Remboursements partiels de prêts immobiliers locatifs ?

Merci de votre réponse!

Je ne souhaite pas racheter de RP, mais redevenir locataire. Aujourd’hui ma RP représente 33% de mon endettement, la vendre me permettrai également d’investir à nouveau de façon plus sereine.

Aujourd’hui, le cashflow des biens loués n’est pas très élevé. Tous les biens s’autofinancent, avec un delta permettant de couvrir les charges (Copro, TF, CFE, Comptable).

Pour le montant de la plus value, j’ai bien entendu pris en compte le remboursement total du crédit sur la RP.

Rembourser un crédit à x% équivaut à placer à x%
La question est de savoir combien vous coûtent ces crédits, et si vous pouvez placer le produit de la vente de votre RP à un taux équivalent ou non. Si oui, mieux vaut placer ce cash à y% (y > x) dans le cas contraire mieux vaut rembourser…

Pour compléter ce qui a été dit précédemment, je suis assez d’accord avec l’expression cash is king.
Après tout dépend de votre situation, de vos taux d’emprunts et de votre stratégie de placement de ce cash. Si vos taux d’emprunts sont très bas , il est sans doute facilement envisageable de faire mieux même en placant ce cash de façon assez prudente.
On l’oublie souvent, et je ne vous le souhaite pas, mais j’ajoute aussi que les assurances contractées sur vos emprunts locatifs représentent une forme de garantie "assurance décès/accidents de la vie".

dangarcia a écrit :

Rembourser un crédit à x% équivaut à placer à x%
La question est de savoir combien vous coûtent ces crédits, et si vous pouvez placer le produit de la vente de votre RP à un taux équivalent ou non. Si oui, mieux vaut placer ce cash à y% (y > x) dans le cas contraire mieux vaut rembourser…

Mon point de vue est que cette formule est valable, lorsque l’on est déjà « établi ». Dans ce cas, en effet, on fait de l’arbitrage.

Ici, d’après sa présentation, Triann veut « agrandir son patrimoine à bonne renta » et devenir « rentier (dans 5 ans) ». Etant déjà avec 3 lots en LMNP, il peut choisir comme stratégie l’immobilier en LMNP en s’endettant et en visant l’autofinancement sur les prochaines opérations. Et dans cette optique, il est bien d’avoir du cash pour :
-    Etre en position de force lors de la phase de recherche : levée des condition suspensives, achat aux enchères….
-    Faire face aux aléas : vacances locatives, travaux, impayés…
-    Sécuriser le banquier
-    Payer éventuellement les frais de notaire

Plus il achètera de biens qui s’autofinancent et plus, le temps aidant, il sera en situation de passer rentier. Dans cette optique, le cash est une carte maîtresse. C’est comme ça que je le voie… Après les biens qui s’autofinancent, c’est un autre débat : anomalie de marché, zone en déprise, colocation, saisonnier…. Il faut aussi maîtriser les aléas… Cette stratégie comporte ses risques.

C’est pourquoi je pense, en effet, que « cash is king » en immobilier.

Dernière modification par Pierrot31 (18/01/2018 20h51)

rembourser de façon partielle chaque crédit à hauteur de 20% du montant total de la plus value

Tant qu’à rembourser, il faut concentrer vos efforts sur un seul emprunt. Démonstration simplifiée :
2 emprunts de 200 k€ de CRD chacun (soit 400 k€ de CRD total), mensualité 1200 € chacun (soit 2400 € de mensualité totale). Vous pouvez rembourser chacun à 50 % ou l’un des deux entièrement.

- si vous remboursez chacun à 50 %, CRD total 200 k€ et mensualité de 2400 €
- si vous remboursez l’un en totalité, CRD total 200 k€ et mensualité de 1200 €.

Sachant que le taux d’endettement est un critère important pour les banques, il vaut mieux concentrer ses efforts de remboursement sur un seul prêt pour faire baisser les mensualités et donc faire baisser le taux d’endettement.

Même si vous ne remboursez pas totalement, et que le dilemme est par exemple "rembourser les deux à 25 % ou l’un à 50 %", il vaut mieux rembourser l’un à 50 %. Vous vous rapprochez du moment où il sera fini de rembourser. Car si votre taux d’endettement n’est pas bloquant sur votre prochaine opération, il le sera peut-être sur la suivante ; il est donc utile qu’un emprunt se rapproche de sa fin.

Cela dit, maintenant que vous avez précisé que l’investissement sur lequel vous pourriez utiliser le cash est l’immobilier (et non pas des actions, de l’AV ou autre placement financier), ça change la donne, et je partage pleinement l’argument de Pierrot31 en faveur de garder le cash :

-    Etre en position de force lors de la phase de recherche : levée des condition suspensives, achat aux enchères….
-    Faire face aux aléas : vacances locatives, travaux, impayés…

Bernard2K a écrit :

Tant qu’à rembourser, il faut concentrer vos efforts sur un seul emprunt. Démonstration simplifiée :
2 emprunts de 200 k€ de CRD chacun (soit 400 k€ de CRD total), mensualité 1200 € chacun (soit 2400 € de mensualité totale). Vous pouvez rembourser chacun à 50 % ou l’un des deux entièrement.

- si vous remboursez chacun à 50 %, CRD total 200 k€ et mensualité de 2400 €
- si vous remboursez l’un en totalité, CRD total 200 k€ et mensualité de 1200 €.

Bonjour,
Bernard, j’imagine que votre calcul considère une réduction de la durée de remboursement ?
Sinon, je ne vois pas du tout comment dans un cas la mensualité reste identique et dans l’autre elle serait divisée par deux.

De mon point de vue de petit investisseur, je pense qu’il peut être utile de faire des remboursements anticipés si l’autofinancement d’un n’est pas atteint par le prêt initial et que cela pénalise notre capacité d’emprunt.

Dans un cas identique, je me suis adapté à mes interlocuteurs banquiers qui ne considéraient que 70% des revenus locatifs dans leur calculs de balance foncière et je me suis débrouillé pour que l’échéance après le remboursement représente un peu moins de 70% du loyer reçu.

Je l’ai fait pour assainir ma situation financière par rapport à un premier bien que j’avais acheté avec une durée de crédit trop courte. J’ai non seulement amélioré mon dossier emprunteur aux yeux de mon banquier, sans forcement rajouter trop d’apport, mais en plus je n’ai plus l’impression de faire d’effort financier chaque mois (ce que les agents immobilier appellent pudiquement l’effort d’épargne). En tout cas, je pense qu’il n’est pas utile de rembourser par anticipation au delà de ce seuil.

Évidement, si le bien s’autofinance déjà largement avec un prêt à 110%, la question ne se pose pas. C’est maintenant ce que je vise pour mes prochains investissements.

Range19 a écrit :

Bernard2K a écrit :

Tant qu’à rembourser, il faut concentrer vos efforts sur un seul emprunt. Démonstration simplifiée :
2 emprunts de 200 k€ de CRD chacun (soit 400 k€ de CRD total), mensualité 1200 € chacun (soit 2400 € de mensualité totale). Vous pouvez rembourser chacun à 50 % ou l’un des deux entièrement.

- si vous remboursez chacun à 50 %, CRD total 200 k€ et mensualité de 2400 €
- si vous remboursez l’un en totalité, CRD total 200 k€ et mensualité de 1200 €.

Bonjour,
Bernard, j’imagine que votre calcul considère une réduction de la durée de remboursement ?

Oui, j’ai considéré que le remboursement partiel était fait sans changer la mensualité, ce qui réduit bien sûr la durée du crédit. C’est le principe de base d’un remboursement partiel.

Il est certes possible de demander l’abaissement de la mensualité en conservant la durée du prêt, mais c’est une option. Cela permettrait aussi d’abaisser le taux d’endettement.

Finalement, ça fait beaucoup de choix possibles, entre lesquels on peut arbitrer en fonction des objectifs poursuivis (abaisser le taux d’endettement ? Augmenter le cashflow ? Garder du cash pour des opérations suivantes ?) et des coûts de chaque option (IRA…). L’idéal étant de poser toutes ces données dans un tableau excel avant de se décider.