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1 #1 20/11/2015 23h50
- Sky
- Membre (2010)
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Top 50 Immobilier locatif - Réputation : 159
Bonsoir,
Restez lucides les loulous, pour devenir rentier avec de la location d’immobilier d’habitation en France, il faut non seulement une période de forte inflation dans un marché haussier (et une fiscalité stable) , mais aussi au minimum une vingtaine de biens et idéalement plus d’une trentaine en un temps réduit.
Pour administrer, rénover, réparer, gérer seul(e) ne serais-ce qu’une vingtaine de logements, c’est un travail à plein temps à raison de 15 heures par jour et 7 jours sur 7 avec les sacrifices de famille, de couple, de liberté, parfois de santé qui vont avec, le tout assorti d’une organisation sans faille de son temps pendant de longues années.
Posez vous bien la question de savoir ce que vous êtes prêt à consacrer pour réaliser vos rêves immobiliers.
Au seing de notre communauté des Investisseurs Heureux (plus de 9k membres à ce jour) combien se sont donnés les moyens de réussir ? une dizaine ! soit à peine 1 sur 1000.
Il suffit de constater, dans la partie immobilier physique des forums, la pollution quotidienne avec des projets qui ne tiennent même pas la route et pour lesquels les initiateurs n’ont même pas préalablement intégré le B.A.-BA du métier.
Sur le papier c’est toujours plus simple et facile … atterrissez !
Mots-clés : immeuble, seuil d'endettement, stratégie d'accumulation
Parrain Interactive Brokers
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4 #2 21/11/2015 04h53
- Sky
- Membre (2010)
Top 50 Invest. Exotiques
Top 50 Immobilier locatif - Réputation : 159
Une trentaine de biens d’habitation est la quantité souvent constatée au bout de vingt ans pour les meilleurs qui se sont attelés à investir progressivement et régulièrement pour optimiser leur fiscalité au fil de leur solvabilité auprès des banques et en aillant conservé leur emploi salarié dans le début de l’activité.
Des rentabilités "nettes" de 13% (même de 20%) sur le papier, il y en a pléthore ! Dans la réalité il y a toujours une amputation de ces jolis rendements : Une nouvelle obligation (diagnostics payants, détecteurs, …) , l’entretien constant du parc immobilier, des grosses rénovations de nouveaux logements, des vacances locatives, des dossiers bloqués, des rafraîchissements entre chaque locataires, des dégâts des eaux, des incendies, des assurances qui vous refusent ou mettent un malus suite à sinistres, les taxes locales qui grimpent soudainement, l’instabilité fiscale, j’en passe et des meilleures. La rentabilité réelle est souvent bien moindre.
Ce n’est pas pour rien si les SCPI de commerces ou foncières cotées françaises peinent à distribuer des rendements aux alentours de 5% alors que, contrairement à vous, leurs locataires prennent en charge l’entretien des locaux et souvent les taxes foncières. D’ailleurs les institutionnels se sont désengagés de la location d’habitation ; ce n’est pas un hasard.
Même si au bout de 20 ans d’activité on a plutôt des immeubles complets que des studios éparpillés, il y a quand même des ravalements de façade, de cages d’escaliers, voire des toitures à financer. Ces dépenses sont rarement calibrées correctement et les simulations trop souvent idéalisées.
Et pourquoi en "un temps réduit " ?
Parce que l’inertie en immobilier est laborieuse et être rentier et libre de son temps au même age qu’un salarié lambda n’a pas de sens.
Même en "gérant correctement son parc locatif et en choisissant correctement ses locataires", il peut y avoir des tempêtes, inondations, assassinats, suicides, scellés, squattes, pertes d’emploi, maladies ou que sais-je qui transforment vos jolis prévisionnels trop optimistes en catastrophes.
En France il y a un biais immobilier entretenu par les politiciens qui ont compris l’intérêt des multiples taxes qui tournent autour. Ne vous faites pas hypnotiser. Si c’était si simple, tout le monde serait bailleur.
Sans être alarmiste, le message que je souhaite faire passer, c’est qu’il y a beaucoup de rêveurs bercés d’illusions théoriques face à une réalité du métier de bailleur bien plus complexe, professionnelle, imprévue et chronophage qu’il n’y parait.
Prenez de grosses marges de sécurité, réfléchissez bien à vos motivations dans vos projets avant de faire des plans "d’enchaînement d’investissements" et d’alimenter une rubrique immobilier physique qui n’arrive plus à respirer.
Parrain Interactive Brokers
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3 #3 21/11/2015 18h14
- carpediem
- Membre (2012)
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Je pense que dans tous projets de constitution d’un patrimoine immobilier e location nue, il y a un facteur incompressible qui est le remboursement annuel du capital emprunté. Celui-ci est facile à déterminer puisque dans les tableaux d’amortissement.
Ce montant annuel de capital à rembourser ne dépendra pas de votre taux de crédit, de vos travaux ou de toutes tentatives pour réduire votre impôt annuel et il va augmenter année après année jusqu’à remboursement complet du crédit.
Il faut savoir que pour rembourser 1000 € de capital, il faut 1785 € de loyers nets de toute charge pour une TMI à 30%.
Donc tout projet devrait commencer par une addition des sommes annuelles de capital à rembourser afin de savoir si votre trésorerie (ce que vous pouvez allouer à vos crédits) pourra faire face aux échéances.
Dans l’hypothèse grossière d’un crédit sur 20 ans, il faut rembourser 5% par an de capital soit un besoin de loyer net de tout de 8.925% (8.925 -30% IR-15.5% PS = 5%). Sachant qu’en fin de prêt le % du capital est bien supérieur à 5% cela entraîne que très peu de projets s’autofinancent en fin de prêt sauf à avoir une très forte rentabilité et/ou une nette augmentation de leur valeur locative.
L’accumulation de crédits établis à dates rapprochées risquent de créer un effet ciseau désagréable avec comme seule alternative la vente de biens pour couvrir les échéances. Donc on ne le redira jamais assez, l’investissement doit se faire sur des biens qui préserveront au mieux leur valeur de revente.
Carpediem
«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET
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1 #4 22/11/2015 09h38
- Bernard2K
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Sur le temps passé à gérer :
Je connais quelqu’un qui a une trentaine de biens en location, et évidemment il n’y passe pas 15 heures par jour ! Beaucoup, beaucoup moins.
Je vois aussi le "souci" que je donne à mon proprio : une quittance à émettre par mois, et côté travaux en 5 ans : un chauffe-eau à changer (usé), une télécommande de porte de garage à fournir (l’autre ne fonctionnait plus). Une fois par an, le récap et la régularisation des charges. Bref, 10 minutes par mois en moyenne. Bon, ok tous les locataires ne sont pas aussi parfaits que moi !
Point très important pour ne pas y passer trop de temps : être sur place. Dès qu’on a des biens situés au-delà d’1/2 h de route, les travaux, visites, etc deviennent très chronophages.
Une solution pour ne pas y passer de temps : mettre en gestion par agence, avec assurance loyers impayés. Ca vous bouffe 10 % des loyers, mais ça rentre dans les frais déductibles au réel. S’il y a des menus travaux à réaliser, c’est l’agence qui se charge de faire intervenir une entreprise. Toutes les agences ne sont pas hyper sérieuses et appliquées, mais à vous de trouver la bonne et de la motiver à être appliquée.
Ca vous bouffe un peu de revenus, et alors ? Il faut choisir entre le revenu maximum et le temps à y passer.
Ca peut être une solution pour quand vous voulez y passer moins de temps. ZX-6R parlait de se réorienter sur la bourse pour ne plus y passer de temps et recevoir des dividendes : pourquoi ne pas rester sur l’immobilier, mais tout mettre en gestion en agence ? (Rester sur l’immo au moins en partie ; une diversification étant souhaitable par principe).
Sur l’arbitrage du temps à y consacrer :
Ce que j’ai appris en lisant les exemples ici, notamment celui de cricri, c’est que la rentabilité, on la fait à l’achat. Acheter très bon marché un bien qui a un bon emplacement et qui est très "louable", c’est ça qui fait la rentabilité. Et la plus-value si revente.
Puisque l’achat est le point le plus important pour la rentabilité, ça veut dire aussi que c’est à ça qu’il faut consacrer ses efforts : la recherche et la négociation pour l’achat, puis les travaux pour remettre rapidement en location.
Si, à un moment, on n’a plus le temps de faire ces recherches à cause de la gestion courante des locations déjà en place, et que du coup on s’apprête à acheter par dépit des biens avec une moindre rentabilité, c’est qu’on se trompe dans ses priorités, AMHA.
Une agence peut faire la gestion locative à votre place. Elle ne peut pas en revanche faire le boulot de repérer les pépites susceptibles de fournir une renta brute > 10 %. Donc, AMHA, s’il y a, à un moment, un arbitrage à faire en termes de temps à y consacrer, il faut déléguer la gestion et garder votre "spécialité", à savoir recherche - négociation - travaux.
A propos de la spirale infernale consistant à acheter toujours plus de biens pour avoir des travaux à déduire :
C’est bien de vouloir payer le moins d’impôts possible, mais à un moment, c’est normal de payer des impôts quand on a de gros revenus. Si on veut lever le pied sur les acquisitions->travaux->mise en location, eh bien on peut tout simplement accepter de payer ses impôts et profiter néanmoins de revenus qui restent confortables…
Si, à terme, cette rentabilité baisse parce qu’on paie des impôts et/ou parce qu’on met en agence, on pourra se le permettre parce qu’on a sélectionné des biens avec une très forte rentabilité à la base. On pourra profiter de ses revenus, certes amputés de l’impôt, mais en profitant du calme retrouvé ! Chaise longue et cocktail !
Ceux qui ont acheté du Pinel avec cashflow négatif pendant 20 ans (rebaptisé "effort d’épargne"), ou de l’immobilier standard avec 3 à 5 % de renta annuelle, ne pourront pas se permettre de lever le pied ainsi.
Dernière modification par Bernard2K (22/11/2015 10h35)
Il faut que tout change pour que rien ne change
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6 #5 22/11/2015 14h22
- Tssm
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Les mises en garde des membres du forum sont importantes pour les investisseurs potentiels peu préparés surtout quand on voit la « qualité » de certains projets proposés sur ce forum et une certaine « pensée unique » qui règne dans la partie immobilière de celui ci
Etre bailleur, marchand, fiscaliste, juriste, comptable, mener des travaux à petite ou grande échelle, tout cela ne s’improvise pas. Certains ont plus ou moins les qualités nécessaires et connaissent leurs faiblesses. Et pour les meilleurs s’entourent pour les combler
La fiscalité est primordiale. Carpediem le dit très bien. Vous êtes obligé d’enchainer opération après opération et de plus en plus grosse pour ne pas être rattrapé par la fiscalité confiscatoire sur les revenus fonciers. C’est difficilement tenable à moyen /long terme, cela se finira par la revente d’une partie du patrimoine et pas forcement au meilleur moment. J’ai un ami qui a été trop gros trop vite sur son patrimoine immobilier qui a fait un burn out pour cela
La décote/ une légende urbaine souvent. En dehors d’une décote justifiée pour travaux par exemple, il est illusoire de penser à conditions de marché equivalente que la decote que vous avez à l’entrée, vous ne devrez pas la subir à la sortie. Vous rencontrerez pour la revente de votre bien la même typologie d’investisseurs que vous étiez qui feront l’opération à leurs conditions. Je peux dire la même chose à un investisseur actions, un titre décoté à beaucoup de chance de le rester
Le portage à vie, et le fameux ce n’est pas grave si ca baisse, c’est le locataire qui paye (le fameux CF positif). Un grand sourire, vous allez emprunter sur 20/25 ans, avant la fin de cette période, vous serez mort, divorcé, viré, expatrié, veuf, estropié, d’autres opportunités ou tout simplement soulé … bref, le bien aura été revendu entre 5 et 7 ans, avec peu de capital remboursé, des frais d’acquisitions importants inhérents à l’achat immobilier, une situation de marché inconnue et le va et vient fiscal français. En gros, vous aurez peu de chance de choisir le meilleur moment pour sortir et forcement l’emplacement et la liquidité compte aussi beaucoup (et c’est souvent antimonique avec des rentabilités locatives fortes)
Au mieux, j’ai porté un bien immobilier 9 ans, une obligation 4 ans. Ah le buy and hold, difficile à tenir
Le CF positif, tellement dangereux pour moi car il force à chercher des biens non prime reste, pour en revenir au titre du fil, probablement la seule méthode pour enchainer les acquisitions (quand on a des revenus moyens). Mais cela ne voudra pas dire enchainer les bonnes affaires. Un peu de recul (temporel) serait nécessaire
De même et pour finir, on nous narre les réussites d’investisseurs qui travaillent dans des zones désertiques, et/ou dont les locataires ont leur solvabilité assurée par les aides sociales …n’est ce pas la "responsabilité" des autres membres de faire les mises en garde nécessaires ?
On nous parle souvent des projets en début de vie, c’est vrai aussi que nous avons assez peu de recul (temporel) sur ce forum mais j’aimerai que certains membres nous décrivent un cycle de vie complet d’un projet, de l’acquisition à la revente. Avons nous des exemples intéressants ?
Que chacun avec ses qualités et ses défauts travaillent sur ses projets, et acceptent d’autres méthodes possibles pour investir, qui peuvent être différentes des siennes et néanmoins tout à fait valables
Dernière modification par Tssm (22/11/2015 16h56)
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1 #6 22/11/2015 17h48
- Rastignac
- Membre (2015)
Top 50 Immobilier locatif - Réputation : 165
Bonjour,
Je partage les avis de Cricri, ZX et DDtee. D’ailleurs, je les suis presque toujours…))
J’ajoute, puisque je me suis lancé il y a un an, un bon conseil donné par mon agent immobilier après mes deux achats (2 deux-pièces) : pendant un an, "ne faites rien" (= pas d’achat). Il ne prêchait pas pour sa paroisse, mais il avait raison. Après, c’est vrai qu’être bailleur cela s’apprend, et pas en un jour. Cela prend du temps, et des frais. Et les conseils de blog sont excellents. Pour moi, les trois fondamentaux sont la connaissance de son marché, l’achat à prix bas et de "bons locataires". Le reste s’arrange, à moins d’être tombé sur une ruine. En ce qui me concerne, j’ai fait quelques erreurs de calculs, il y avait des réparations à effectuer. Ce n’est pas un "long fleuve tranquille". Mais la rentabilité est là, et l’amélioration de ma future retraite ne me coûte que 100 euros par mois (sur les 8 premières années), pour une rente de 1450 euros brut dans 19,5 ans (pour un capital de 250 000 euros emprunté à 110%). Quand je regarde les propositions des assurances-vie et autres épargnes diverses, je rigole…
L’autre option, c’est la bourse, et je suis attentif à la lettre de IH. Sa réussite évidente se fonde sur de grosses économies sur son salaire (difficiles pour moi), une excellente capacité d’analyse, des capacités de prises de risques et un gros travail de fond sur les sociétés et la bourse en général. Ce n’est pas à la portée de tous…
Après, il y a la possibilité de ne rien faire, ce qui fut mon cas pendant longtemps : le risque pris est bien plus grand vu la dégradation promise des retraites futures.
En conclusion, l’immobilier peut être très rentable, si l’on travaille, se forme, et commence pas trop gros. Peut-on devenir médecin, avocat ou ingénieur sans rien faire ? Après, l’immobilier c’est comme tout ce qui rapporte des sous : "no pain, no gain !".
Rastignac
“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…
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1 #7 23/11/2015 19h31
- DDtee
- Membre (2013)
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Pruls a écrit :
Cela fait plusieurs année que je parcours ce forum, et ma mémoire défaille, je serai également preneur d’une synthèse des témoignges les plus intéressants. Je me lance:
Philippe30
ZX 6R
Range19
DDtee
(à vous de compléter!)
…/…
A me relire je précise "intéressant":
+ Membre depuis longtemps
+ Membre étant passé à l’action
+ Membre actif sur le forum, donc producteur de contenus, si possible synthétisé dans sa présentation ou un fil
Merci de vous intéresser à mon parcours/ce que je raconte.
Pour la synthèse, j’ai l’impression de rabâcher sans cesse et pour être honnête j’en suis un peu lasse. Il suffit en fait de lire ma présentation tout comme pour les autres intervenants
Lire régulièrement les mêmes interventions sans aucun élément factuel mais juste des opinions/ sentiments à propos de l’immobilier (ou d’autre chose) ou avec toujours les même biais (penser uniquement marché Parisien par exemple et généraliser) me semble avoir assez peu d’intérêt pour tout dire. Je préfère me consacrer à la rénovation du nouveau bien acheté vendredi dernier
Pruls a écrit :
Les agences immobilières sont elles les seules à faire de la gestion immobilière? Quid des huissiers?
Vous avez déjà évoqué votre volonté d’aller vers des huissiers de justice pour faire gérer vos futurs biens. C’est une solution que je ne connais pas, je ne l’ai jamais pratiqué et ne connais aucun bailleur qui la pratique.
Le choix du locataire est un élément si important à mes yeux que j’aurais du mal à le sous-traiter. La gestion quotidienne ensuite du bien et de la location pourquoi pas…
A moins d’habiter très loin des biens gérés, il ne faut pas s’imaginer non plus que ce soit très chronophage.
Si le bien correspond à l’attente sur son marché trouver un locataire c’est sélectionner 4/5 candidats au téléphone et passer 3 heures un samedi après-midi à faire les visites…
L’huissier c’est bien le gars qui gagne sa vie si votre locataire ne paye pas, c’est ça ? (humour)
Par vent fort, même les pintades arrivent à voler
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1 #8 25/11/2015 11h39
- claywalker
- Exclu définitivement
- Réputation : -3
Nous avons acheté 6 appartements en moins de 2 ans avec ma compagne, et sans apport.
La bonne méthode pour se développer, c’est d’acheter des opérations rentables immédiatement et pas dans 20 ans, en respectant les 2 conditions suivantes :
- autofinancement
- opération blanche pour la banque, c’est à dire 70% loyer > Crédit
Je ne dis pas que ce système marche à l’infini.
En tout cas, il permet d’acheter du volume en un minimum de temps pour démarrer.
Ceci nous a permis d’apprivoiser le discours à tenir aux banques et d’arriver en RDV bancaire avec un véritable Business Plan et une projection à 5 ans, chiffres à l’appui.
Les banques aiment les chiffres :-)
Ce Business Plan nous aide à convaincre les banques.
J’ai rédigé un article à ce sujet sur mon blog pour ceux que cela intéresse : 6 appartements en moins de 2 ans. Apport : 6*0=0 euro
Ensuite, je pense qu’une stratégie est également de faire quelques opérations d’achats-reventes pour générer du cash et le réintroduire sur de futures acquisitions.
PS : surtout pas de défiscalisation !
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1 #9 05/12/2017 21h46
- dalki
- Membre (2016)
Top 50 Immobilier locatif - Réputation : 65
Bushi13, méfiez vous des grandes annonces des banquiers.
Il y a un an, une conseillère m’annonce qu’il est absolument impossible dans sa banque d’obtenir un prêt en locatif sur plus de quinze ans. Alors que dans le même temps j’étais en train de signer un crédit 110% sur 25 ans avec le Directeur d’une agence de cette même banque.
Si vous êtes dans une relation de confiance, tout peut s’obtenir. Je joue personnellement la carte de la fidélité, de la transparence plutôt que de tenter de duper la banque. A titre d’exemple je suis en train de signer un prêt avec différé partiel d’un an, sur un financement à 110%. Avec également absence d’IRA.
Il faut donc trouver le bon interlocuteur. Et le garder (ce qui n’exclut pas de faire jouer la concurrence ou de tester le marché).
Parrainage Hello Bank (80 euros) et Bourse Direct (50 euros).
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1 #10 30/08/2023 22h39
- Plutarque
- Membre (2019)
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En fonds euros, on emprunte 100% de la somme nantie.
En SCPI, on emprunte 70 à 100% de la somme nantie, à négocier avec sa banque. Le risque de grosse perte en capital est assez faible sur des SCPI.
Parrain Octopus Energy : lien, Bourse Direct : 2022815944, Linxea (me contacter)
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1 #11 31/08/2023 23h44
- Bernard2K
- Membre (2015)
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Kabal a écrit :
Je ne suis pas du tout d’accord avec vous et d’ailleurs, c’est étrange que vous dites cela vu que vous indiquez à plusieurs reprises (ailleurs sur le forum) que la SC est une personne séparée des associés. Le fait d’être indéfiniment responsable n’est pas être emprunteur et les banques l’ont bien compris car quand vous empruntez en SC, on vous demande d’être garant comme ça la banque peut venir prélevé sur votre patrimoine personnel pour vous rembourser. Sinon, elle devrait aller voir la SC en premier et perdre du temps.
Vous avez parfaitement raison. Ce n’est pas pareil. La première partie du message était précise "les associés d’une SCI sont indéfiniment responsables de ses dettes, à hauteur de leurs parts sociales". La phrase suivante était une exagération, pour bien faire comprendre : "si vous avez 50 % des parts d’une SCI qui a fait un emprunt de 300 k€ pour acheter un immeuble, vous êtes endetté à la même hauteur que si vous aviez un emprunt de 150 k€ en nom propre."
Vous avez raison : vous n’êtes pas personnellement endetté. C’est la personne morale qui est endettée. Vous êtes seulement "indéfiniment responsables de ses dettes [celles de la SCI], à hauteur de [vos] parts sociales", ce qui a tout de même une certaine importance.
Souvent, quand je force le trait pour être plus pédagogue, il se trouve des gens pour me le reprocher. Quand j’ai écrit en substance "un huissier qui délivre un exploit se comporte comme un super facteur et il n’y a aucune bonne raison de refuser sa missive", on me l’a longuement reproché.
Ca donne envie d’arrêter de forcer le trait pour être pédagogue. Mais quand on ne force pas le trait, on se retrouve juste à recopier ou paraphraser ce qui est déjà sur l’internet ("les associés d’une SCI sont indéfiniment responsables de ses dettes, à hauteur de leurs parts sociales", c’est déjà dit et écrit partout). Du coup, il y a alors des gens pour qui ce n’est pas assez clair. Et on n’a pas l’impression d’apporter une valeur ajoutée si l’on fait seulement Ctrl+c puis Ctrl+V.
Sans exagération pédagogique, c’est trop ordinaire et pas assez clair, mais avec exagération pédagogique, les puristes ne sont "pas du tout d’accord". Que faire quand on ne peut pas satisfaire tout le monde ? Se taire. Au moins, on ne déçoit personne.
On peut ne pas mentir et ne pas déclarer les emprunts. Je l’ai fait avec une certaine banque dont la fiche patrimoniale n’était pas adaptée.
Remplir une fiche patrimoniale, c’est une chose. Mais je trouve qu’on n’a vraiment fini de comprendre "les associés d’une SCI sont indéfiniment responsables de ses dettes, à hauteur de leurs parts sociales" que quand on a vu une SCI qui n’arrive plus à rembourser ses emprunts ni à payer ses charges de copropriété. Quand on voit de ses yeux ce que fait la banque à ce moment-là, et quelle est l’influence sur la vie des associés. C’est assez intéressant.
Après que la banque en tienne compte ou pas, je pense que ca relève de l’argumentation et vous rentrez dans les zones de flexibilité. Les recommandations CHSF ne sont pas claires je pense sur cette partie de prise en compte des prêts SCI en endettement personnel. De même, il y a une FAQ sur les recommandations qui traitent les SCI
Je l’avais lue. Je la trouve au contraire très claire et corroborant totalement ce que j’écrivais :
HCSF a écrit :
Comment calculer le taux d’effort d’un emprunteur déjà associé d’une ou plusieurs SCI ?
Dans ce cas, le montant des charges annuelles d’emprunt à inclure pour l’appréciation du taux d’effort
dépend de la responsabilité de l’emprunteur vis-à-vis de la dette de la (ou des) SCI dont il est associé.
À titre d’exemple, si l’emprunteur est responsable de la dette au prorata de sa participation au capital de la (ou des) SCI, les charges annuelles d’emprunt pourront être ventilées en fonction de cette
participation
Nous n’avons manifestement pas la même compréhension. Ca ne me pose aucun problème. Chacun doit faire ses propres recherches et en tirer ses propres conclusions. Chacun agit, in fine, sous sa propre responsabilité.
Dernière modification par Bernard2K (01/09/2023 00h16)
Il faut que tout change pour que rien ne change
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2 #12 01/09/2023 18h35
- Kabal
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RobinGrd a écrit :
Vous avez donc investi une somme importante en US de SCPI dans cette action ? Quel en était l’objectif ?
Pour ma part, l’idée serait de pouvoir emprunter environ 420€/mois, à l’image de mes emprunts actuels, ce qui nécessite 600€ de revenus mensuels via l’US de SCPI (partant du postulat que la banque considère 70% de ces revenus).
Pour cela, à la louche, c’est 36K € d’US de SCPI à souscrire en considérant "valeur usufruit 20% et rendement 4%" : est-ce bien cela ?
Les clés et les rendements sont SCPI dépendant mais vous saisissez l’idée je pense. Le calcul devra se faire au cas par cas et surtout avec des SCPI qui vous permettrait en 1) de ne pas payer d’impôt si vous le faites en direct, c’est à proscrire absolument sinon autant rien faire et 2) qui vous délivrera le meilleur tri sur ma période.
Perso j’investis depuis 5 ans US via ma SC. Ça fait travailler la trésorerie et décuple la capitalisation dans la SC (quand ça fonctionne bien). C’est une autre forme de levier. Le must c’est usufruit a crédit.
La prise en compte de mon US dans le cadre de mon crédit est un effet de bord, si j’ose dire, bienvenue mais non planifié.
@tlaloc : pour faire simple les loyers de l’usufruit = somme investie / année de l’usufruit. Plus la durée est courte, plus les loyers sont important pour la même somme.
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