Expropriation immobilière : comment se faire conseiller ?

Elliotan · #1

Bonjour,

Je suis propriétaire d’un terrain comprenant un immeuble de rapport et un pavillon. J’ai réçu une ordonnance d’expropriation pour l’ensemble en juin 2017

J’ai donc fait appel à un expert immobilier et un avocat par lesquels je suis lié maintenant lié contractuellement.

J’ai déjà reçu 2 rapports de l’expert et je doute maintenant de ses compétences alors que le cabinet figure dans la liste des experts judiciaires…

Pour exemple, l’expert me donne une valeur de surface totale sans explication (pas de méthode de calcul, pas de coefficient, ni de précision si surface utile ou pondéré).

Il n’y a pas de distinction entre l’immeuble de rapport et le pavillon…

En valeur unitaire du métrage, il utilise une valeur occupé unique alors que tous les studios ne sont pas occupés et intègre de plus le pavillon.

Il cite plus d’une dizaine de références d’appartements en citant leur prix de surface Carrez sans expliquer comment il arrive ensuite à une valeur unique au m2.

Il donne des exemples de valeur de surface utile retenues dans des jugements au TGI. Mais sur l’un des jugements que j’ai pu obtenir il est question d’un pavillon vétuste et occupé.

Je pense rompre le contrat me liant pour incompétence et cherche un nouvel expert immobilier en Ile de France

Quelqu’un aurait-il un expert à me conseiller dans la liste des experts de Paris ou de Versailles?

Mots-clés : expert immobilier, expropriation, évaluation propriété

Super_Pognon · #2

Bonjour,

Comment votre affaire a fini ?

[je risque d’avoir le même souci !]

Vous remerciant par avance pour votre retour d’expérience (en espérant une fin positive pour vous)

Elliotan · #3

Bonjour,

Toujours pas exproprié… Je n’ai reçu aucune nouvelle de la société expropriante depuis fin 2017 mais j’ai envoyé un mémoire de saisine au juge de l’expropriaition en août 2019. En attente…

Sinon j’ai viré l’expert immobilier et j’ai fait intervenir un deuxième expert… Avec lequel je suis aussi en litige…
Le premier prenait comme références des appartements alentours, sans prendre en compte leur état.
Le deuxième utilisait mais docs et évaluait mes appartements un par un sans prendre en compte qu’il s’agissait d’un immeuble de rapport. Par ailleurs ses conclusions différaient de ses analyses…

J’ai donc rédigé moi-même l’expertise puis ai pris un avocat.

Je précise que mon bien est un peu particulier: un terrain rectangulaire sur lequel se trouve 2 bâtiments. L’un étant mon habitation principale, l’autre destiné à la location. De plus le deuxième est en fait une habitation réaménagée en plusieurs appartements mais qui reste structutellement parlant une habitation individuelle et non pas un immeuble de rapport.

Y-a-t-il eu une Dup sur votre secteur? Avez-vous reçu une ordonnance d’expropriation? Est-ce une maison, un appartement? Est-ce pour des habitations en location?

Si vous pensez être exproprié, vous pouvez déjà regarder sur Patrim les ventes qui ont eu lieu. Récupérez avec google map les photos des extétieures à la date de la vente. Faites des alertes de ventes biens semblables sur divers sites. Vous aurez ainsi les photos des intérieures. A recouper exclusivement avec les ventes sur Patrim.
Prenez des photos de votre rue et alentours à diverses dates.

Concernant les experts, je suis dubitatif surtout si vous avez une maison. Ils se sontentent en général de récupérer les données que vous leur donnez, ou sur la base BIENS des notaires.

Pour les maisons, l’indication des surfaces métrées est déclarative pour les notaires. Pour les impôts également mais elle est officielle… Pour les apparts, c’est différent.

Si ce sont des habitations en location, attention au type de contrat utilisé car l’ordonnance d’expropriation met fin à tout contrat et vos locataires pourront réclamer un logement à vos frais (décôte du prix du logement exproprié).

Vous pouvez également commencer à lire quelques jugements d’expropriation…

Macaxeira · #4

Bonjour,

Pour quelles raisons souhaite-t-on vous exproprier? Est-il possible que vous arriviez à convaincre ceux qui veulent votre terrain que celui du voisin (ou un autre) leur irait mieux? S’ils ont pris leur décision de vous exproprier en se basant sur des rapports d’experts aussi compétents que les vôtres, vous avec peut-être une chance. Il vous faudra des arguments solides et beaucoup de détermination.
Deuxième possibilité alternative amiable, toujours suivant l’identité et les motivations de vos adversaires, négocier avec eux de leur rendre un service ou de vous engager à réaliser un projet qu’ils ont en tête mais qui n’a jamais abouti, en l’échange de l’abandon de la procédure.
Détermination et méthode font plus que force ni que rage…

Super_Pognon · #5

Pour le moment c’est juste un projet de la mairie. Aucune procédure ou consultation publique.

Je suis propriétaire d’un appartement.

J’essaie de voir les expériences de chacun pour mieux m’armer face à la procédure, et récupérer le maximum (ou perdre le minimum). Je souhaite identifier les leviers à la négociation (et se préparer c’est déjà être en bonne posture).

Elliotan · #6

Dans ce cas en effet, il n’y a pas urgence. La première réunion publique qui concernait le projet de ma mairie date de 2005 et la Dup de 2017…

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