Construction par l'usufruitier (SCI IS) sur le terrain démembré (nu proprietaire - SCI IR)

alexiy777 · #1

Bonjour a tous et encore bravo a tous les participants de ce forum qui le rendent aussi interessant,

Notre projet:
Ma mere possede un terrain constructible, qu’elle peut nous transmettre par donation, sur lequel nous souhaitons construire un petit immeuble de rapport. Mes parents sont les usufruitiers d’un petit immeuble de rapport sur le terrain voisin comportant 4 logements de type T2 (mon frere et moi sommes les nu-proprietaires a parite). Cet immeuble nous sert de reference pour les revenus attendus dans notre projet.

Caracteristiques du projet:
Surface: 350m2 louables, repartis en 6-7 logements allant du studio au T2.
Cout du projet: 700 000 euros environ (2000euros/m2 - je suis en train de regarder des options techniques moins cheres mais c’est encore a l’etat de recherche)
Revenus annuels attendus: 13euros/m2/mois * 350 m2* 12mois * (10.5/12) = 47 775 (base d’un mois et demi de vacance par an en moyenne - hypothese prudente)
Couts de gestion annuel: 2000 euros
Financement: 100 000 euros en apport cash et 600 000 en pret sur 15 ou 20 ans a optimiser

Objectif: utiliser un demembrement de la propriete afin de trouver une structre pouvant amortir le bien (structure asujettie a l’IS), tout en evitant le probleme de la plus value a terme (structure assujettie a l’IR).

Structure envisagee:
1/ creer une SCI IR (que je possederai) dans laquelle sera loge le terrain nu donne par ma mere
2/ La SCI IR cede l’usufruit temporaire du terrain nu a une SCI IS pour une durre egale a la duree de construction, de d’amortissement du pret immobilier necessaire a la construction de l’immeuble plus 1 ou 2 ans pour couvrir les aleas.
Je suppose que la valeur de l’usufruit d’un terrain nu cede pour 15-20 ans cede sera basse donc le revenu foncier correspondant recu par la SCI IR pour cette cession sera minimal et donc la taxation reduite en tant que revenue foncier.
3/ la SCI IS construit sur le terrain nu recu en usufruit l’immeuble grace a l’emprunt et rembourse ce dernier grace aux revenus des loyers. La SCI IS amortit egalement l’immeuble sur la duree consideree ce qui permet d’avoir une position confortable en tresorerie et de minimiser a quasiment zero le revenu taxable pedant toute la duree d’amortissement.

Mes questions:
Est il possible de ceder temporairement l’usufruit d’un terrain sur lequel l’usufruitier construira quelque chose? Si oui, l’usufruitier (si c’est une entite sujette a l’IS) peut il amortir l’objet et si oui selon quelle regle?
Quelle taxation au debouclage de l’operation: quid de l’immeuble de rapport bati sur le terrain redevenant la pleine propriete de la SCI IR. J’aimerais croire que la SCi IR deviendrait la proprietaire de l’immeuble sans avoir a payer quoique ce soit, beneficiant en outre de l’anteriorite fiscale pour les plus value pour une eventuelle revente de l’immeuble?

Merci a tous par avance pour vos commentaires/questions/ suggestions.

bien cordialement,

Jean Alexandre

PS: desole pour l’absence d’accent mais mon clavier etant qwerty, je ne peut les mettre.

Mots-clés : demembrement, sci ir, sci is

GoodbyLenine · #2

Peut-être qu’un montage avec un bail à construction serait plus approprié à votre projet :

En gros, M.Propriétaire_du_terrain consent pour N années un "bail à construction" à M.Locataire, qui s’engage à construire un immeuble. M.Locataire paie un loyer (souvent très faible), et a la jouissance du terrain et de l’immeuble pendant les N années. Au terme du bail, la propriété de l’ensemble revient à M.Propriétaire_du_terrain, sans autre formalité (parfois moyennant un paiement à M.Locataire).

Rien n’empêche le locataire d’être une société IS, ou (sans être une société IS) de louer les logements de l’immeuble en meublé, pour l’amortir (dans ce cas : sur la durée résiduelle du bail à construction).

Rien n’empêche de démembrer la propriété du terrain en sus (votre mère vous faisant donation de la nue-propriété, par exemple).

Je vous recommande de discuter des détails avec un notaire, et le cas échant de faire établir le bail à construction par un notaire ou un bon professionnel du droit (car il y a pas mal de "subtilités").

alexiy777 · #3

Merci de votre prompte reponse.

un des probleme que j’avais identifie dans le bail a construction etait l’imposition du bailleur du terrain lors de son retour avec la nouvelle construction a hauteur du cout de construction : ceci constitue un revenue foncier. Il y a certes une decote de 8% par annee au dela de la 18eme annee, mais je pensais pouvoir echappe a ce type d’imposition dans le cas d’un demembrement classique pour une duree de 15-20 ans typiquement, comme je le proposais.

C’est pourquoi je voulais savoir si le nu proprietaire serait impose d’une maniere ou d’une autre lors du remembrement de l’usufruit avec la nue propriete dans le cas que j’ai expose…

Une autre question que j’aurais a propos du bail a construction, serait a propos du traitement de la plus value a la revente de l’immeuble apres son retour au bailleur du terrain: en supposant qu’il s’agit d’une personne physique assujetti a l’IR, de quelle maniere la plus value immoniliere serait elle calculee?

Merci encore pour vos vues sur ces differents points.

GoodbyLenine · #4

Vous m’avez sans doute indiqué pourquoi un bail à construction a souvent une durée de 30 ans (en 12 ans en sus des 18 années initiales, avec 8%/an de décote, on obtient une décote de la totalité). Merci !

Je n’ai pas de réponse à vos questions (et il faudra sans doute les poser à un pro du droit). Si vous les trouvez, ça m’intéresse, car je suis associé d’une société transparente à l’IR qui a consenti un bail à construction qui se terminera dans quelques années (et qui pourrait envisager de vendre l’immeuble).

N’oubliez pas dans votre raisonnement que la fiscalité est quand même assez changeante, surtout celle des personnes physiques, et que tabler aujourd’hui sur la fiscalité de 2035 comporte certains aléas.

alexiy777 · #5

En effet, au dela de 30 ans, le retour de l’immeuble dans la patrimoine du bailleur n’est pas taxe…

Pour la plus value, je crois avoir trouve un element de reponse qui sera sans doute une mauvaise nouvelle pour vous. D’apres le BOFIP, le point de départ du délai de détention pour le calcul de la plus value dans le cadre d’un bail a construction est le suivant:

- Fraction de la plus-value afférente au terrain : date effective d’acquisition par le bailleur.

- Fraction de la plus-value afférente à la construction réalisée dans le cadre d’un bail à construction ou d’un bail ordinaire : date d’expiration du bail, initial ou prorogé, ou de sa résiliation anticipée quand bien même l’accession se réaliserait au fur et à mesure de la construction ou de l’incorporation au sol des constructions.

RFPI - Plus-values immobiliÀ¨res - Détermination de la plus-value imposable

Toutefois, il reste a determiner le Prix d’acquisition qui sera soustrait au prix de cession afin de determiner la base d’imposition. A nouveau d’apres le BOFIP, il me semble que "En cas d’acquisition à titre gratuit, le prix d’acquisition s’entend de la valeur vénale au jour du transfert".

En consequence, si on considere que le jour de transfert de propriete est l’echeance du bail, dans l’hypothese d’une vente a l’issue du bail, la base imposable serait nulle…

RFPI - Plus-values immobiliÀ¨resÂ -Â Détermination de la plus-value bruteÂ -Â Prix d’acquisition

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