Investir dans un immeuble, avec copropriété à créer et travaux à prévoir…

pariswil · #1

Bonjour à tous,
Toujours à la recherche d’un immeuble, j’ai trouvé un bien pouvant potentiellement m’intéresser mais la situation est particulière :
L’ensemble à vendre comporte 6 logements, 4 dans un même bâtiment et 2 autres au dessus d’une partie de l’habitation du vendeur.
Des travaux de toiture sont à prévoir sur l’ensemble de la toiture. Je pense que le plus simple soit de créer une copro pour les deux logements que j’achèterai avec celui que le proprio garderait. Que se passe t il pour les travaux de toiture (qui vont coûter plusieurs dizaines de milliers d’euros) ?
Il faut que l’on se mette d’accord avec le propriétaire du rez de chaussée mais je crois que s’agissant d’une copro a deux, c’est du 50/50 en terme de vote. Et une fois que les travaux sont décidés, on paye au prorata de la surface ? Une partie relativement importante de la résidence du vendeur ne se trouve pas sous la toiture concerne par la copro, la répartition se fait par quel procédé ?
Merci de vos avis sur ces questions.

Mots-clés : copropriété, immeuble, toiture, travaux

Boubouka · #2

Une copro a deux c’est au prorata des tantiemes.

Comme vous êtes deux, certainement l’un ou l’autre aura plus de 50%, donc le pouvoir pour la majorité des décisions.

Ensuite, comme le règlement de la copro est à écrire, c’est un contrat comme un autre. A vous de décider les règles.

Mon conseil, étant de n’acheter qu’après avoir régler la question du règlement de la copro qui fxera les règles de vote et la répartition des charges. Vous acheterez en connaissance de cause.

Guismo · #3

Non, pariswill a bien raison sur la répartition des droits de vote :

Article 22 Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (fixant le statut de la copropriété) :

Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.

Un copropriétaire majoritaire peut donc bloquer des décisions, pas les imposer.

La création de la copropriété sera nécessaire avant la vente avec intervention d’un géomètre + notaire : compter 2 à 3 k€ au global
Vérifiez que les 2 bâtiments sont bien situés sur 2 parcelles cadastrales différentes sinon une division sera nécessaire ou bien il faudra les inclure dans la copropriété.

Les travaux seront répartis aux pro rata des tantièmes calculés par le géomètre mais attention, dans votre cas, il faudra toujours l’unanimité pour décider des travaux.
Si le vendeur peut se montrer volontaire au début et s’engager pour les travaux de toiture, il pourra tout bloquer pour les prochains travaux par la suite s’il le souhaite.

pariswil · #4

Effectivement vu sous cet angle l’investissement me semble présenter des inconvénients importants… S je suis "maître" du premier bâtiment je ne peux pas imposer de travaux dans le second… Sachant que le proprio est au rez de chaussée il peut me faire "payer" une négociation agressive par le blocage des travaux de toiture…. Il ne sera pas impacté ou alors beaucoup plus tardivement que mes locataires du premier et deuxième étage… Je suis même sur de ne pas pouvoir payer les travaux seul en désespoir de cause, je pense qu’il pourrait me le reprocher devant un tribunal s’il est joueur…

Néanmoins le bien est intéressant, il n’y a aucune possibilité de sécuriser l’opération d’une façon ou d’une autre ? Un règlement de copro très précis et prévoyant les situations de blocage avec par exemple l’avis obligatoire d’un architecte ou la rédaction devant notaire des engagements de chacun….?

GoodbyLenine · #5

Pour la toiture (travaux à prévoir prochainement), pourquoi ne pas préciser explicitement qui décidera et qui paiera quoi dans les documents de la vente, pour éviter les surprises à ce niveau ? Par contre, ceci ne dispense pas d’expliciter ailleurs (règlement de copro par exemple) comment l’immeuble sera géré par la suite (car il n’y a aps que sur la toiture qu’il faudra se mettre d’accord).

Si vous ne souhaitez pas être, même en partie, dépendant de l’autre propriétaire, évitez toute copro, et renoncez à cette acquisition.

pariswil · #6

Le règlement de copropriété peut il prévoir des aménagements particuliers tels que :
"La toiture de tel bâtiment sera à la charge de monsieur X et celle de tel bâtiment a la charge de monsieur Y"
E cas de changement de fenêtre comment cela se passerait il ? (Exemple si moi ou lui voulons faire mettre du double vitrage, si l autre n’est pas d’accord…)

Qui se charge de la rédaction du règlement de copro ? Qui pourrait nous aider ?

GoodbyLenine · #7

rédaction du règlement de copropriété - Google zoeken

Pruls · #8

Bonjour,

je viens de visiter un immeuble dont une partie se déploie dans l’immeuble voisin. Donc copro, donc je vais pas plus loin.

Peut être pourriez vous proposer au vendeur d’acheter sa partie pour qu’il devienne votre locataire?

pariswil · #9

Impossible de racheter la résidence du propriétaire qui est à vendre deux fois le prix des 6 logements ! C’est tes grand et rénové avec goût avec matériaux de très grande qualité mais le tout dépasse mes capacités financières et de toute façon je ne suis pas intéressé.

Merci gbl pour le lien (j’aurai du avoir le réflexe de le faire tout seul). Est ce que l’un d’entre vous s’est déjà retouvé dans cette configuration de créer une copro avec le vendeur et qu’elle étaient les points difficiles a régler ?

Frederic89 · #10

Pourquoi ne pas acheter uniquement les quatre logements séparés de l’habitation du propriétaire?

guillaumega · #11

Bonjour,

La copro à 2 fonctionne pas bien car en cas d’égalité (les voix du plus gros sont ramenées à 50%), il faut saisir le tribunal pour choisir. Dans la pratique il vaut mieux être d’accord.

Il y a différents niveaux de charge dans un bâtiment
niveau 1 charges d’escalier (ou ascenseur)
niveau 2 charges de bâtiment
niveau 3 charges générales

En clair, si vous partagez un bâtiment avec un autre propriétaire, oui il y a un enjeu de copro s’il faut refaire le toit etc.

Le mieux est de céder avec des actes (promesse et acte authentique) prévoyant les engagements des parties. Une fois l’immeuble mis en copropriété vous faites tout voter.
Attention les promesses n’engagent que ceux qui y croient alors il faut mieux céder le premier lot à un "ami".

Cordialement,

pariswil · #12

Je ne souhaite pas acheter seulement les 4 logements car il faudrait créer un escalier extérieur pour un des logements qui partage la cage d’escalier des deux derniers logements…et d’après l’architecte qui m’a accompagné lors de la visite ça allait être difficile…

On pourrait créer une SCI pour un des logements et en nom propre pour les autres ce qui ferait une copro à 3 ? Franchement je n’aime pas trop l’entourloupe et surtout ça complique l’affaire (et les rapports avec la partie "adverse")

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