Mani [Rhône-Alpes] : étude de cas immobilier (appartement T2)

Bonjour Bernard,

Tout d’abord, Me.ci beaucoup de votre intervention.

Les charges non récupérables sont :

Foncière : 500 €/an
Charge de copro : 235 €/an
Charge travaux non prévus : 50 €/an
Assurance PNO : 120 €/an
CFE : 250€/an
Centre de Gestion Agrée : 150 €/an
Comptable : 500 €/an
Assurance emprunteur : 200 €

Total : 2005 €/an, soit 167 €/mois

1/ Voyez vous quelque chose à optimiser ? et/ou à faire de manière à ce le CF soit encore positif après 10 ans ?

Sinon, j’ai également une "bonne nouvelle", enfin, il me semble…
J’ai passé une fausse annonce sur le bon coin pour un appartement meublé T2 de 45m2 à 540 €/mois avec les charges.(soit 510 €/sans charges)
Il s’agit d’un "super bien" (ou plus précisément, les photos que j’ai utilisé mettent en avant un très bel appartement)
Cela fait 11 jours que l’appartement est en ligne et j’ai eu plusieurs demandes dont au moins 3 de "très" sérieuses.
Par contre, à ce prix là, je suis bien au dessus du prix du marché…

2/Est-ce risqué de faire des calculs à long terme sur cette base."au dessus du marché"

Mais Arggh ! Malgré cela , le CF reste négatif après 10 ans (voir ci-dessous)…Que fais je "mal" ?!

A savoir que les charges peuvent être entierement imputées au locataire, pas d’obligation que le propriétaire bailleur en prennent pour lui

Stinky a écrit :

Un conseil : négociez le prix d’achat. De +, vous oubliez les frais de dossier et de garantie (je viens de financer un dossier similaire : emprunt de 45300€, 300€ de frais de dossier, qui auraient pu être négociés mais j’ai préféré négocié le taux : 1.35% sur 20 ans hors assurance, et 700€ de frais de garantie, non négociables).

Vous oubliez également le prix des meubles + le minimum pour justifier d’un logement meublé (avec un bon réseau et en tirant sur les prix, je suis à 500€ par appart pour des meubles neufs : lit  140*190 avec sommier et matelas neuf, commode, table de chevet, bureau, un peu de déco et nécessaire de cuisine).

Ça vous donne un projet global proche des 56k€, pour 450€ de loyer (hors charges?), la rentabilité reste correcte (proche des 10% brute) mais vu que vous risquez fortement de vous taper un ravalement de façade à 6k€ prochainement, je négocierai là-dessus pour faire passer une offre + basse (honnêtement à 43k€ ça peut commencer à devenir intéressant).

Si vous êtes sur d’avoir votre financement (pas très compliqué généralement sur de si petits montants), faites une offre sans clause suspensive d’obtention de prêt.

Dans mon calcul initial, j’ai compté 450 € de frais de dossier + 839 € de Garantie crédit logement.
et également un taux sur 20 ans de 1.70% sur 20 ans + 0.36 % d’assurance.
Clairement, je compte bien tout négocier…mais je préfère les compter en l’état dans mon calcul. ("Qui peut le plus, peut le moins")

Concernant les meubles, vous avez raison.
En fait, j’ estime ceux-ci à 5000 € . (Vous en avez eu seulement pour 300 € !)

Mon retour d’expérience sur ma fausse annonce, me donne bien envie de monter le prix de la loc de mon calcul…je vais encore attendre une quinzaine de jours pour avoir confirmation qu’il y’a bien de la demande à ce prix 510 € HC ou 540€ avec les charges.

j’ai refait le calcul en prenant en compte vos informations.
Prix négocier à 43000 €
Meuble à 300 €  (même si je ne sais vraiment comment vous faites) *
Loyer à 450 €
tx credit sur 20 ans : 1.36 + Assurance 0.30 %
Frais de dossier : 300 €
Garantie  : 700 €

* : A savoir que je me demande, si au lieu de ne mettre que 300 € de meuble, il ne vaut pas mettre plus dans le mobilier pour ainsi louer plus cher (?!). Qu’en pensez vous ?





Le cash flow est donc positif durant 9 ans mais négatif après…! Pourquoi cela et comment faites vous de votre coté ?

Si je comprends bien, vous proposez de mettre les charges au forfait, à 67 € par mois au lieu de 50 € ?

A mon avis, ce n’est pas une bonne idée :
- les charges au réel (justifiées par les appels de charges de la copro), c’est quand même plus clair pour tout le monde ; le seul inconvénient étant de devoir faire des calculs une fois par an.
- les locataires ont tendance à raisonner sur un loyer CC maxi. Si le prix de marché de cet appartement est 500 €, ça ne fera guère de différence de l’affiche 500 € dont 50 € de charges, ou 500 CC dont 67 € de charges.
- d’une manière générale, je pense que "tout se paie". Faites une entourloupe sur les charges, et vous serez moins dans une relation de confiance avec le locataire. A mon humble avis, vous augmentez le risque de dégradations ou d’impayés. Plus c’est carré, mieux tout le monde se porte.

Je rejoins le précédent avis.
Des gens "super intéressés" avec un "super bon dossier", pour un retour sur leboncoin. Méfiance.
Souvent ils visitent une dizaine de biens, font un comparatif après les visites et choisissent le plus conforme à leurs critères.
Vous êtes en concurrence avec l’ensemble des biens en location de votre ville.

Il peut y avoir des visites sur votre bien, avec des personnes cherchant réellement un logement, mais votre logement peut ne pas être choisi en faveur d’un autre.

Il faut une cohérence entre le loyer / secteur / surface.

Etes vous locataire ? Avez vous fait dernièrement des visites ? Tous les potentiels locataires se donnent " une semaine /deux semaines / un mois" pour trouver un appartement, et déposent leurs dossiers sur les biens qui les intéressent.

Personnellement, nous avons loué un appartement, pendant 6 mois, et sommes partis dès que nous en avons trouvé un autre, plus conforme à nos critères.
Pourtant nous avons un dossier solide, nous cherchons réellement un logement. Mais celui ci ne correspondait pas.

Mani a écrit :

Concernant les meubles, vous avez raison.
En fait, j’ estime ceux-ci à 5000 € . (Vous en avez eu seulement pour 300 € !)

5000€ c’est vraiment beaucoup, et je n’ai pas dit 300€ mais 500€. Je vais d’ailleurs revoir ce budget un poil à la hausse car j’oublie systématiquement le frigo qui m’a toujours été fourni pour la vente donc comptez 700€ pour les meubles dont 200€ frigo, 300€ lit 140*190 matelas sommier commode table de chevet, 50€ bureau, 60€ micro-onde et 90€ pour couette, draps, vaisselle et un poil de déco (chez un grand fournisseur suédois).

A ceux qui me disent que c’est impossible de sortir ces prix-là, il suffit d’avoir son réseau (pour ma part un entrepreneur qui bosse dans une fabrique de meubles et qui me sort les prix au tarif usine en se prenant une petite com, c’est sur que c’est pas les prix de Confo, But, Fly ou autre).

Mani a écrit :

Mon retour d’expérience sur ma fausse annonce, me donne bien envie de monter le prix de la loc de mon calcul…je vais encore attendre une quinzaine de jours pour avoir confirmation qu’il y’a bien de la demande à ce prix 510 € HC ou 540€ avec les charges.

Ne soyez pas trop gourmand, comme dit précédemment, il vaut mieux rester sur des loyers corrects, voir un poil supérieur avec un locataire qui paye et qui va rester plutôt que de prendre un loyer élevé avec des locataires qui tournent tous les ans (et votre majoration de loyer se perd finalement dans la vacance locative).

De +, hormis le cas de la colocation, restez sur des charges au réel plutôt qu’au forfait car sinon les gens ont tendance à trop en abuser.

Mani a écrit :

Le cash flow est donc positif durant 9 ans mais négatif après…! Pourquoi cela et comment faites vous de votre coté ?

Tout simplement car vous arriverez au bout de certains amortissements, les intérêts d’emprunts se réduisent et donc vous payerez des impôts sur les revenus. D’où l’idée de réduire le prix d’achat pour augmenter le cash-flow. Mais globalement votre tableau me semble faux car j’ai l’impression que vous ne comptez pas correctement les amortissements puisque vous partez sur de la location meublée.

Mani a écrit :

Vous avez raison…Mieux veut être au peu pessimiste que trop optimiste….
Il faut donc mieux que je parte sur une estimation de loyer pas trop élevé. Disons sur le prix Moyen.
D’ailleurs comment de votre coté, déterminez vous ce prix moyen  ? Existe t’il d’autre astuce que la fausse annonce et/ou la consultation u marché sur un site comme LBC ?

Mettez vous dans la peau de votre coeur de cible :
étudiant ? jeune salarié ? couple ? famille ?
Et raisonnez comme eux. Que cherchent ils ? Quelles commodités ? A quel prix ?
Et voyez les annonces de biens qui leur correspondent.
Ils essayeront de visiter ces biens, et déposeront un dossier dans ceux qui leur conviennent.

Ou cherchent ils ? Sur internet : site de particulier à particulier, sur les agences immobilières du coin.
Quel est le prix ? Faites une revue détaillée des biens similaires
Quelles commodités ont les autres biens ? Refait à neuf ? Electro ménager fourni ? Place de parking comprise ?

Vous aurez votre réponse.

La fausse annonce ne renseigne en rien du prix moyen. Vous aurez toujours des personnes qui vont répondre " au cas où " ils ne trouvent rien d’autres. Et qui vont rester dans le logement le temps de trouver un autre logement.

Bonjour,

j’ai eu les derniers diagnostics.

- Pas d’isolation des murs en périphéries (= bêton) (+ simple vitrage + pas de VMC mécanique :  ça je le savais déjà)

- Quelques traces d’amiante des les ventilation SDB et cuisine (Amiante-ciment); (déclaré comme n’étant pas dégradé et ayant "un risque de dégradation faible à terme" .

- Quelques anomalies électriques :
- Pas de terre
- il est recommander de faire installer un DDS (= Dispositif  Différentiel à haute Sensibilité ? 30mA)
- Présence de fusible à broches

Je prends ces éléments "du bon coté", c’est à dire comme des points permettant d’argumenter une baisse de prix.

j’ai donc refait mes calculs avec :
un prix d’acta de 43000€
6000 € de travaux
3500 € de meubles
Un loyer de 450 € (en LMNP)
Des charges de 560 €/an dont  30 €/mois pour le locataire
Une taxe d’habitation de 500 €/an
Una assurance PNO de 120 €/an
1 mois de vacances locative touts les 2 ans
Un emprunt sur 20 ans à 1.7 % + 0.36% assurance
Des frais de dossier + garantie crédit logement de 430 € +919 €

et j’obtiens :





Qu’en pensez vous ?  Avez vous des conseils à me donner notamment pour que le cash flow ne soit pas aussi négatif après 9 ans…

Lykkelig a écrit :

Avez vous des conseils à me donner notamment pour que le cash flow ne soit pas aussi négatif après 9 ans…

Recommencer ? Racheter un nouveau bien immobilier avec travaux ?

Cela permettrai de faire passer le cash flow au dessus de 0 ou à 0 ? 

y’a t’il des investisseurs dans ce cas sur le forum qui peuvent se prononcer svp ?

DDtee a écrit :

Mani a écrit :

Qu’en pensez vous ?  Avez vous des conseils à me donner notamment pour que le cash flow ne soit pas aussi négatif après 9 ans…

Même si la 9ème année est celle où en théorie la trésorerie bascule, c’est la rentabilité générale dès le départ qui me semble faible… pas d’autre solution qu’acheter un bien plus rentable ou négocier plus fortement le prix d’achat de celui-ci.

Me.rci beaucoup DDtee pour votre avis.

Avec les chiffres que j’ai précédemment donnés et selon votre expérience et vos précédents investissements, à partir de quel montant le bien serait "intéressant" selon vous ?

Votre avis m’intéresse fortement.

Franchement, les derniers éléments que vous donnez ne sont pas bons :
- aucune isolation (ni les murs, ni les vitrages)
- installation électrique sans terre et fusibles à bornes.

Pour moi, ça veut dire un appartement où rien n’a été fait depuis 30 ans au moins, sauf peut-être un peu de cosmétique (revêtements) ; et encore, vous parlez de décoration vieillotte.

Au niveau électrique, il faut sans doute tout changer, et en profiter pour augmenter le nombre de prises. Au niveau du gaz, vous n’en parlez pas. Tout est aux normes ? De quand date la chaudière ?

L’ancienneté du bâtiment pose un certain nombre de questions :
- y a-t-il une terre disponible, et où ? Suivant l’endroit où elle se trouve, ça peut compliquer et/ou renchérir.
- les travaux d’isolation et de ravalement, repoussés, laissent penser que le logement sera bientôt isolé par l’extérieur. Ce qui pose deux autres problèmes : 1) on ne sait pas quand est-ce que ça sera enfin validé et donc quand est-ce que l’appartement sera enfin isolé au niveau des murs. 2) puisque l’isolation par l’extérieur est prévue, pas besoin d’isoler par l’intérieur ; mais cette isolation par l’intérieur aurait été bien pratique, car c’est l’occasion de faire passer les nouvelles gaines électriques. Refaire une installation électrique sans doubler les murs intérieurs risque d’être compliqué.

Au total, les travaux pour remettre cet appartement au goût du jour risquent d’être importants. A mon avis, il ne faut pas vous engager (même pas faire une offre) sans avoir fait chiffrer précisément les travaux par des devis. Ou bien carrément jeter l’éponge.

Mani a écrit :

J’ai souvent étendu (je ne sais pas si cela peut être confirmé ou pas) qu’il est important de trouver un bien AVEC des défauts MAIS dont la structure est saine.

Oui, mais à la condition que le prix soit proportionné à l’état du bien (+ une décote pour la peine, le risque à tout refaire).

Toujours pas de taux de rentabilité à exprimer ?