SCPI Primovie sur Linxea Spirit vs SCPI Primovie sur Linxea Avenir ?

Enterite · #51

Merci grâce à vous je sais a quoi m’attendre.
Dernier point que je souhaiterais confirmer : la liquidité des parts Primovie via AV linxea spirit.
Je vais reformuler ce que j’ai compris du message de Fallout.
De ce que je comprends je n’aurais pas de problème de liquidité, je pourrais vendre du jour au lendemain mes parts au cours de retrait à spirica. Si tel est le cas ce sera ensuite à l’assureur spirica de revendre (ou non) mes parts à Primovie.
Ce raisonnement est-il juste ? par ailleurs peut-il s’appliquer à la majorité des SCPI disponible via linxea spirit ?
Je vous remercie

maxicool · #52

Bonjour,

Surin m’ayant envoyé le lien de la discussion en MP hier (hier, j’étais à la pêche, lol)… voilà ma version des choses, qui corrobore celle de Fallout.

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Annexe de souscription Linxea sur les SCPI.

La valeur retenue lors d’un investissement ou d’un désinvestissement sur ce Support est égale à la valeur de retrait (3) de la SCPI connue à la date de valeur de l’opération. La valeur de retrait (3) représente un pourcentage du prix de souscription (4) est indiqué dans le tableau ci-dessous.

A chaque investissement sur ce Support, des frais spécifiques au support, dont le détail est présenté dans le tableau ci-dessous, sont prélevés.

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Selon le site de Primonial REIM et le dernier Reporting, quelques chiffres

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Dans le cas d’Entérite :

(1) Selon la notice de Linxea :

> 30 000 euros investis
> 6% de frais d’investissement = 1800 euros > capital investi das le SCPI = 28200 euros
> achat à la valeur de retrait (90,80% du prix de souscription), soit 203 x 90,80% = 184,324 euros
> 28200 / 184,324 euros / part = 152,991 parts

Cette notice précise que (3) "la valeur de retrait par part de SCPI correspond au prix de souscription par part de SCPI diminué de la commission de souscription".

(2) Selon le reporting de Primonial

> 30 000 euros investis
> 6% de frais d’investissement = 1800 euros > capital investi das le SCPI = 28200 euros
> valeur de retrait = 184,43 euros

En dernière page du reporting, Primonial précise que le prix de souscription intègre la commission de souscription versée par la SCPI à la maison de gestion, fixée à 9,15% TTC maximum du prix de souscription.

Si l’on calcule cette commission de souscription : 203 x 9,15% = 18,5745 euros.
On tombe sur la valeur de retrait = 203 - 18,5745 = 184,4255, arrondi à 184,43 euros.

> 28200 / 184,43 euros la part = 152,903 parts

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La différence sur le nombre de parts reçu est minime.

Linxea indique "90,80%" pour donner un ordre de grandeur facilement calculable sur le prix de souscription (mais aussi sans doute pour montrer à l’investisseur qu’il achète la part de SCPI "moins cher", ça fait un peu publicité) et surtout pour éviter aux investisseurs de devoir chercher le montat de la valeur de retrait lui même.

Mais le montant utilisé par Linxea est bien la valeur de retrait figurant sur les documents officiels de Primonial. Donc, aujourd’hui, 184,43 euros.

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> Entérite,

oui, aucun problème de liquidité pour les SCPI sur un contrat d’assurance-vie (vous pourrez vendre du jour au lendemain vos parts, comme n’importe quelle UC, aux conditions stipulées dans la notice éditée par Linxea (lien plus haut).

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Si l’on devait calculer le rendement réel "à la louche" (car on ne connait pas les rendements futurs exacts), je pense que l’on doit partir faire un calcul du genre, dans l’exemple d’Entérite :

Reporting Primonial

Achat de 30K > 28200 / 184,43 euros la part = 152,903 parts
On imagine les 2,47 euros de dividende trimestriel être maintenu.

(1) Trimestre 1
- 152,903 parts - Frais de gestion 0,125% = 152.903 - 0.19112875 = 152,7118 parts
- 152,7118 x 2.47 € = 377,198 euros

(2) Trimestre 2
- 152,7118 - Frais de gestion 0,125% = 152,7118 - 0.19088975 = 152,5209 parts
- 152,5209 x 2.47 € = 376,726 euros

(3) Trimestre 3
- 152,5209 - Frais de gestion 0,125% = 152,5209 - 0.190651125 = 152,3302 parts
- 152,3302 x 2.47 € = 376,255 euros

(4) Trimestre 4
- 152,3302 - Frais de gestion 0,125% = 152,3302 - 0.19041275 = 152,1397 parts
- 152,1397 x 2.47 € = 375,785 euros

Rendement net annuel ?

> Montant investi : 30 000 euros
> Dividende reçu : 377,198 + 376,726 + 376,255 + 375,785 = 1505,964 euros, versés sur fonds euros

> A déduire, les FG du fonds euros (0,7% annuels) :
- 377,198 x 0.525% = 377,198 - 1,980 = 375,217
- 376,726 x 0,350% = 376,726 - 1,318 = 375,407
- 376,255 x 0,175% = 376,255 - 0,658 = 375,596
- 375,785
TOTAL : 1502,005

> Rendement net = 1502,005 / 30 000 x 100% = 5,006 % (hors IR et PS)

En ayant conscience que ce rendement n’est que celui de l’année N1…
Comme le dit GBL en post #42, les frais de gestion font baisser, chaque trimestre, le nombre de parts (lentement mais sûrement), ce qui impacte le rendement global.
D’autant plus ici que les dividendes ne sont pas réinvestis en parts de SCPI.

Frédéric

Dernière modification par maxicool (23/08/2017 12h47)

Fallout · #53

Je confirme les calculs de Maxicool.
A un tout petit détail près si l’on veut être pointilleux, les parts perdues en frais de gestion apportent de la distribution pendant 2 mois sur le trimestre. Ca fait quelques centimes en plus.
Au début j’ai refait les calculs sur excel quand les bulletins trimestriels sortaient et je tombais sur la distribution.
Par contre pour calculer le revenu à venir c’est mission impossible, les revenus distribués changent chaque trimestre. Janvier est généralement un meilleur mois.

Les FG de gestion du fond euro sont prélevés annuellement directement sur la participation aux bénéfices. On perçoit donc les 1506 € et que l’on peut réinvestir (mais toujours hors IR et PS).

J’ai fait parti de ceux qui ont milité pour le versement des revenus sur le fond euro. En phase de capitalisation, on a ainsi le choix de les réinvestir ou pas (garder en fond euro, fonds, trackers,…) et de choisir sur quelle scpi réinvestir, une scpi peut être devenue moins intéressante suite à une revalorisation par exemple.
Et en phase de consommation, ça devient évident qu’il ne faut plus perdre 6% des revenus en les réinvestissant.

GoodbyLenine · #54

En toute rigueur (et encore plus si on retire les frais du fond euro), il faudrait encore ajouté ce que rapportent les sommes sur le fond euros, même si l’impact sera marginal, ce qui devrait amener le rendement vers 5.05%.

Pour ma part, j’aurais quand même tendance à plutôt calculer le ratio entre la valeur totale après 1 an (152.1397 parts * 184.43€, + ce qui sera sur le fond euros soit environ 1518€) et la valeur totale au début de cette année, donc hors frais de versement, (soit ici 28 200€). Tous les associés détenant des UC de cette SCPI durant toute l’année constateront ce le même rendement (ce qui n’est pas toujours le cas avec les autres calculs). On obtient ainsi 4.88%, et c’est net de frais (sauf frais sur versement).

Surin · #55

Sauf que les SCPI communiquent un dividende calculé sur le prix frais inclus.
Je tente donc une autre approche:
152.1397 parts * 184.43€ + ce qui sera sur le fond euros soit environ 1518=29577,12487
Je retranche les 28200 cela donne un gain net de 1377,12487€
Soit 4,59% sur la base de 30000€
On retrouve donc le différentiel de 10% du dividende rogné par les frais sur UC. Par contre on a payé moins de frais de souscription donc il faudra plusieurs années avant que cela ait un impact négatif.

Je vais plus loin: Considérons le dividende de Primovie stable à 9,88€ par part ainsi que son prix de part et comparons sur 10 ans les parts détenues en direct et celles détenues en AV:
Année 1:
Direct: 1095,01€ de dividendes versés versus valeur de retrait 27255,66€ (ajout délai jouissance)
En AV: 1518,00€ de dividendes versés versus valeur de retrait 28059,12€

Année 2:
Direct: 1460,01€ de dividendes versés versus valeur de retrait 27255,66€
En AV: 1510,44€ de dividendes versés versus valeur de retrait 27919,09€

Année 3:
Direct: 1460,01€ de dividendes versés versus valeur de retrait 27255,66€
En AV: 1502,93€ de dividendes versés versus valeur de retrait 27779,50€
…

Année 5:
Direct: 1460,01€ de dividendes versés versus valeur de retrait 27255,66€
En AV: 1487,87€ de dividendes versés versus valeur de retrait 27502,40€
…

Année 10:
Direct: 1460,01€ de dividendes versés versus valeur de retrait 27255,66€ =>41490,76€
En AV: 1451,04€ de dividendes versés versus valeur de retrait 26821,68€ =>41676,68€

Le dernier résultat est la somme accumulée en cas de retrait en additionnant tous les dividendes mais sans compter leurs intérêts composés. Le but est de comparer AV/direct, rien n’empêche de placer les dividendes touchés en direct sur un fond euro donc le résultat ne changera pas la comparaison.
En conclusion: l’achat de SCPI en AV permet de réduire les frais de souscription donc obtenir plus de parts qui donneront plus de dividendes les premières années bien qu’il y ait 0,5% de frais sur UC. Il faut bien évidemment une SCPI qui distribue 100% de son dividende dans le cadre de l’AV.
On remarque que l’AV reste en avance les premières années mais elle se fait rattraper petit à petit par la détention en direct du fait des frais de 0,5%. Le résultat sur 10 ans donne tout de même peu d’écart, c’est surtout l’imposition qui fera la différence. Par contre au delà l’AV sera pénalisée par ses frais.
J’aurais tendance à penser que si l’on n’est pas sûr de garder ses parts plus de 10 ans, l’AV est meilleure (meilleure liquidité et meilleure performance). Si on en prend pour 20 et/ou que l’on souhaite les emmener dans sa tombe, la prévisibilité de les détenir en direct me parait meilleure hors considération de transmission.

Autre point, au fur et à mesure que le dividende baisse ou baissera, les frais sur UC représenteront une part plus importante du dividende, point à ne pas négliger à mon avis.

Dernière chose, si les dividendes sont réinvestis dans la SCPI, c’est pénalisant au moins les 5 années avant la revente car on se fait prélever 6% de frais de souscription pour des parts qui seront revendues donc il vaut mieux anticiper, l’impact est faible mais je trouve tout simplement idiot de réinvestir des dividendes si on sait que l’on va vendre la SCPI à la fin de l’année, c’est engraisser l’assureur pour rien.

Fin du débat pour moi (je suis usé), je m’attendais à un impact plus négatif des frais dans le cadre de l’AV, finalement cela se défend, après à chacun de voir en fonction de son imposition en premier lieu puis de son objectif de durée de détention car ça compte un peu plus au delà de 15 ans.

Edit: ajout délai de jouissance en direct 3 mois de plus qu’en AV (1er jour 1er mois contre 1er jour 4ème mois)

Dernière modification par kc44 (24/08/2017 05h04)

colia · #56

Surin a écrit :
J’aurais tendance à penser que si l’on n’est pas sûr de garder ses parts plus de 10 ans, l’AV est meilleure (meilleure liquidité et meilleure performance). Si on en prend pour 20 et/ou que l’on souhaite les emmener dans sa tombe, la prévisibilité de les détenir en direct me parait meilleure hors considération de transmission.

Tout a fait (hors considerations de TMI également), c’est bon a savoir et utile pour ceux a qui tout cela peut paraitre confus, vous demontrez globalement pourquoi.

Fallout · #57

L’imposition est une grande différence entre AV et direct.

Je garde votre exemple KC44.
Supposons que l’on souhaite vendre au bout de 10 ans,
- en AV on payera les impôts de l’AV sur la plus-value 41490,76€ - 30 000 € investis. Les 6% de souscriptions comptent comme moins-value et il faut environ 1 an et demi pour les récupérer (hors revalorisations)
- en direct on payera des impôts dès la première année sur les revenus perçus soit sur 1095€ la première année puis sur 1460€ tous les ans

A moins d’avoir du déficit foncier à déduire, la fiscalité de l’AV est plus avantageuse.
Par contre en AV on perd le crédit d’impôts compensant les retenues à la source des revenus étrangers.

phl1 · #58

maxicool a écrit :
> Rendement net = 1502,005 / 30 000 x 100% = 5,006 % (hors IR et PS)

En ayant conscience que ce rendement n’est que celui de l’année N1…
Comme le dit GBL en post #42, les frais de gestion font baisser, chaque trimestre, le nombre de parts (lentement mais sûrement), ce qui impacte le rendement global.
D’autant plus ici que les dividendes ne sont pas réinvestis en parts de SCPI.

Frédéric

Bonjour,

5% c’est un peu optimiste :-)

A mon avis, il serait plus juste de calculer le rendement en prenant en compte les frais d’entrée car 6% c’est significatif pour l’investisseur. Celui-ci verra effectivement, la valeur de son contrat progresser d’environ 5% par an, mais il ne faut pas oublier qu’il a subit des frais de 6% au début. Le rendement réel de l’investissement est donc plus proche de 4,6% (avant PS), c’est le rendement des sommes investies (30k€ dans cet exemple), cela reste très bon.

D’ailleurs on peut calculer plus rapidement une estimation assez précise du rendement réel en procédant comme ceci :
Hypothèses :
Valeur de souscription de la part : 203€
Valeur de retrait : 184,43€
Frais 9,15%
Distribution estimée 2,47€*4= 9,88€ / an (si on garde le rythme de distribution de votre exemple)

donc : taux de distribution = 4,87% par rapport à la valeur de souscription
ce qui correspond à un taux de distribution de 4.87 / 0.9085 = 5,36 % par rapport à la valeur de retrait.
il ne reste plus qu’à prendre en compte les frais d’entrée et de gestion, cela donne :

Estimation du Rdt réel = (4,87 / 0.9085 - 0.5) * 0,94 = 4,57% par an (avant PS).

Il faudra donc environ 1 an et 3 mois pour amortir les frais d’entrée et redevenir positif.

Je suis donc d’accord avec le taux calculé par Surin (à 2 dixièmes près ! ).

Zilona · #59

REPONSE DE LINXEA CONCERNANT LA DIFFERENCE ENTRE LES DEUX ASSURANCES VIES + EXEMPLE COMPARATIF A LA FIN

Bonjour,

Veuillez trouver ci-dessous les différentes SCPI que nous proposons sur nos contrats LinXea Avenir et LinXea Spirit. Sachez que les supports des contrats LinXea sont soumis à la fiscalité de l’assurance vie. Il en va de même pour les SCPI. Les plus-values sont donc taxées uniquement en cas de rachat partiel ou total.

Sur le contrat LinXea Spirit (assureur Spirica), nous proposons 16 SCPI :

- 1 SCPI à capital fixe : Accès Valeur Pierre

La valeur retenue lors d’un investissement ou d’un désinvestissement sur ces supports est égale à la valeur de réalisation de la SCPI connue à la date de valeur de l’opération.

Les frais sur versement prévus au contrat sont majorés de 2 % pour la partie du versement affectée à la SCPI.
Les frais d’arbitrage prévus au contrat sont majorés de 2 % sur la partie des sommes réinvestie vers la SCPI.

Les intérêts générés par chaque SCPI sont redistribués sur le contrat à hauteur de 85% minimum.

Ces intérêts sont réinvestis dans le support fonds en euros ou à défaut sur une SICAV monétaire et sous les mêmes conditions qu’un versement.

- 15 SCPI à capital variable :

Rivoli Avenir Patrimoine et Edissimo:

La valeur retenue lors d’un investissement ou d’un désinvestissement sur ces supports est égale à la valeur de retrait de la SCPI connue à la date de valeur de l’opération. La valeur de retrait représente 91,6 % du prix de souscription de la SCPI.

Les frais sur versement prévus au contrat sont majorés de 5,90 % pour la partie du versement affectée à la SCPI.
Les frais d’arbitrage prévus au contrat sont également majorés de 5,90 % sur la partie des sommes réinvestie vers la SCPI.

La totalité des revenus distribués par le support est redistribuée sur le contrat. Ces revenus sont réinvestis sur le support fonds en euros ou à défaut sur une SICAV monétaire et sous les mêmes conditions qu’un versement.

Epargne foncière :

La valeur retenue lors d’un investissement ou d’un désinvestissement sur ce support est égale à la valeur de retrait des SCPI connue à la date de valeur de l’opération. La valeur de retrait représente 92.5% du prix de souscription de la SCPI.

Les frais sur versement prévus au contrat sont majorés de 6 % pour la partie du versement affectée à la SCPI.
Les frais d’arbitrage prévus au contrat sont majorés de 6 % sur la partie des sommes réinvestie vers la SCPI.

La totalité des revenus distribués par le support est redistribuée sur le contrat. Ces revenus sont réinvestis sur le support fonds en euros ou une SICAV monétaire et sous les mêmes conditions qu’un versement.

Patrimmo Commerce :

La valeur retenue lors d’un investissement ou d’un désinvestissement sur ce support est égale à la valeur de retrait des SCPI connue à la date de valeur de l’opération. La valeur de retrait représente 91% du prix de souscription de la SCPI.

Les frais sur versement prévus au contrat sont majorés de 6 % pour la partie du versement affectée à la SCPI.
Les frais d’arbitrage prévus au contrat sont majorés de 6 % sur la partie des sommes réinvestie vers la SCPI.

La totalité des revenus distribués par le support est redistribuée sur le contrat. Ces revenus sont réinvestis sur le support fonds en euros ou une SICAV monétaire et sous les mêmes conditions qu’un versement.

Actipierre Europe :

La valeur retenue lors d’un investissement ou d’un désinvestissement sur ces supports est égale à la valeur de retrait des SCPI connue à la date de valeur de l’opération. La valeur de retrait représente 91% du prix de souscription de la SCPI.

Les frais sur versement prévus au contrat sont majorés de 6,5 % pour la partie du versement affectée à la SCPI.
Les frais d’arbitrage prévus au contrat sont majorés de 6,5 % sur la partie des sommes réinvestie vers la SCPI.

La totalité des revenus distribués par le support est redistribuée sur le contrat. Ces revenus sont réinvestis sur le support fonds en euros ou une SICAV monétaire et sous les mêmes conditions qu’un versement.

Primovie :

La valeur retenue lors d’un investissement ou d’un désinvestissement sur ces supports est égale à la valeur de retrait des SCPI connue à la date de valeur de l’opération. La valeur de retrait représente 90.8% du prix de souscription de la SCPI.

Les frais sur versement prévus au contrat sont majorés de 6 % pour la partie du versement affectée à la SCPI.
Les frais d’arbitrage prévus au contrat sont majorés de 6 % sur la partie des sommes réinvestie vers la SCPI.

La totalité des revenus distribués par le support est redistribuée sur le contrat. Ces revenus sont réinvestis sur le support fonds en euros ou une SICAV monétaire et sous les mêmes conditions qu’un versement.

Primopierre :

La valeur retenue lors d’un investissement ou d’un désinvestissement sur ces supports est égale à la valeur de retrait des SCPI connue à la date de valeur de l’opération. La valeur de retrait représente 89.4% du prix de souscription de la SCPI.

Les frais sur versement prévus au contrat sont majorés de 6 % pour la partie du versement affectée à la SCPI.
Les frais d’arbitrage prévus au contrat sont majorés de 6 % sur la partie des sommes réinvestie vers la SCPI.

La totalité des revenus distribués par le support est redistribuée sur le contrat. Ces revenus sont réinvestis sur le support fonds en euros ou une SICAV monétaire et sous les mêmes conditions qu’un versement.

Actipierre Europe :

La valeur retenue lors d’un investissement ou d’un désinvestissement sur ces supports est égale à la valeur de retrait des SCPI connue à la date de valeur de l’opération. La valeur de retrait représente 91% du prix de souscription de la SCPI.

Les frais sur versement prévus au contrat sont majorés de 6.5 % pour la partie du versement affectée à la SCPI.
Les frais d’arbitrage prévus au contrat sont majorés de 6.5 % sur la partie des sommes réinvestie vers la SCPI.

La totalité des revenus distribués par le support est redistribuée sur le contrat. Ces revenus sont réinvestis sur le support fonds en euros ou une SICAV monétaire et sous les mêmes conditions qu’un versement.

Select Invest 1:

La valeur retenue lors d’un investissement ou d’un désinvestissement sur ce support est égale à la valeur de retrait de la SCPI connue à la date de valeur de l’opération. La valeur de retrait représente 93.7 % du prix de souscription de la SCPI.

Les frais sur versement prévus au contrat sont majorés de 4,25 % pour la partie du versement affectée à la SCPI.
Les frais d’arbitrage prévus au contrat sont majorés de 4,25 % sur la partie des sommes réinvestie vers la SCPI.

La totalité des revenus distribués par le support est redistribuée sur le contrat. Ces revenus sont réinvestis sur le support Fonds en Euros ou une SICAV monétaire, et sous les mêmes conditions qu’un versement.

Patrimmo Croissance:

La valeur retenue lors d’un investissement ou d’un désinvestissement sur ce support est égale à la valeur de retrait de la SCPI connue à la date de valeur de l’opération. La valeur de retrait représente 88 % du prix de souscription de la SCPI.

Les frais sur versement prévus au contrat sont majorés de 9.46 % pour la partie du versement affectée à la SCPI.
Les frais d’arbitrage prévus au contrat sont majorés de 9.46 % sur la partie des sommes réinvestie vers la SCPI.

Le Support Patrimmo Croissance ne percevra pas de revenus fonciers du fait de la politique d’investissement. En conséquence, aucun revenu ne sera distribué sur le contrat pour ce support.

Ficommerce:

La valeur retenue lors d’un investissement ou d’un désinvestissement sur ce support est égale à la valeur de retrait de la SCPI connue à la date de valeur de l’opération. La valeur de retrait représente 89,3 % du prix de souscription de la SCPI.

Les frais sur versement prévus au contrat sont majorés de 9,25 % pour la partie du versement affectée à la SCPI.
Les frais d’arbitrage prévus au contrat sont majorés de 9,25 % sur la partie des sommes réinvestie vers la SCPI.

La totalité des revenus distribués par le support est redistribuée sur le contrat. Ces revenus sont réinvestis sur le support Fonds en Euros, à défaut sur une SICAV monétaire, et sous les mêmes conditions qu’un versement.

Laffite Pierre:

La valeur retenue lors d’un investissement ou d’un désinvestissement sur ce support est égale à la valeur de retrait de la SCPI connue à la date de valeur de l’opération. La valeur de retrait représente 90 % du prix de souscription de la SCPI.

Les frais sur versement prévus au contrat sont majorés de 7,92 % pour la partie du versement affectée à la SCPI.
Les frais d’arbitrage prévus au contrat sont majorés de 7,92% sur la partie des sommes réinvestie vers la SCPI.

La totalité des revenus distribués par le support est redistribuée sur le contrat. Ces revenus sont réinvestis sur le support Fonds en Euros, à défaut sur une SICAV monétaire, et sous les mêmes conditions qu’un versement.

Eurofoncière 2, Multimmobilier 2 et LF Europimmo:

La valeur retenue lors d’un investissement ou d’un désinvestissement sur ce support est égale à la valeur de retrait de la SCPI connue à la date de valeur de l’opération. La valeur de retrait représente 92 % du prix de souscription de la SCPI.

Les frais sur versement prévus au contrat sont majorés de 6,50 % pour la partie du versement affectée à la SCPI.
Les frais d’arbitrage prévus au contrat sont majorés de 6,50 % sur la partie des sommes réinvestie vers la SCPI.

La totalité des revenus distribués par le support est redistribuée sur le contrat. Ces revenus sont réinvestis sur le support Fonds en Euros, à défaut sur une SICAV monétaire, et sous les mêmes conditions qu’un versement.

Aux frais présentés ci-dessus, il convient d’ajouter les frais de gestion du contrat qui s’élèvent à 0.5% pour les unités de compte (soit 0.125% prélevé trimestriellement par diminution du nombre d’unités de compte).

Sur le contrat LinXea Spirit, vous pouvez investir jusqu’à 100% sur les SCPI, et il n’y a pas de minimum spécifique pour accéder à ce type de support, ce dernier est accessible comme pour les autres unités de compte du contrat à partir de 50 euros.
Vous pouvez souscrire aux SCPI dès votre adhésion, ou plus tard par arbitrage ou par versement complémentaire. En revanche les SCPI ne sont pas éligibles aux versements programmés, ni aux options d’arbitrages programmés.

Veuillez noter qu’en cas de désinvestissement d’une SCPI sur le contrat LinXea Spirit (par arbitrage ou rachat) dans les 3 années qui suivent l’investissement sur le support, une pénalité de 3% sera appliquée sur les sommes brutes rachetées de ce support.

Sachez que pour tout investissement sur une SCPI, il convient de compléter un avenant spécifique (’avenant de souscription’) que vous pouvez retrouver en téléchargement sur notre site à la page suivante :
Assurance vie LinXea Spirit
Puis cliquez sur l’onglet "immobilier".

Sur le contrat LinXea Avenir (assureur Suravenir), 10 SCPI sont disponibles :

- Efimmo, Immorente, Elysées Pierre, Primovie, Primopierre, Patrimmo Commerce, Rivoli Avenir Patrimoine, Pierre Plus et Laffitte Pierre :

Pour chacune de ces SCPI, le prix de transaction pour un ordre d’investissement est de 97,50% du prix de souscription de la part communiqué par la gérance de la SCPI.

Pour les SCPI Efimmo, Immorente, Elysées Pierre, Primovie, Primopierre, Patrimmo Commerce, Rivoli Avenir Patrimoine et Pierre Plus, la valeur retenue lors d’un désinvestissement est égale à la valeur de retrait évaluée par la gérance de la SCPI. Dans l’hypothèse où les parts de la SCPI ne peuvent pas être cédées par l’assureur à valeur de retrait, la valeur retenue sera la dernière valeur de réalisation communiquée par la gérance de la SCPI.
Pour la SCPI Laffitte Pierre, la valeur retenue lors d’un désinvestissement est égale au dernier prix d’exécution communiqué par la gérance de la SCPI.

Le montant du coupon est égal à 85% du coupon du trimestre précédent lissé sur 3 mois avec un ajustement en début du trimestre suivant pour le montant du coupon du trimestre écoulé. Les coupons seront réinvestis sur le fonds en euros Suravenir Rendement.

- Patrimmo Croissance :

Le prix de transaction pour un ordre d’investissement est de 97,50% du prix de souscription de la part communiqué par la gérance de la SCPI.

La valeur retenue lors d’un désinvestissement est égale à la valeur de retrait évaluée par la gérance de la SCPI.

La valeur retenue pour valoriser l’unité de compte SCPI Patrimmo Croissance est la valeur de retrait des parts de la SCPI Patrimmo Croissance. La valorisation est hebdomadaire, chaque lundi ou, si le lundi est férié, le jour ouvré précédent. Il n’y a pas de coupons.

Sur le contrat LinXea Avenir, il convient également d’ajouter les frais de gestion du contrat qui sont prélevés mensuellement (0.05% par mois soit 0.6% par an).

Les versements programmés ne sont pas autorisés, le versement minimum est d’une part.

Il est à noter que, sur le contrat LinXea Avenir, chaque SCPI peut être souscrite à hauteur de 50 000 euros maximum, ce montant ne pouvant pas dépasser 50% de l’encours du contrat.

Vous pouvez retrouver toutes les caractéristiques de chaque SCPI ainsi que les avenants spécifiques à compléter (’Annexe de souscription’) à la page suivante :
Assurance vie LinXea Avenir
Puis cliquez sur l’onglet "immobilier".

Exemple de souscription de parts de SCPI Primovie pour 10 000€:

-LinXea Avenir: 10 000/ (97.5%203€) : Nous obtenons 50,53 parts

En cas de désinvestissement sera retenue la valeur de retrait (184,43€) soit 9318,41€ ou la valeur de réalisation (169,12€) soit 8545,63€.

- LinXea Spirit:

(10 000€ - 6%) / 184,43 nous obtenons 50,97 parts valorisées à valeur de retrait soit actuellement 184..43 donc 9400€.

Nous restons à votre disposition pour toute information complémentaire.

Cordialement,

Equipe LinXea

salvaticu · #60

Spirica est bien plus avantageux, 0.5% de frais de gestion contre 0.6% chez Suravenir, la liquidité des parts à valeur de retrait, et souvent la décote en entrée est supérieure aux autres assureurs. Le seul petit bémol c’est la pénalité de 3% en cas de sortie avant 3 ans, ce qui ne devrait pas être réellement une contrainte puisque l’horizon de placement est supérieur en immobilier.

yademo · #61

Et surtout 100% des loyers reversés sur Spirica vs 85% chez Suravenir !
A noter que les loyers sont reversés désormais sur le fonds euros de l’assureur que ce soit chez Linxea Spirit ou chez MesPlacements Libertés. Ce n’était pas le cas intialement chez Linxea Spirit mais les clients ont été écoutés.

Zilona · #62

Si j’ai bien compris :

LINXEA SPIRIT : Investissement 10 000 € : 100 % en parts SCPI PRIMOVIE

10 000 € - 6 % de frais sur versement = 9 400 €

9 400 € / 184.43 € = 50.97 parts

Rendement annuel actuel : 5.00 %

9 400 € x 5.00 % = 470.00 € de dividende annuel

470.00 € - 0.5 % de frais de gestion d’unités de comptes annuel = 446.50 € net de frais de gestion

Donc dividende de 446.50 € pour 10 000 € investis = taux de rendement de 4.465 %.

C’est pas un peu trop beau ?

PierreP · #63

L’investissement en SCPI est un investissement immobilier.
Le rendement n’est pas garanti et ce n’est pas sans risque.

Springle · #64

@Zilona
Je pense que les frais de gestion annuels de 0,5% concerne le capital investi, en l’occurence 9400€, et non les dividendes de 470€

Dernière modification par Springle (03/01/2018 22h39)

maxicool · #65

Vous pensez bien ;-)

colia · #66

Zilona a écrit :
Si j’ai bien compris :
470.00 € - 0.5 % de frais de gestion d’unités de comptes annuel = 446.50 € net de frais de gestion

Si cela avait été exact, comment obtenez-vous 446.50 en retranchant 0.5% de 470 ?

Zilona · #67

Exact, après relecture des conditions générales du contrat LINXEA SPIRIT :

Les frais de gestion sont prélevés chaque trimestre à hauteur
de 0,125% [b a écrit :
des actifs présents au jour de la prise des frais[/b], ce
qui correspond à 0,50% par an. La prise des frais de gestion
se traduit par une diminution du nombre d’unités de compte.

Donc 470 € de dividende - 47.00 € de frais de gestion (9400 x 0.005) = 423.00 €

Dividendes réinvestis sur le même support :

Les revenus éventuels attachés aux parts ou actions des
fonds libellés en unités de compte sont [b a écrit :
réinvestis à 100%
sur le même support[/b] (ou un support de substitution s’il
n’est plus possible d’investir sur le support distribuant les
revenus).

1er trimestre : 9400 x 0.0125 (5%/4trim)= 117.50 € (dividende) - 11.75 € (9400 € x 0.00125) = 9505.75 € - 7.05 € (117.50 x 6 % frais de versement) = 9 498.70 €

2ème trimestre : 9498.70 x 0.0125 = 118.73€ (dividende) - 11.87 € (9498.70 x 0.00125) = 9605.56 € - 7.12 € (118.73 x 6 % frais de versement) = 9598.44 €

3ème trimestre : 9598.44 x 0.0125 = 119.98 € (dividende) - 12.00 € (9598.44 x 0.00125) = 9706.42 € - 7.20 € (119.98 x 6 % frais de versement) = 9699.22 €

4ème trimestre : 9699.22 x 0.0125 = 121.24 € (dividende) - 12.12 € (9699.22 x 0.00125) = 9808.34 € - 7.27 € (121.24 x 6 % frais de versement) = 9801.07 €

Et encore il y a un délai de jouissance d’un ou plusieurs mois à chaque réinvestissement des dividendes en parts (pas vu l’info sur le délai dans ce que j’ai lu ou alors je l’ai raté)

Colia : effectivement 470 € - 0.5 % = 467.65, veuillez excuser mon erreur.

Surin · #68

Zilona a écrit :
Colia : effectivement 470 € - 0.5 % = 467.65, veuillez excuser mon erreur.

Sans objet puisque ça ne s’applique pas.
Vous démontrez là que dans l’esprit de beaucoup, 0,5% de frais sur UC ça parait peu et c’est bien là le but des assureurs. Or c’est loin d’être négligeable, si on le ramène en % du dividende, c’est souvent au moins 10% et parfois les frais sur UC dépassent le dividende.
Les frais sur UC sont bien calculé sur la totalité de la somme investie soit 9400€, à payer tous les trimestres comme vous le rappelez soit 0,125% pour Spirit.

Votre calcul entier est sans objet en fait car les dividendes ne sont pas réinvestis en UC mais mis sur le fonds euro.
Le délai de jouissance est de 1 mois à priori sur Spirit, à vérifier lors de l’investissement, c’est précisé pour chaque SCPI.

GoodbyLenine · #69

Zilona a écrit :
Si j’ai bien compris :

LINXEA SPIRIT : Investissement 10 000 € : 100 % en parts SCPI PRIMOVIE

10 000 € - 6 % de frais sur versement = 9 400 €

9 400 € / 184.43 € = 50.97 parts

Rendement annuel actuel : 5.00 %

9 400 € x 5.00 % = 470.00 € de dividende annuel

Vous me semblez faire une sérieuse erreur, en supposant un rendement annuel de 5%.

Si ce 5% vient du rendement affiché par la SCPI les années passées, n’oubliez pas qu’il était basé sur le prix de souscription d’une part en direct (actuellement 203€, donc 5% feraient 10.15€/an, ce qui ferait 5.50% de 184.43€).
Si vous partez du montant distribué en 2016 ou 2015, soit 9.55€/an, ça serait 5.18% de 184.43€.
Si vous partez du montant distribué lors des 4 derniers trimestres, soit 10.13€, ça serait 5.49% de 184.43€.
En fait, les 9.40€ que vous prenez comme hypothèses semblent assez faibles.

Ensuite, tous vos scénarios semblent "oublier" qu’il faudra bien payer des impôts et des prélèvements sociaux, ou le PFU à 30%, lors du retrait des fonds. Et il faut en tenir compte avant d’afficher un rendement net, celui qu’il convient de calculer pour évaluer le rendement d’un investissement.
Si vous partez du principe que les retraits se feront avec la franchise annuel de 4600€/9200€ sur les gains retirés d’un contrat de plus de 8 ans, je vous rappelle que les prélèvements sociaux restent à payer sur les gains dans ce cas, et je pense que vous faites une erreur de raisonnement (l’impôt que vous économisez sur le retrait portant sur ces UC SCPI sera perdu pour d’autres retraits d’AV, donc il ne faudrait pas compter dessus, sauf à être certain de ne jamais générer plus de gains sur contrats AV que ce que ces abattements permettent de retirer en franchise d’IR).

salvaticu · #70

Le rendement de 5% est un TDVM (Taux de Distribution sur valeur de marché) qui est la division du dividende brut par le prix de part acquéreur moyen.

Ce qui veut dire que du fait que vous souscrivez les parts via un contrat d’assurance vie par exemple LinXea Spirit, vous payez votre part en entrée moins chère que le prix moyen acquéreur (Il y a une décote d’environ 2.5%) pour le même dividende par part détenue puisque SPirica redistribue 100%, en réalité votre taux de rendement est supérieur à 5% sur 2016.

Certes les prélèvements sociaux sont dûs mais ils sont payés à la sortie et les rendements ne sont pas érodés pendant la durée du contrat c’est à dire qu’ils peuvent être capitalisés à 100%, quant à la fiscalité, au delà de 8 ans on peut se débrouiller pour la rendre nulle en sortant par étape.

Sans parler du délai de jouissance (Premier jour du mois suivant l’investissement) qui est ultra court.

Les seuls points noirs sont les frais de gestion de 0.5% sur l’encours ( Et encore c’est très faible).

Galessin · #71

Bonsoir à tous .

Je souhaite éventuellement acquérir des parts de scpi sur un contrat linxea spirit ( rien de sûr car je me pose quelques questions concernant la grosse collecte des scpi ces 2 dernières années et de la possible remontée des taux et du choix éventuelles des meilleurs scpi …)

Mais je souhaite avant tout vérifier si j’ai bien compris les modalités de souscription :

On achète sur ce contrat les parts à la valeur de retraits , moins les frais de souscription.
On supporte des frais de gestion sur l’Uc de 0.5% par an et on récupérera 100% des distributions.

Si il y’a revente des parts ( après 3 ans pour éviter les pénalités ) on les revend toujours au prix de la nouvelle valeur de retrait d’ici la à la hausse ou à la baisse et la il n’y a plus de frais?

Est ce bien cela ?

Je vous remercie de votre aide.

GoodbyLenine · #72

Ce serait plutôt  : "On achète sur ce contrat les parts à la valeur de retraits , plus les frais de souscription."

On n’achète pas des parts de la SCPI (c’est l’assureur qui possède ces parts), mais des UC dont la valeur est liée au prix des parts.

Galessin · #73

Oui je me suis mal exprimé sur ces deux points même si je le sais j’étais trop focalisé sur le reste ^^
Mais pour le mécanisme c’est bien ça ?

Surin · #74

Galessin a écrit :
Si il y’a revente des parts ( après 3 ans pour éviter les pénalités ) on les revend toujours au prix de la nouvelle valeur de retrait d’ici la à la hausse ou à la baisse et la il n’y a plus de frais?
Est ce bien cela ?

Oui

Galessin · #75

J’ai une dernière question , la liquidité achat vente est assuré par Spirica mais quel est le délais en quand d’arbitrage ou rachat si on désinvesti les parts de Scpi svp ?

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