Stratus : étude de cas immobilier (studios étudiants)

Je n’ai pas encore visité donc je ne situe pas encore bien la zone précise de l’immeuble. Il précise dans son annonce que les appartements sont refaits nickel également.
Je me dis que vu la rentabilité intéressante sans même avoir à négocier il doit y avoir plusieurs motivations possibles pour lui :

- Il a acheté peu cher et tout refait en partie lui-même et il va se faire une plue value sympa

- Soit il a été dégoûté de la location avec des soucis de paiement et il veut s’en débarrasser

- Soit il les a depuis longtemps et veut encaisser son cash tranquillement maintenant

- Soit des travaux arrivent à grands pas dans le bâtiment et il veut pas y participer

On verra bien quand je verrai les biens.

Dans notre dernier échange il me précise : 30€ de charges locataires et 20€ pour lui. Donc normalement je n’ai pas d’autres charges

Dans la négo souhaitée j’aimerais tirer un peu plus le cash flow pour payer les frais du comptable nécessaire pour les meublés. Je compte 500-700€ environ.

Stratus, connaissez vous la ville de Mulhouse ? Il s’agit d’une ville TRES particulière et d’un marché immobilier très particulier qui peut faire rêver lorsqu’on ne connait pas la ville (je le répète je ne sais pas si c’est votre cas). Les prix au M2 y sont parmi les plus bas de France pour les grandes villes, mais ce n’est pas un hasard.
Un nombre important de quartiers ont très mauvaise presse et sont délaissés par les locataires (tout comme les acheteurs) potentiels ce qui induit, de fait, un fort déséquilibre entre l’offre et la demande. d’où un risque de vacance locative et/ou de locataires non solvables.

Avez vous déjà visité d’autres biens dans la ville ? Avez vous déjà pris connaissance des prix de biens similaires vendus à l’unité ? Car le fait d’en acheter 3 dans une même copro signifie que vous assumez un risque qui doit être compensé par un prix plus bas qu’un studio lambda acheté à l’unité. Et ce d’autant plus si les appartements se trouvent dans une résidence étudiante avec un gestionnaire qui peut dénoncer le bail ou ne pas le renouveler.

Concernant les appartements "refait nickels" je vous invite à juger sur pièce. C’est l’argument classique que j’entends dans 50% de mes visites alors que le résultat est (très) souvent plus que moyen avec travail bâclé et matériaux bas de gamme.

Enfin, assurez vous bien que ces 3 studios existent au niveau du cadastre et qu’il ne s’agit pas d’un appartement du point de vue du cadastre qui a ensuite été divisé en 3 studios (vérification des compteurs, etc). Ou, si c’est le cas, le prix doit en tenir compte.

Dans tous les cas en immobilier un prix ferme n’existe pas. Et si il est trop élevé pour vous, et que le bien est moyen, passez votre chemin.

Hello stratus

Sauf erreur de ma part,  vous n’avez pas prévu la vacance locative dans votre calcul.

Un étudiant loue généralement de  septembre à fin mai généralement mais prenons votre hypothèse de 2 mois par studio par an cela fait
260€ * 3 studios * 10mois/12 = 650€ de loyer par mois corrigé de la vacance. Et non 780€ dans votre calcul. Soit un delta de 130€ par mois !

De plus, LMNP au réèl ne signifie pas 0 impôt à vie. Intuitivement, je m’atttends a payer des impôts, même "faibles", aux alentours de la  6ème ou 7ème année lorsque tous les amortissements sur 5 ans s’épuisent…
Enfin noubliez la csg/crds a 17.7% en.sus de votre TMI à 30%. Donc le moindre euro imposable sera taxé à 47.7%.