Alexiy777 [91] : étude de cas immobilier (SCI d'attribution et terrain individuel)

Lors de mon arrivée sur ce forum, je me suis posé en partie cette question, étant donné que nous disposons en famille de parcelles constructibles.

Outre la partie purement fiscale liée à la durée de détention du terrain (il faut avoir 30 ans de détention pour obtenir une exonération totale sur la PV et la CSG hors cas particuliers où je ne suis pas expert), retenez qu’une création d’immeuble ne permettra de créer aucune charges en terme de revenus foncier. Il vous faudra alors faire un apport important (ou un prêt important) pour la construction et dès la mise en location, vous paierez plein pot les revenus tirés des locations, sauf si aucun de vous 3 n’êtes imposables…

Avez-vous songé au montage suivant ? :
- vous créez une SC à l’IS avec 33,33 % des parts chacun avec un capital social à 1000 €, dans ses statuts, je pense que vous pouvez indiquer que chaque associé possède 2 appartements, correspondant à la part xxx à yyy
- vous vendez au prix du marché le terrain à la SC
- la SC emprunte la totalité pour acquérir le terrain et pour réaliser la construction de l’immeuble
- dans la foulée, votre mère vous fait la donation de la nu-propriété de ses parts, à votre frère et vous pour 50/50
- vous ne vous versez pas de dividendes dans l’immédiat et ainsi vous ne paierez pas d’impôts à l’IR dans l’immédiat, sauf si le bien s’autofinance grandement, vous pourrez amortir les murs car la structure est à l’IS

L’inconvénient majeur sera la PV professionnelle en cas de vente du bien par la SC… Pour contrer ceci, votre frère et vous avez des enfants, vous pouvez à votre tour prochain faire une donation des parts et que le projet continue sur le très très long terme… Je n’ai pas de solutions, je vous apporte juste une autre alternative peut-être moins complexe.

Dernière modification par Gamma76 (09/02/2018 15h36)

Avez vous étudié le PLU?
Votre projet semble ambitieux, je crains que de fortes, nombreuses et couteuses formalités d’urbanisme en découlent.
Tout d’abord, si vous faite plus de deux lots avec la meme entrée, vous passez en permis de lotir et non le "simple" permis de construire. Si vous souhaitez vendre plusieurs lots viabilisés, il faut passer par un permis d’aménager.
Si vous etes sous PLU et que votre parcelle est constructible vous etes, peut etre, dans une ZAC, il s’agit d’une zone d’ensemble, vous ne pouvez pas construire individuellement…
Renseignez vous au pres de votre mairie ou communauté de communes, ils ont toutes les informations sur les caracteristiques de possible constructibilité de votre parcelle.

Merci Candy, merci GBL pour vos messages.

@_Candy: Oui, coté PLU, c’est bien avancé. Nous sommes en train de sécuriser un permis d’aménager (nous avons un géomètre qui a préparé le plan de division et un projet de règlement de copropriété/lotissement). Ce dernier doit être déposé dans les semaines à venir. Nous discutons encore le découpage des trois parcelles afin de se mettre d’accord sur leur valeur respective dans l’optique de les attribuer à chacun des indivisaires équitablement.

@_GBL: oui, cela ressemble à un bail à construction. Nous avions discuté de ce même thème il y a de nombreux mois (le projet avait été suspendu car j’étais en expatriation en Russie) mais maintenant que je suis de retour en France, il est temps de le réaliser:
discussion combinaision SCI IS et IR

Les défauts que je trouve au Bail à construction sont:
* - la durée de 30 années afin de bénéficier des avantage de ce dispositif (exonération des plus-values notamment pour le bailleur) contre une durée plus courte pour le mécanisme de démembrement;
* - l’impossibilité d’amortir une composante terrain: dans la mécanique de démembrement, il sera possible d’amortir l’usufruit du terrain en sus de la construction (même si cela est partiellement compensable par la mise en place d’un loyer pour le terrain)

Par contre, après avoir relu les dispositions réglementaires, je vois à ce dispositif des avantages qui me feraient douter:
* - Faciliter de mettre en place les sécurités (hypothèque et autres) que pourrait demander les banques pour financer le projet.
* - Possibilité de se faire verser un loyer par la SCI IS qui peut être réviser, ce qui permettrait d’avoir un autre moyen pour sortir du cash de la SCI IS en évitant la taxation au niveau de la SCI IS et le fait de pouvoir le réviser (tous les trois ans) devrais permettre d’adapter le niveau du loyer à la génération de cash du projet;

Qu’en pensez vous?

Pas rapport à mes interrogations concernant les frottements fiscaux dans le cadre de la viabilisation du terrain, y aurait il des membres du forum qui seraient en capacité de me renseigner ou de me conseiller? ou de proposer des solutions alternatives?

Encore merci à tous,

Bien cordialement,

Alexandre

Merci Bernard2K,

La solution de la dissolution de l’indivision que vous proposée est effectivement une option plus simple et pour laquelle j’ai trouvé mes réponses quant au frottement fiscaux.

En effet, ces derniers semble être nuls dans le cadre d’une indivision issue d’une donation partage (ce qui est notre cas):
voir: Page du BOFIP sur les exonération en cas de partage d’indivision

Concernant la gestion des parties communes je demeure circonspect quand à la solution d’avoir une des parcelle avec la propriété de la voie d’accès, grevée d’un servitude au bénéfice des deux autres parcelles. J’ai peur que ce type de montage puisse avoir un impact défavorable sur le prix que des parcelles: en effet, je suppose que la gestion de cette voie, son entretien et/ou amélioration seraient à la charge de son propriétaire unique alors que les autres en bénéficieraient sans bourse déliée?

A court terme, donner une parcelle plus grande à celui qui conserverait cette charge pourrait fonctionner, mais dans le long terme, une fois les terrains vendu à des tierces parties je pense que ce soit optimal.

C’est pour cette raison que je pensait plutôt à une copro horizontale malgré la lourdeur que cela peut impliquer.

Sinon, y-aurait-il une autre alternative pour gérer ce genre de voie privée entre plusieurs bénéficiaires?

@Bernard2K
Et bien merci Bernard2K: j’y vois maintenant bien plus clair sur la manière d’effectuer ce partage.

RDV pris avec le notaire pour confronter toutes ces idées à l’homme de l’art et finaliser le cadre juridique du découpage du terrain.

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Je reviendrai sur la forum pour discuter de la structure pour la construction de l’immeuble: j’hésite toujours entre le démembrement au profit d’une SCI à l’IS ou bien signer un bail à construction avec une SCI à l’IS.

Je vais me documenter en détail sur la solution du démembrement et également sur la solution du bail à construction.

A propos du bail à construction je viens de trouver une note de CMS indiquant que l’exonération obtenue au delà de 30 ans à l’issue du bail à construction ne valait que pour la valeur de construction de l’immeuble reçu et non pas sa valeur vénale.

Exemple:
Couts de construction de l’immeuble année 1 du bail: 500000€
Retour de l’immeuble après 30année dans le patrimoine du bailleur
Vente de l’immeuble en année 31 pour 1 million d’euros

Dans un tel cas, l’assiette de la plus-value serait: 1000000 - 500000 (exonération de la valeur de l’immeuble reçu par le bail a construction valoriser à son cout de construction) - valeur terrain.

Cela diminue sacrément l’intérêt d’un tel dispositif: rien que l’inflation sur trente année en comptant 1.5% en moyenne cela fait déjà 56%, auquel montant on pourrait ajouter une dérive de la valeur de l’immobilier…

Bon, dans tous les cas, il s’agira pour mon projet de construction d’immeuble de trouver une solution solide juridiquement mais également avantageuse fiscalement.

Bien cordialement