Fatfabletoubab : étude de cas immobilier (SCI et vente aux enchères)

fatfabletoubab · #1

Bonjour à tous,

je viens trouver des conseils auprès d’investisseurs heureux et avisés !

Je souhaite investir dans un bien immobilier vendu aux enchères (TGI) qui se situe dans le village dans lequel je travaillerais théoriquement le reste de ma vie.

Les ventes sont très rares et très couteuses (moins de 15 ventes sur internet ; prix moyen 4000e/m2) ce qui m’amène a espérer une bonne opération.

Ma compagne et moi sommes en CDD répétitifs pour le moment (entreprise familiale saisonnière) en attendant de racheter l’entreprise dans 2 ans.

Nous sommes propriétaires d’un appartement depuis 1an avec un crédit qu’on a réussi a négocier difficilement avec une banque au vue de notre situation. Nous ne sommes ni mariés ni pacsé. J’ai une soeur.

Je voudrais constituer une SCI (mes parents ma compagne et moi) mais je bloque sur la répartition des parts pour ne favoriser ou défavoriser personne.

Pour simplifier les choses on va dire que le bien sera acquis au montant de 260.000e + 40.000e de frais soit 300.000e.

Je souhaite payer l’ensemble des frais par mon épargne soit 40.000e.
Ma compagne aurait 1000e d’apport.
Je voudrais idéalement que mes parents n’aient pas d’apport à sortir bien qu’ils aient une épargne importante.

L’objectif est de devenir propriétaires ma compagne et moi, vivre dans cette maison et louer une dépendance. Tout cela sans favoriser ma compagne (au vu de son faible apport) et ni défavoriser ma soeur en incluant mes parents dans une affaire extérieure à elle (en terme de succession…)

Comment devrais-on répartir les parts de la SCI ?
- 25% chacun et racheter les parts de mes parents plus tard
- 1% chaque parent, 49% 49% ?
- Autre ?

Au passage quel capital me conseilleriez vous d’apporter pour chacun des associés ?

Mille merci a ceux qui auront pris la peine de me répondre !

Mots-clés : enchère, immobilier, sci (société civile immobilière), tgi, tribunal, vente

amoilyon · #2

Bonjour,

La vente se fera aux enchères. Le prix actuel est le prix de départ des enchères, et non celui de l’adjudication finale.
Avez vous chiffré l’ensemble des frais liés à une vente aux enchères ?
Avez vous contacté un avocat pour vous représenter ?

Il y a une visite préalable au passage au tribunal, y avez vous été ? Y avait il d’autres personnes ?
Les biens vendus au TGI intéressent les investisseurs, vous risquez de ne pas être seul sur le coup.

Il faut sortir le montant total (pris d’adjudication + ensemble des frais) en une fois, et rapidement. Pas de place pour un prêt bancaire, vous n’avez matériellement pas le temps. Vous devez donc avoir en cash la totalité.

Pourriez vous nous chiffrer votre projet ?

fatfabletoubab · #3

Le prix de départ est inférieur au prix que j’ai indiqué, Le prix que j’ai indiqué serait le prix max que je serais capable d’assumer.

J’ai bien estimer les frais qui seraient donc autour de 40000€ pour une enchère maxi de 300000€.

La visite à lieu dans 1mois environ et la vente 15 jours après.

Pour avoir suivi des ventes passées dans mon secteur, Le peu de bien qui ont été vendus sont partis bien en deçà du prix du marché.

Si je ne dis pas de bêtises j’ai 2 mois après l’adjudication pour apporter la somme + 2 mois avec un intérêt au taux légal donc +3% environ.

Je sais bien que je risque de ne pas être seul mais si je veux préparer au mieux ce projet je dois étudier toutes les possibilités .

DDtee · #4

Vous êtes allé au TGI consulter le dossier de présentation, avec descriptif d’huissier, diags et photos ?

fatfabletoubab a écrit :
Pour avoir suivi des ventes passées dans mon secteur, Le peu de bien qui ont été vendus sont partis bien en deçà du prix du marché.

Etonnant, le secteur est peu recherché par les investisseurs ?

Dans mon coin, mis à part les biens occupés (avec l’incertitude et les difficultés liées) jamais rien d’intéressant malgré de très nombreuses visites ou alors des vices cachés (constructifs, urbanisme…)

fatfabletoubab · #5

Je les ai consultés sur le site de l’avocat.

Le bien est occupé en effet, j’ai oublié de Le mentionner .

Je dirais que Le secteur est recherché mais selon moi surévalué au niveau des prix du fait du peu de bien à vendre. (Secteur très proche d’une grande ville mais avec toutes la qualités de la campagne)

Bernard2K · #6

La grosse difficulté est l’accès au crédit. Vos deux parents sont entrepreneurs, votre compagne et vous êtes en CDD…

Il faudrait que vous soyez sûr, dès avant l’enchère, qu’un banquier pourra financer la SCI.

Je ne sais pas s’il est possible d’enchérir avec faculté de substitution en faveur d’une SCI (mais l’avocat chargé de vous représenter devrait le savoir). Par contre, une SCI constituée (statuts signés) peut enchérir dès lors que les statuts ont été signés, même si elle n’est pas encore immatriculée : Aux enchères, un bien peut être adjugé à une SCI en formation - Achat-Vente - Le Particulier

fatfabletoubab · #7

Mes parents sont tous deux fonctionnaires, ce sont mes "beaux parents" qui sont commerçants.

J’ai quelques connaissances banquier (qui m’ont permis d’accéder au crédit de mon appartement actuel avec CDD) et qui sont a priori favorable au financement d’une sci.

Ma question était plutôt axée sur la répartition des parts dans les statuts en sachant que je veux apporter le maximum de ma poche et que ma compagne et moi voudrions rembourser également Le maximum. Nous ne sommes pas contre Le fait de proposer à mes parents de placer une part de leur épargne mais que peuvent ils avoir à y gagner ? (Ils ne recherchent pas la richesse mais l’équité entre ce qu’ils donnent ou donneront à ma sœur et moi)

Bernard2K · #8

fatfabletoubab a écrit :
L’objectif est de devenir propriétaires ma compagne et moi, vivre dans cette maison et louer une dépendance. Tout cela sans favoriser ma compagne (au vu de son faible apport) et ni défavoriser ma soeur en incluant mes parents dans une affaire extérieure à elle (en terme de succession…)
(…)
Je voudrais idéalement que mes parents n’aient pas d’apport

Bonjour,

dans votre post, vous commencez par la solution (la SCI) et n’expliquez votre objectif que bien plus loin.

Je vous suggère de faire l’inverse : d’abord l’objectif, ensuite seulement la solution technique.

L’objectif est donc, ni plus ni moins, que votre compagne et vous puissiez acheter votre RP, à moindre coût, puisque ces biens aux enchères semblent partir habituellement sous les prix du marché (à noter : c’est loin d’être gagné d’avance ; les enchères judiciaires partent souvent à des prix proches du prix du marché ; si vous avez la chance d’habiter dans un coin suffisamment paumé, il est possible que le déficit d’acheteurs sur les ventes aux enchères permette effectivement que les prix restent bas). Cerise sur le gateau : une dépendance peut être louée et donc rapporter un revenu locatif.

Vous dites ne pas vouloir que vos parents y mettent des sous, donc vous avez besoin d’eux seulement pour une chose : rassurer la banque pour qu’elle vous prête.

Le premier outil adapté à ce projet me semble être le suivant : votre compagne et vous achetez en indivision ; les parents de chacun se portent caution bancaire. Ainsi, la banque est rassurée par la caution des parents ; mais les parents déboursent zéro euros (tant que vous arrivez à rembourser l’emprunt) et ne sont absolument pas propriétaires. En première approche, je trouve que c’est la meilleure solution.

La SCI peut être adaptée aussi. La caution bancaire est implicite, dès lors que vos parents sont associés même si ce n’est qu’à 1 %, puisque tout associé est indéfiniment redevable des dettes de la SCI. Notez quand même :
- premier risque : une SCI pour sa résidence principale présente le risque d’abus de droit : Abus de droit SCI résidence principale - Creation SCI . Il va falloir trancher entre occupation gratuite (ce qui ne permet pas de déduire les charges) et loyer payé à la SCI (ce qui permet de déduire les charges mais peut être suspecté d’abus de droit).
- second risque : dès lors que les parents amènent quelque chose dans la SCI puis s’en dé-saisissent à votre profit, cela peut être considéré comme une donation cachée. Votre sœur pourrait trouver à redire, mais le fisc aussi ! Il faut être très carré là-dessus.
- Qui dit SCI dit gestion, avec une AG par an, des comptes qui permettent de calculer les revenus fonciers imposables à l’IR pour chaque associé au pro-rata de ses parts (pour une SCI IR). Il faut s’y tenir dans le temps !
- est-ce que la dépendance pourrait être louée meublée ? Si oui, c’est dommage de s’en priver ; une SCI IR ne pouvant louer meublé pour plus de 10 % de son chiffre d’affaires sans devoir passer à l’IS. La détention en nom propre (en indivision) permettrait de louer meublé et de profiter de l’excellent régime fiscal du LMNP au réel.

Votre notaire est sans doute un partenaire indispensable dans cette réflexion. Même si c’est possible de créer une SCI sans passer par un notaire, dès lors qu’il y a des réflexion parents-enfants/donation/succession, le notaire est de bon conseil. Attention quand même au fait qu’il peut avoir le même biais que vous "je sais faire une SCI donc c’est la bonne solution", alors que l’indivision est une solution qui devrait être, à mon humble avis, envisagée sérieusement.

A noter :
- "CDD répétitifs" n’est pas très conforme au code du travail. De plus, vous semblez vouloir vous inscrire dans la durée avec le projet de racheter l’entreprise dans 2 ans. Si vos beaux-parents sont logiques, ils devraient donc vous passer tous deux en CDI, sans période d’essai, ce qui améliorerait beaucoup votre dossier bancaire. C’est peut-être délicat de réclamer un CDI, mais ils devraient y avoir pensé depuis longtemps. Avoir sa fille et son genre qui travaillent pour eux, qui doivent reprendre l’affaire, et qui sont en âge de fonder un foyer et d’acquérir un bien immobilier, mais les laisser dans le statut précaire du CDD, ce n’est pas très sérieux… Sinon, vous les collez aux prud’hommes pour faire requalifier le CDD en CDI vu le caractère répétitif (je plaisante bien sûr).
- votre compagne et vous devriez penser à ce qui arriverait en cas de décès de l’un de vous deux. Si vous n’avez pas d’enfants, ce sont les parents du décédé qui héritent. Ce n’est pas une situation confortable pour le survivant, surtout s’il refait ensuite sa vie (ses ex-beaux-parents pouvant voire cela d’un mauvais oeil et exercer diverses pressions). Un PACS+testament croisé en faveur du conjoint est le minimum pour protéger le conjoint survivant. Ou sinon un mariage… Quand on devient propriétaire à deux d’un bien à 300 k€, il faut penser à ce qui peut arriver ! Quand on est jeune on n’y pense pas, mais un accident peut provoquer un décès du jour au lendemain (accident de voiture notamment).

Dernière modification par Bernard2K (30/01/2018 06h53)

Nek · #9

Bernard2K a écrit :
La SCI peut être adaptée aussi. La caution bancaire est implicite, dès lors que vos parents sont associés même si ce n’est qu’à 1 %, puisque tout associé est indéfiniment redevable des dettes de la SCI.

Petite précision sur ce point, l’associé d’une SCI est responsable uniquement à hauteur de sa quotte part du capital.
Il n’y a pas pas de solidarité et l’associé a le bénéfice de discussion, sa responsabilité ne sera que subsidiaire
(la banque devra d’abord tout faire contre la SCI avant de pouvoir demander quoi que ce soit aux associés).
Donc pour rassurer un banquier, si les parents n’ont qu’1% du capital, il faudra tout de même se porter caution.

Bernard2K · #10

Très juste, il n’y a pas de solidarité entre les associés sur les dettes de la SCI, m.erci pour la correction. Que pensez-vous de la solution indivision vs SCI ?

Dernière modification par Bernard2K (30/01/2018 07h14)

fatfabletoubab · #11

Merci Nek pour votre réponse très détaillée.

Pour l’avoir vécu, aller voir des banquiers et parler de caution des parents, pour un prêt Immo dans du neuf, je peux vous dire qu’ils m’ont tous regardés avec des yeux remplis de vide !

Concernant notre CDD, c’est simplement que nous ne travaillons pas 12 mois dans l’année mais seulement 8 mois.
Le système français si généreux nous permet d’être rentiers 4 mois par an (humour!)
Nous avions quand même fait un cdi pour l’achat de notre appartement mais même sans période d’essai les banques vouaient 3 fiches de paie.

Effectivement les revenus locatifs (location via booking) seraient les principaux revenus. À terme nous aurions besoin pour l’entreprise d’espace de stockage + "laboratoire" qui pourraient être loué par la société.

Je ne pense pas qu’on puisse louer 90% à la société et seulement 10% de revenus locatifs…

Si je rectifie au mieux il faudrait donc :

- une SCI a l’IS
- un apport de mes parents
- racheter leurs parts pour ne pas que ce soit estimé en donation ?

Dans ce cas, suis je "obligé" de leur racheter au prix du marché ou au prix d’achat du bien ? Je n’ai pas réussi à trouver la réponse à cela.

Bernard2K · #12

SCI IS et résidence principale font très mauvais ménage :

Si occupation à titre gratuit : l’occupant doit comptabiliser comme un revenu mobilier imposable, dans sa déclaration IR, le loyer fictif qu’il aurait dû payer. La SCI doit inscrire ce loyer fictif en recette dans sa comptabilité.

Si occupation à titre onéreux : Il faut bien évidemment payer un loyer à la SCI, et ce loyer est une recette pour la compta de la SCI.

Naturellement, expert-comptable obligatoire (coûteux), comptes annuels et liasse fiscale à produire chaque année. Autant les comptes d’une SCI IR peuvent se faire sur un cahier ou un tableur excel, autant ceux d’une SCI IS sont obligatoirement sur le format d’une compta d’entreprise, donc expert-comptable quasi-obligatoire.

Et aussi :
- dans la compta de la SCI, avantage : amortissement de l’immeuble, qui vient diminuer le résultat.
- Lors de la revente du bien, GROS inconvénient : la plus-value est augmentée de tout l’amortissement comptabilisé au fil des ans. Alors qu’une location en LMNP au réel permet de bénéficier de l’amortissement tout en bénéficiant, lors de la revente, de la plus-value du particulier (pour la dépendance, donc) ; et que la RP est elle complètement exonérée d’imposition sur la PV (pour la maison principale).
Cf notamment : Occupation à titre gratuit ou onéreux - Creation SCI

Avec le projet de louer meublé la dépendance tout en établissant votre résidence principale dans la maison principale, la SCI est d’autant moins adaptée. Si vraiment vous voulez faire une SCI, laissez-là à l’IR et louez la dépendance en nu à l’année (sachant qu’une éventuelle future location de locaux à l’entreprise serait aussi un revenu foncier, comme la location nue pour l’habitation). Mais je vous redis (une dernière fois, après vous faites comme vous voulez) que l’achat à deux en indivision serait beaucoup mieux adapté.

fatfabletoubab · #13

J’ai bien saisi une fois encore vos conseils avisés mais pour l’achat en indivision ce qui me bloque beaucoup est mon experience passée avec les banques pour prêter avec garants.

Auriez vous des expériences positives de prêt avec garant pour un achat en indivision ?

Sinon est ce que ce schéma serait donc plus réalisable :
- SCI IR
- logement à titre gracieux
- rachat des parts dans 3ans
- clôture de la sci
- mise en LMNP de la dépendance

J’imagine que dans ce cas Le prêt en cours qu’à effectué la sci doit être remplacé par un autre prêt à nos noms mais au moins on aurait Le temps de trouver une banque prêteuse et surtout notre capacité d’emprunt devrait être bien meilleure dans le futur.

amoilyon · #14

fatfabletoubab a écrit :
Le bien est occupé en effet, j’ai oublié de Le mentionner .

Vous vous concentrez sur la SCI et le prêt bancaire.

Je reviens sur ce point précis.
Peu d’investisseurs se lancent dans les enchères, et plus encore quand le bien est occupé.
Il sera impératif que pendant la visite vous puissiez parler aux occupants et connaître leurs positions suite à la vente.
S’il s’agit des propriétaires, qui vont donc perdre leur maison - RP - dernières économies, et qui plus est à un prix inférieur au prix du marché

fatfabletoulab a écrit :
Pour avoir suivi des ventes passées dans mon secteur, Le peu de bien qui ont été vendus sont partis bien en deçà du prix du marché.

ils peuvent rester sur place ( ont ils autre part où aller?), il y a aura donc une expulsion, donc des frais d’huissier. Et à la fin, quand ils n’auront plus de recours (après les 2 ans de procédure), pensez vous qu’ils vont nettoyer la maison et vous offrir un verre de bienvenue?
Pendant ces deux ans, il n’y aura aucun entretien, aucune assurance de leurs parts, les frais de votre côté (procédure, taxe foncière - vous êtes le propriétaire), et le risque qu’ils saccagent la maison comme jamais à l’issue de la procédure d’expulsion. Qu’ont ils de plus à perdre ? Sont ils solvables pour leur réclamer quoi que ce soit ?

Les enchères sont une voie d’accès à la propriété particulière.
Mais les enchères sur un bien occupé sont à réserver - à mon avis- à un public d’initié. Les biens sont proposés avec des décotes importantes, il y a bien une raison.
D’ailleurs, vous n’avez pas précisé par qui la maison est occupée.

fatfabletoubab · #15

Merci pour les avertissements, j’ai effectivement pris en compte dans mes calculs la procédure d’expulsion longue et les dégâts potentiels.

La maison est occupée par les propriétaires et leurs 2 enfants.

A titre de comparaison en 2017 Le seul terrain constructible de la commune était en vente pour 350000€ (Superficie équivalente) donc même très dégradé, selon moi, cette vente peut être une bonne affaire mais effectivement longue et fastidieuse. Je m’y suis préparé.

Dernière modification par fatfabletoubab (31/01/2018 15h40)

Bernard2K · #16

"clôture de la sci" : je vous invite à vous documenter sur les coûts, impôts et formalités de la clôture d’une SCI.

Surin · #17

Un terrain en vente à 350000€ ne veut pas dire qu’il vaut ce prix et ce n’est pas pertinent comme donnée pour estimer le prix d’un terrain.
Ce qu’il faut voir c’est à quel prix se font les ventes effectives.

lachignolecorse · #18

Bonjour,
A la lecture du fil, je découvre votre situation. Ne seriez vous pas tombé amoureux de ce bien ?. À mon avis, il faut raison garder…

Tout d’abord, le bien est occupé et en vente par le tgi. Cela met le doute sur la gestion du propriétaire. Quelle sera sa réaction lorsque le bien sera vendu? Va-t-il partir ou jouer la montre? Si vous ne connaissez pas ces gens, prévoyez de suite la pire situation. Pourrez vous tenir 2 ans à payer l’emprunt sans acceder au bien? Et dans 2 ans, vous débarquez dans votre bien qui a été squatté.

Que ce soit ce bien, ou un autre, je ne comprends pas pourquoi vous cherchez à créér une sci pour votre rp, en plus en y incluant vos parents. Si vous voulez sécuriser votre situation, demandez à vos parents de se porter caution solidaire. Une amie l’a fait il y a 2 ans sans aucun souci. Par contre, c’est clair qu’il faudra une caution sur 100% du prêt, y compris sur la part de votre compagne si vous ne faites qu’un seul et même prêt.

Comme indiqué dans d’autres commentaires, acheter en indivision sans pacs ni mariage est un peu bancal car tôt ou tard, il y aura la question des droits de succession en cas de décès. On n’y pense pas forcément à votre âge.

Et surtout bien garder les traces du versement de chacun pour savoir à tout moment qui a payé quoi. Cela vous permettra de calculer la répartition des fonds en cas de séparation, décès.

ohennequin · #19

Bonjour,

@Lachignolecorse, justement sur vos derniers points, une SCI peut répondre parfaitement a ce besoins puisque c’est bien elle qui centralisera tous les paiements, et les comptes d’associés seront les preuves formelles de qui a payé quoi.

Par contre, cela signifie être très précis sur la compta technique.

De même, acheter une résidence principale peut se faire via une SCI, mais surtout en SCI a l’IR et pas a l’IS comme l’a bien expliqué Bernard2K.
Attention cependant, l’abattement de 30% sur la valeur de la RP n’est pas possible lorsqu’elle est détenue via une SCI.

A+

Ohe

lachignolecorse · #20

Créer une sci juste à cause d’une clef de répartition entre les 2 investisseurs ne me semble pas nécessaire.

A titre personnel, je l’ai fait avec ma compagne pour ma rp, cela fonctionne très bien juste dans le cadre d’une indivision.

ohennequin · #21

Je n’ai pas dis que c’était nécessaire, seulement que ça pouvait être un bon moyen.

Et la SCI peut aussi répondre a des besoins de donations entre personnes n’ayant aucun lien.

A+

Ohe

fatfabletoubab · #22

lachignolecorse a écrit :
Bonjour,
A la lecture du fil, je découvre votre situation. Ne seriez vous pas tombé amoureux de ce bien ?. À mon avis, il faut raison garder…

Il est clair que dans l’état Le bien est une pépite mais je reste lucide dans l’état dans lequel on pourrait le retrouver.
La seule bonne raison est que dans le futur, avec la gérance de l’entreprise nous serons amenés à faire de nombreux allers retour dans la journée et aurons besoin de terrain pour garer plusieurs véhicule.
Or le bien est a 5min maxi de notre lieu de travail et possède un grand terrain…

lachignolecorse a écrit :
Tout d’abord, le bien est occupé et en vente par le tgi. Cela met le doute sur la gestion du propriétaire. Quelle sera sa réaction lorsque le bien sera vendu? Va-t-il partir ou jouer la montre? Si vous ne connaissez pas ces gens, prévoyez de suite la pire situation. Pourrez vous tenir 2 ans à payer l’emprunt sans acceder au bien? Et dans 2 ans, vous débarquez dans votre bien qui a été squatté.

Mon hypothèse serait que le proprio aurait fait un crédit construction et aurait apporté des factures venant de son entreprise de batiment, Clôturée depuis.
D’après les réseaux sociaux, ces gens n’ont pas du tout l’amie dans le besoin (voyages aux 4 coins du monde, fiesta, etc)

lachignolecorse a écrit :
Si vous voulez sécuriser votre situation, demandez à vos parents de se porter caution solidaire. Une amie l’a fait il y a 2 ans sans aucun souci.

D’après l’expérience de votre amie, savez vous par quelle banque elle est passée ?

Dernière modification par fatfabletoubab (02/02/2018 06h20)

Nek · #23

fatfabletoubab a écrit :
Pour l’avoir vécu, aller voir des banquiers et parler de caution des parents, pour un prêt Immo dans du neuf, je peux vous dire qu’ils m’ont tous regardés avec des yeux remplis de vide !

Les conseillers pour particuliers lambda n’utilisent peu/pas le cautionnement comme garantie
en dehors d’étudiant ou jeune actif, d’où leur réaction. Leur analyse se limitera souvent à un non si
votre situation ne permet pas l’emprunt.
Après sans que ce soit une pratique très courante, ça se fait quand même quelque soit l’établissement bancaire (certaine banque les mettront co-emprunteur plutôt que caution).
Avez-vous tenter la banque pro de vos beaux parents?

@FatFabletoubab @Bernard2k
Au niveau du montage c’est difficile de se prononcer. Au fil des posts on découvre des objectifs divers et variés du futur bien à acheter:
- RP
- Location saisonnière de la dépendance (a priori vu le booking?)
- Location à l’entreprise familiale des baux parents
Et quid de votre ancien appartement (à moins que ce soit celui là que vous comptez louer par booking)

Vous partiez sur la piste de la SCI, et dans vos derniers post vous envisagez l’idée de la dissoudre rapidement.

De manière générale, je trouve cela complexe et un peu étrange que vos parents soient associés dans l’éventuelle SCI.
Patrimonialement parlant ils n’ont pas d’intérêts à devenir propriétaire de ce bien.
Si vous allez pouvoir assumer les échéances de prêts et l’apport, et que leur présence est justifiée uniquement pour faciliter l’accès au crédit, alors il vaut mieux qu’ils soient uniquement caution.

Si pas problème, ils ne décaissent rien, votre sœur n’est pas désavantagée.
S’ils doivent payer quelques choses, il faudra veiller à le faire enregistrer auprès d’un notaire pour qu’en cas de décès, votre sœur ne soit pas lésée des versements.

Sur le principe, s’il y a caution, il me semblerait logique, que chacun des parents se portent caution pour son enfant respectif. Vos parents pourraient trouver logique de ne pas être les seuls à s’investir à vos côtés dans ce projet.

Comme évoqué, vu que vous êtes en union libre, il y aura nécessairement des choses à faire
(pacs + testament, ou testament et contrat de prévoyance pour payer les 60% de droits de succession, ou juste prévoyance). Si vous achetez à deux en indivision, en cas de décès, même s’il n’y a plus le problème du prêt, s’il n’y a pas d’enfant, la quote part du défunt remonte à ses parents.
Après un décès, la bonne entente entre le survivant et la belle famille n’est pas garantie…
Sur l’indivision, il faut donc anticiper 2 choses, les frais de succession, et qui aura quoi (et les conséquences).

Au delà de toutes les réserves déjà émises sur le bien (vente au enchère, bien occupée),
si vous comptez reprendre avec votre concubine l’entreprise familiale, se pose également
la question de la transmission. Car ça se prépare, si vous vous endettez fortement sur ce projet,
ça pourrait avoir un impact sur une éventuellement demande de prêt pour racheter les parts des beaux parents (on n’a pas d’élément là dessus, et pas d’idée des montants en jeux).

Vous êtes un peu dans la rapidité car la vente approche et qu’en cas de prêt,
montage d’une SCI ou autres, ça va prendre du temps. Et dans l’urgence on prend rarement les meilleurs décisions.

lachignolecorse · #24

fatfabletoubab a écrit :
Mon hypothèse serait que le proprio aurait fait un crédit construction et aurait apporté des factures venant de son entreprise de batiment, Clôturée depuis.
D’après les réseaux sociaux, ces gens n’ont pas du tout l’amie dans le besoin (voyages aux 4 coins du monde, fiesta, etc)

Les signes extérieurs de richesse ne veulent rien dire. Tenez vous en aux faits et ne faites pas ce genre "d’hypothèse".

fatfabletoubab a écrit :
D’après l’expérience de votre amie, savez vous par quelle banque elle est passée ?

BNP

Frycek · #25

fat a écrit :
le bien sera acquis au montant de 260.000e + 40.000e de frais soit 300.000e.

Pour avoir pratiquer ce type d’achat, à plusieurs reprises ….

Les ventes au TGI dépendent d’énormement de facteurs:
- mise à prix, à considérer comme peu utilse sauf à attirer le chaland,
- frais, à bien calculer
- prix du marché,
- concurence,
- travaux à prévoir,
- plus value potentielle,
- objectif (revente ou location, …)
- procédure, avocat, ….
- et surtout FINANCEMENT !

si vous avez étudier chacun des aspects et avez le financement, ALLEZ Y !

s’il vous manque 1 ou 2 élements, vous prenez des risques ………

quant à votre situation,
vous semblez ne pas disposer des fonds, RISK
vous envisagez un emprunt, RISK
vous réflechissez à un montage financier, RISK car cela vous détourne du but et de l’objectif

je connait plein de gens qui ont tenter,
et depuis je ne les revoit plus et ensuivant leurs projets, j’observe qu’ils patauge

donc étudiez chaque détail, vérifier, confirmez et réflechissez
quand seulement vous etes sur à 110%, foncez

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1 #18 01/02/2018 02h29

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