Achat d'un appartement avec une provision sur travaux dans la copropriété ?

Cf : Copropriété : le fonds de travaux n’est pas remboursé au vendeur - Copropriété - Le Particulier

Après, ça fait partie de la négociation : si vous acceptez de payer le prix affiché (par exemple 100 000 €), vous pourriez faire remarquer au vendeur que vous payez déjà le prix fort, que la provision est incluse dans le prix de vente, et qu’il est donc hors de question que vous rajoutiez encore au bassinet.

En revanche, si vous cherchez à négocier le prix (par exemple 90 000 €), le vendeur pourrait vous répondre non sans raison qu’il accepte, à condition que vous compensiez la provision pour travaux, soit un prix de vente effectif de 90 +3 = 93 000 €.

Pour ce qui est de la déductibilité en charges de cette somme, si vous acceptiez de la payer :
- en meublé, LMNP au réel, vos dépenses d’acquisition sont déductibles avec une définition très large (vu que c’est une compta d’entreprise, toute dépense est une charge ou une immobilisation).
- en location nue, donc en revenus fonciers au réel, je ne pense pas que ça soit déductible. Ca semble avoir une certaine logique que ça puisse être déductible ; pourtant, je parie sur 99% de probabilités que les Impôts le remettent en cause (s’ils s’en rendent compte).

Bonjour,

Ne souhaitant pas polluer le forum en créant un nouveau sujet je vais profiter de celui-ci pour demander l’avis des formeurs.

Il est à l’ordre de jour de l’AG de la copropriété d’augmenter les charges provision travaux. Il est proposé de passer de 5% obligatoires selon la loi Alur à 40%. En effet, les travails assez importants sont à venir et la présidente de la copro souhaite les préparer au mieux en anticipant.

Je suis viscéralement contre cette augmentation car :
- Cela augmente automatiquement le montant des charges ce qui n’est pas très vendeur si on souhaite vendre le bien
- Cela force à avancer la trésorerie alors que j’aurais préféré payer les travaux au dernier moment, lors de l’appel des fonds
- En cas de vente avant que les travaux soient votés, je perds légalement toutes les provisions qui restent sur les comptes de la copropriété
- J’ai un peu peur que cette mésure qui est pour moi devrait être temporaire pour préparer les travaux ne reste permanente et que les activistes de la copro ne profitent pour faire les travaux embellissants pas forcement nécessaires

Mes questions sont :
- Ai-je raison d’être contre ou cette proposition n’a rien de choquant ? Perso je trouve l’augmentation enorme.
- Quelles sont les pratiques usuelles et les plus acceptables en termes de % du montant de provision ? J’ai lu dans un article env. 12% des charges annuelles mais l’article n’était pas beaucoup sourcée

Je comprends que vous soyez contre cette proposition de résolution, mais celle-ci est relativement classique.
Il faut avoir en tête que lorsque la plupart des copropriétaires sont occupants, ils voient leur bien plus comme un poste de dépenses que comme un investissement. Il est très fréquent que des appels de fonds importants pour travaux soient problématiques, à la fois psychologiquement et pratiquement (ne pas oublier que certains peuvent avoir du mal à gérer correctement un budget).

Il est donc fréquent de gonfler la provision en prévision de travaux importants (ravalement, réfection d’ascenseurs, travaux d’isolation,…).
Cette provision pour travaux, en cas de projet de vente, est parfaitement explicable. Vous pourrez alors convenir avec l’acheteur de la reprendre ou de la laisser. Ceci dit, le problème principal de cette provision est qu’elle met en lumière le besoin de faire des travaux importants, ce qui sera pris en compte par un éventuel acquéreur (qui verra de toutes façons la résolution dans les précédents PV d’AG).

Au final, le problème pour un acquéreur est le besoin de faire des travaux potentiellement non encore votés. Qu’il y ait déjà une provision ou non ne devrait pas changer grand chose pour lui, ni pour vous.

Par contre, je comprends très bien que dans une logique d’investissement, vous préfèreriez pouvoir placer cette somme ailleurs plutôt que de l’immobiliser ainsi, pour ne la décaisser que lors de l’appel pour travaux. Simplement, c’est une logique différente de celle des propriétaires occupants.

Je rejoins l’avis de GBL notamment son intro : vous avez le droit d’avoir un avis.

Je participe activement à plusieurs conseils syndicaux : il est dans la plupart extrêmement difficile de faire valider des travaux indispensables car comme vous l’écrivez les travaux d’embellissements ne sont, et je le regrette, pas nécessaires pour plein de copropriétaires sinon la majorité. Les travaux de sécurisation des accès, n’en parlons pas, y compris quand les dégradations se répètent.
Ces travaux participent pourtant à valoriser les copros et le patrimoine de chacun comme à favoriser la location et un bon niveau de loyer.

Beaucoup payent sans rechigner des honoraires auxquels ils ne comprennent rien parfois pour une bonne part de vent mais es travaux, non, on repousse.
Alors moi aussi je tente avec souvent un certain succès de négocier une contrepartie en dopant le fonds travaux et on revient à la charge pour l’utiliser un ou deux ans après.

Enfin, ces fonds ne sont pas perdus : lorsque je vends, on me le rembourse et je paie lorsque j’achète.