SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

Vous avez raison, cela dépend principalement de la situation personnelle et en particulier du TMI.
La souplesse et la modulation des dividendes est un élément important: on peut par exemple décider de distribuer chaque année 3000€ ( couple marié) en ne payant que les prélèvements sociaux et distribuer plus au moment du départ en retraite, où à tout moment s’ il y a une chute des revenus imposables à l’IR.
Dans une société à l’IR ou en nom propre, vous payez obligatoirement l’IR l’année de la réalisation du bénéfice.

Sans compter l’abattement ( actuel…)de 40% sur les dividendes, ce n’est pas négligeable…

Vous avez la réponse à votre question plus haut.
Vous ne pouvez pas amortir les parts de SCPI ( sauf usufruit), puisqu’il n’y a pas perte de valeur réelle de la part, ce n’est pas une immo classique. Tout au plus pourriez vous constatez une provision pour dépréciation, fiscalement  déductible ( et à reprendre en cas de hausse de la valeur)en cas de perte passagère de la valeur des parts. L’amortissement est une dépréciation définitive, cela ne peut pas s’appliquer à la nue-propriété ou PP des parts, sauf cas peu envisageable d’une faillite totale, d’une escroquerie ou autre élément qui porterait la valeur à zéro..

A mon avis, avec un TMI à 40%, il n’y a pas photo. Quant à la plus value, elle est imposable aussi bien à l’IR qu’à l’IS avec peut être exonération prévue à l’art 151-7° ou 238 du CGI, il faudrait que je regarde de près je n’ai pas eu le cas.

Tous ces témoignages sont intéressants et montrent que le financement des SCPI à crédit commence à poser problème surtout à cause de la montée des taux et le fait que les banques limitent le risque. Pour ma part j’arrête à présent ce type de placement (7 prêts immobiliers équivalents en totalité au prix  d’un studio de 30m2 en Ile De France, pour financer l’achat de 6 SCPI à crédit 100% sur 20 ans). Pour information, le 5ème prêt réalisé en Décembre 2011 s’est fait au taux de 4,22% avec 0,3% d’assurance. Comme tout bon prêt locatif, l’achat doit être financé à 100% par le crédit pour optimiser le rendement.

Mais il ne faut pas rêver, acheter des SCPI à crédit n’a jamais été facile car les conseillers connaissent mal ce placement et quand ils le connaissent ils essaient de vous fourguer leurs "merveilleux" produits maisons …

Aujourd’hui avec la hausse des taux et la fiscalité récente et mouvante, le montage devient moins intéressant. Ce que je trouve dommage c’est que ce montage était gagnant pour les personnes aux revenus moyens pourvu qu’elles obtiennent le crédit.

Les banques exagèrent car elle demande des taux plus élevés que pour l’immobilier classique alors que les parts sont nantis et que le risque est plutôt faible (fonction des SCPI).

Dernier gros risque, la transformation possible des SCPI en OPCI dont je n’ai pas peur de dire que c’est une belle arnaque et qu’il faut absolument voter contre en assemblée. Devinez à qui profite le crime ?

Bref l’état s’endette, les banques s’en mettent plein les fouilles et les particuliers paient (comme d’habitude).

gunday a écrit :

Actuellement, il me semble que la plupart des SCPI ont déjà refusés le changement de status.
D’ailleurs dans les assemblés générales, les sociétés de gestion conseillent de voter contre.

Certaines sociétés de gestion proposent de voter contre la transformation en OPCI mais pas toutes … De plus cette histoire n’est pas finie, et le sujet des OPCI va revenir rapidement sur le devant de la scène malheureusement. Wait and see.

Dernière modification par gillesf (24/03/2012 23h13)

Pour ma part, la SG me propose sur 15 ans 3,6% sur 100kE achat de SCPI sans apport possible et sans obligation d’acheter une SCPI et pas une autre

Je pense que les conditions sont corectes

Apres, a mon de voir si c’est le moment, la conjoncture de la France, de l’immo etc bien sur

Le TMI est au plafond

Sur la base d’un rendement actuel (5,3%, revalorisation loyer et capital 1%), il s’agit d’un effort d’epargne mensuelle de 373 euros pour des revenus au terme de l’operation de 300 euros (TRI 7%)

Avec un rendement en baisse de 20 a 25% (rendement 4%), l’epargne mensuelle est alors de 440 euros pour des revenus mensuels au 230 au terme de l’operation (TRI 5%)

DrFab a écrit :

Pour ma part, la SG me propose sur 15 ans 3,6% sur 100kE achat de SCPI sans apport possible et sans obligation d’acheter une SCPI et pas une autre

Je pense que les conditions sont corectes

Je vous laisse vous renseigner sur les frais de gestion courante trop souvent oubliés lors des simulations :
- frais de tenue de compte
- prix de l’envoi du récapitualtif annuel de vos intérêts d’emprunt
- accès à progeliance.net
- coût des virements externes ponctuels
- coût de la mise en place de virements automatiques
- coût de la mise en place d’une autorisation de prélèvement
- coût de l’information caution s’il y en a une
- une carte bancaire (payante) est-elle obligatoire ?
- frais d’envoi du chéquier
- etc.

Leur impact est surprenant sur 15 ans.

Aucun cash, et vous voulez "investir" ?

Ne faudrait-il pas commencer par mettre au moins un peu de cash en réserve ?

Que se passe-t-il si les distributions de vos SCPI baissent, même temporairement (pour vos échéances de crédit) ?

Avec un petit apport, disons 30%, vous pouvez facilement faire en sorte que votre investissement s’autofinance (compte-tenu du rdt et des taux d’emprunts probables à ce jour)…

En cas de baisse de rendement, l’effort ne sera donc pas trop gros…

Compte tenu de votre fort TMI (qui pourrait bien augmenter dans les semaines qui viennent), avez-vous pensé à investir au sein d’une SCI à l’IS ?

Bonjour,
J’arrive un peu en cours de route et je n’ai pas lu toute la conversation mais oui, je vous le confirme, les banques font aujourd’hui les difficiles quant aux SCPI. Ce qui me frappe est souvent leur méconnaissance du produit ou, à défaut, leur volonté de refourguer un produit maison, loin d’être le plus performant sur le marché.
Ca reste heureusement possible !
D’après ce que j’ai pu voir et entendre sur le sujet, les plus ouvertes et intéressantes pour une souscription sans apport à une SCPI sont souvent le Crédit Agricole, le Crédit foncier, et la Caisse d’Epargne.
Les taux varient en général autour de 4,65% fixe sur 20 ans. C’est un taux qui peu sembler moyen mais le dossier passe alors sans condition et avec nantissement de parts.
Après 4,31% fixe sur 25 ans c’est un taux très bon et possible mais dans ce cas les banques posent maintenant systématiquement des conditions : domiciliation du salaire, souscription à un contrat d’assurance vie…

Capture d’écran intéressante… ils laissent même envisager un crédit possible sur 25 ans… Ca me parait cependant trop général comme offre pour en conclure une offre préciser possible… et puis 3,55% (fixe je crois comprendre) sur 15 ans pour des SCPI à ce jour c’est vraiment une super offre !

ClarisseS, vous avez des infos sur les SCPI acceptées ?