Frycek [Aquitaine] : étude de cas immobilier (vente partielle en SCI)

Risque de requalification en MDB :

Concernant l’"habitude" (= pluralité de ventes) :
Si l’opération SCI était isolée et l’immeuble vendu d’un seul tenant : non.
Si l’opération SCI était isolée et l’immeuble vendu à la découpe : oui (une pluralité de revente suffit, même si un seul achat).
Mais, du fait que l’opération de la SCI peut être rapprochée de la votre en nom propre, il y a pluralité de ventes. Les juges considèrent dans ce cas que "la société est alors l’un des instruments d’une activité d’ensemble". Il ne suffit donc pas de saucissonner les opérations (une par SCI) pour échapper à la requalification.

Concernant l’intention spéculative, qui doit être présente dès l’achat pour être requalifiable :
Vous pourrez sans doute prouver à quel point la SCI n’a acheté que dans le but de le louer… Mais le juge se base aussi sur "l’ensemble des circonstances de l’espèce", et notamment s’il y a plusieurs achats reventes rapprochés et si le vendeur en tire un revenu significatif. L’objet social de la SCI compte aussi : mentionne-t-il l’achat et la vente ?

Or, avec une opération par an, 100 k€ de PV par an, et une revente très rapprochée de l’achat (puisque la SCI a acquis l’immeuble en 2019), ça fait quand même beaucoup.

Donc, au total, risque de requalification : oui.

Après, on peut toujours se rassurer avec "quand même, qu’ils aillent chercher une seule vente en SCI et une seule vente en nom propre, c’est peu probable". "Quand même, la SCI a acheté dans l’intention très claire de louer, l’idée de revendre n’est venue qu’ensuite". Tout cela peut conduire à évaluer une probabilité basse de requalification. Mais moi je ne sais pas évaluer ce genre de probabilité. Si vous savez le faire, tant mieux pour vous. Tout ce que je peux vous dire c’est : oui, il y a un risque de requalification. Il serait plus prudent de laisser passer davantage de temps avant de revendre (de l’ordre de 10 à 15 ans).

En plus, conserver 10 à 15 as est généralement un choix plutôt avisé, car on a le beurre et l’argent du beurre : on perçoit les loyers pendant 15 ans en faisant peu d’entretien ; et quand il faudrait dépenser beaucoup car les besoins d’entretien se sont accumulés, on vend l’immeuble, avec l’AI qui se charge de minimiser les besoins de travaux et de trouver un pigeon qui accepte une très faible décote corrélativement au montant des travaux nécessaires. C’est bien ce que font la plupart des investisseurs locatifs et c’est bien pourquoi la plupart des immeubles locatifs vendus ont besoin de travaux.