Mani [Rhône-Alpes] : étude de cas immobilier (appartement T2)

DDtee a écrit :

Mani a écrit :

J’ai souvent étendu (je ne sais pas si cela peut être confirmé ou pas) qu’il est important de trouver un bien AVEC des défauts MAIS dont la structure est saine.

Oui, mais à la condition que le prix soit proportionné à l’état du bien (+ une décote pour la peine, le risque à tout refaire).

Toujours pas de taux de rentabilité à exprimer ?

loyers : 450 €/mois
Vacances locatives : 15 jours /an

Revenus  annuel  => 450 x 11.5 = 5175€/an

Appartement avec nego : 43000 €
Notaire : 4300 €
Travaux : 6000 €
Mobilier  : 3500 €

Cout total : 56800 €

Renta net   = (5175 €/ 56800)x100 = 9.11 %

Qu’en pensez vous ?

perecastor a écrit :

Concernant les fausses annonces Le Bon Coin pour évaluer le positionnement d’un futur bien en termes de demande et de rapport qualité-prix, il faut aller un peu plus loin que le nombre de prises de contact et vérifier le nombre de prises de contact solvables et pertinentes.

Si je devais faire les statistiques de ma dernière mise en location, cela donnerait à peu près :
- environ 200 prises de contacts (email, appels et SMS) provenant d’une centaine de locataires potentiels
- 7 visites programmées une fois les profils filtrés (revenus CDI > 3 fois le loyer, garants, cohérence entre le profil, le type de logement recherché et les critères du bien, date de prise de bail OK).
- 4 visites réellement réalisées après annulations et "no-shows"
- 2 dossiers complets réellement déposés (les 2 autres disant quasiment toujours qu’ils sont très intéressés mais ne donnant pas de nouvelles)
- 1 locataire retenu, sachant qu’il m’est déjà arrivé de gérer des changement d’avis de dernière minute.

Donc avoir beaucoup de demande est une condition nécessaire, mais pas suffisante, pour justifier que le bien est bien positionné.

Whaouu : Sur quelle durée avez vous eu 200 prises de contact et quelle ville ou "taille de ville" ?!.
je suis "vraiment" loin d’en avoir autant eu…
mais  :
1/ Mon annonce est au dessus du prix du marché   (il faudra que je l’annule et refasse la même moins cher pour voir si évolution de nombre de contact) 
2/ Mon secteur est peut être moins peuplé et prisé que le votre (?)

je ne sais pas si votre exemple est une règle générale mais ce n’est pas très rassurant ou plutôt cela ne me rassure pas…
4 "bons" locataires sur 200 contacts => 2 % de "réussite"

Mani a écrit :

Appartement avec nego : 43000 €
Notaire : 4300 €
Travaux : 6000 €
Mobilier  : 3500 €

Cout total : 56800 €

Renta net   = (5175 €/ 56800)x100 = 9.11 %

Qu’en pensez vous ?

@Bernard2K dit juste c’est une renta brut.

Comme je vous l’ai exprimé, bien pas bien c’est subjectif, cela dépend de votre situation personnelle de vos objectifs (pour moi c’est pas suffisant) en net cela donnera sans doute 6.5/7% cela explique l’absence de CF au bout de quelques années… calculez en net net avec imposition cela sera plus juste !

@ Mani : J’ai donné un exemple concret pour une zone très tendue (ville de la métropole lilloise).

Dans des zones moins tendues, il sera logique d’avoir (beaucoup) mois de demandes. En revanche, étant donné que les loyers pour les petites surfaces sont globalement inférieurs, il sera probablement facile de trouver des locataires gagnant 3 fois le montant du loyer.

Sur des loyers à 500€, il faut trouver des locataires gagnant 1500€ net / mois
Sur des loyers à 300€, il "suffit" de trouver des locataires gagnant 900€ net / mois

DDtee a écrit :

Non, ça marche pas comme ça !
L’imposition IR et CSG est sur le résultat et non pas sur le chiffre d’affaire
Vous n’incluez aucune charge cela fait plusieurs fois que cela vous est signalé.

Oups…désolé !
C’est vrai qu’a force de me concentrer uniquement sur la recherche de cash flow et d’utiliser un simulateur en ligne, je ne sais même plus calculer la renta nette-nette …J’espère être bon cette fois :

Sauf erreur, la formule , c’est : "(Montant du loyer annuel moins les charges moins les impôts) divisé par le prix de revient" ?

Donc :

Montant du loyer annuel moins les charges moins les impôts :
Revenus  annuel "brut"  =>
450 x 11.5 mois = 5175€/an auxquels in faut soustraire :

Foncière : 500 €/an
Charge de copro : 235 €/an
Charge travaux non prévus : 50 €/an
Assurance PNO : 120 €/an
CFE : 250€/an
Centre de Gestion Agrée : 150 €/an
Comptable : 500 €/an
Assurance emprunteur : 200 €
Impôts revenue : En LMNP, seul 50% de revenus sont imposable et avec une TMI  à 14%, soit 14% de 5175/2 € = 363 €
CSG : "" soit 17.5% de 5175/2 € = 452 €

=> 5175 - 500 -235 - 50 - 120 - 250 - 150 - 500 - 200 - 363 - 452 = 2355 €

prix de revient :
Appartement avec nego : 43000 €
Notaire : 4300 €
Travaux : 6000 €
Mobilier  : 3500 €
= 56800 €

SOIT : Renta nette-nette : (2355/56800)x100 = 4.14 %

@ perecastor :

En toute transparence, je n’ai eu ,depuis une vingtaine de jours d’annonce sur LBC, que "4/5 contacts" mais je suis  plus cher que dans mes calculs (et que la marché)
(Pour info, les statistique LBC sont : 535 vues / 4 emails / 34 clics tel)
Comme dit précédemment, j’attend un peu puis je supprimerai l’annonce et je l’a re-diffuserai mais moins cher, au prix des mes calculs…But  : voir si j’ai plus de contacts.

En parallèle, je suis un bien immobilier en location dans une immeuble voisin du même standing /prestation  (et pas rénové)
J’ai le contact tel du proprio : je vais observer en combien de temps celui-ci le loue . pour m’aider a affiner le prix du marché

DDtee a écrit :

L’imposition au réel serait sans doute plus intéressante, vous avez simulé ?

Jamais de vacance locative ?

4.4% net net, vous trouvez ça satisfaisant comme rendement ? Faites le même calcul en 10ème année pour avoir du recul?

Les annonces fictives sont à considérer pour ce qu’elles sont. Aucun retour sur la qualité des candidats, ce qui est au final le critère le plus important.
4/5 contact pour 20 jours c’est clairement pas beaucoup. Il ne faut pas oublier non plus qu’il y a de grosses variations saisonnières et que janvier avec décembre sont sans doute les 2 "pires" mois de l’année.

Merci de votre passage et votre réponse DDtee.

1/
Pour les vacances locatives, je n’ai compté que 15 jours par an…(d’où le fait que je multiplie les loyers par 11.5 mois) .
=> Vous pensez que c’est un peu trop optimiste  ?

2/
Pour l’imposition au réel,  je referais une simulation que je posterai dès que possible.
A force d’entendre/ lire  que le LMNP est plus "intéressant" pour avoir un cash flow positif, j’ai tendance à faire des simulations dans ce sens… (j’avais posté un une comparaison "LMNP VS réel" sur le forum mais finalement cela ne m’a pas éclairci ou j’ai pas compris..)
=> Grace à quel(s) élément(s), voyez vous qu’il est possible que l’imposition réel peut être éventuellement plus intéressant que le LMNP ?

3/
4.4% net net : disons que je trouve que c’est plutôt pas mal pour une renta sur de l’argent que j’emprunt(erai).

(NB :  Sans vouloir "polluer" ce post, niveau "placement bancaire", j’espère obtenir un rendement de 6, 7 ou 8 % ou un peu plus ? en utilisant la méthode lazy investing de Fructif , livre "epargant 3.0"  qui consiste en des placements long termes et réguliers sur des trackers. je n’ai commencé cela que tout dernièrement. ) . 80% de mon épargne est encore sur des LA/PEL à 1%…ce qui me conforte , peut être à tort, sur le fait  que 4.4% de renta c’est pas mal…)
=> Avez vous des conseils pour avoir des rendements intéressants immobilier ou hors immobilier ?

4/
Merci pour vos remarques sur le fait que "4/5 contact pour 20 jours" n’est pas assez…et que "janvier avec décembre sont sans doute les 2 "pires" mois de l’année.

- Je rejoins DDtee, vous êtes au LMNP et vous allez choisir le régime réel. Vous pourrez ainsi déduire l’ensemble des charges que vous avez supportées : notaire, travaux, mobilier, taxe foncière, assurance ,…
Cela est bien plus avantageux que de prendre le forfait avec la déduction de 50%. Il en restera toujours 50%…
Reprenez vos calculs avec l’ensemble des charges, et vous pouvez le retirer de votre bénéfice. Celui-ci sera négatif, donc pas d’impôts pendant quelques années.

Reposez tranquillement vos chiffres.

- Ce qui m’alarme est effectivement le peu de retour que vous avez.
Je pensais comme vous, que décembre est un mois creux. Or, il n’en est rien. Des couples qui se séparent, des colocataires qui ne s’entendent plus, des écoles qui commencent en janvier, des ré orientations en cours d’année, des solutions transitoires (hébergé chez un ami depuis septembre) qui s’éternisent …
Autant pour les familles, les déménagements sont beaucoup pendant les grandes vacances, surtout pour les enfants et le changement d’école, autant vous êtes sur un autre public.
Malheureusement, 4/5 prises de contact ne veulent pas dire 4/5 visites, ni 4/5 dossiers déposés, ni 4/5 dossiers qui vous intéressent. Le marché de la ville que vous visez est il favorable au locataire ou au bailleur ? S’il y a pléthore d’offres et peu de locataires, vous allez devoir assouplir vos critères pour louer (prix, mobilier supplémentaire, dossier sans garant,..).
Ou la confrontation de la rentabilité théorique et réelle.