comme dit Surin, un TRI calculé sur capitaux propres est une donnée trompeuse.

Un chef d’entreprise de CA 500 k€ dont le comptable lui dirait : "l’investissement que vous m’avez demandé d’étudier, et qui permettrait de monter le chiffre d’affaires à 800 k€, c’est sans risque, car certes il faut investir 20 M€, mais rassurez-vous j’ai trouvé une banque qui nous prête la totalité de la somme, donc c’est sans danger et le TRI sur capitaux propres atteint tel chiffre fabuleux".

Evidemment, c’est hyper risqué et le chef d’entreprise devrait virer immédiatement ce comptable incompétent. Pourquoi ? Parce que l’investissement ne permet pas de dégager un CA important, parce que le chef d’entreprise va évidemment devoir apporter sa garantie personnelle au prêt et donc il sera mouillé jusqu’au cou, et parce que l’investissement va se dévaluer fortement, ce qui ne permet pas de retrouver sa mise en revendant l’investissement si ça tourne mal.

Enlevez deux zéros à mon exemple et vous avez le Pinel : 200 k€ d’investissement qui permettent de dégager 8 k€ de CA annuel (en chiffres arrondis). Pourquoi est-ce que ça vous ne paraît pas hyper risqué, comme ça devrait paraître au chef d’entreprise de mon exemple ?
1) parce que la valeur du bien vous paraît durable. C’est faux, le bien pourrait très bien perdre la moitié de sa valeur. Regardez à combien se revendent les défiscalisations d’il y a 10 ans : les très fortes décotes ne sont pas rares. Il peut même perdre la totalité de sa valeur (incendie non assuré par exemple ; en France c’est très rare qu’on ne soit pas assuré par un système ou un autre, mais ça peut tout de même arriver).
2) parce que vous avez l’impression que l’argent appartient à la banque, que Flobono n’a pas vraiment investi 193 k€. C’est faux, c’est lui qui est responsable de cette somme ; par exemple, il y a des cas où la banque peut rendre le prêt immédiatement exigible.

Encore une fois, votre méthode de raisonnement et de calcul n’est pas standard, c’est de la propagande de marchand de Pinel ; vous auriez dû remettre en cause cette propagande depuis longtemps.

Je n’ai pas comparé l’investissement Pinel à un investissement sur livret A, je comparais deux rendements ; sachant que, de toute évidence, on n’emprunte pas 193 k€ pour placer sur un livret A et que celui-ci est de toute façon plafonné. Ca allait de soi.

L’idée sous-jacente était "à chacun de voir quel placement peut être meilleur qu’un Pinel".

Par exemple, on peut très bien emprunter pour acheter des parts de SCPI. Avec 4 % de rendement net pour les meilleures, et 3 % couramment, le Pinel apparaît très mauvais en comparaison.

Tout cela a déjà été expliqué 100 fois sur le forum et je dois avouer que ma patience est courte quand il faut recommencer pour la 101e fois.

Bernard2K a écrit :

1) parce que la valeur du bien vous paraît durable. C’est faux, le bien pourrait très bien perdre la moitié de sa valeur. Regardez à combien se revendent les défiscalisations d’il y a 10 ans : les très fortes décotes ne sont pas rares.

Bonjour Bernard,
C’est cependant très loin d’être systématique et hypothétique considérant l’avenir.
Je scrute toujours le marché de la ville où j’investis depuis 30 ans, il y a eu pas mal de constructions de belle qualité en défisc depuis. Il est très difficile de trouver le type de logement qui m’intéresse en dans ces immeubles sortie de défisc qui ont ma préférence et lorsque je trouve, c’est cher voire très cher avec une énorme prime à l’emplacement et au standing.
Il y a certes eu des perdants, tous oies blanches qui de sont fait fourguer des lots de qualité piteuse ou moyenne mal placés. Difficiles à louer, vendus très chers neufs avec des promesses qui n’engageaient que ceux qui les écoutaient.
Pour ma part, je regrette de ne pas avoir été plus confiant dans ces dispositifs qui m’ont permis d’acheter ou construire de chouettes lots dans de bons endroits. La défisc n’était que la cerise sur le gâteau.