Dubrovko : étude de cas immobilier (quel montage financier ?)

Bonjour,

il nous manque quelques informations comme :

- le bien actuel est-il considéré comme votre résidence principale ? (dans le cas contraire attention, vous serez imposés sur les PV)
- vous logez votre famille à titre gratuit dans ce logement ou vous percevez un loyer ? (dans ce cas vous percevez un revenu complémentaire aux yeux des banques, si celui-ci est bien déclaré)
- combien d’années vous reste t’il pour rembourser ce logement ?
- avez-vous consulté uniquement votre banque ou aussi un courtier ?

Un prêt in fine est en général utilisé dans le cadre d’un projet locatif les revenus tirés de celui-ci sont souvent nantis dans un contrat d’AV par exemple.

Des banques proposent des prêts paliers lorsque par exemple le premier prêt se termine dans quelques années et où votre taux d’endettement chute mécaniquement.

Ou alors les banques vous proposeront le jeu dangereux du prêt relais…

Dernière modification par Gamma76 (07/02/2018 17h12)

Selon les banques, la méthode de calcul liés aux revenus fonciers diffère ce qui selon les cas peut réduire votre taux d’endettement.

Avec un (bon) courtier, si celui-ci a de l’expérience et travaille avec beaucoup de banques différentes, il pourra peut être vous aiguiller et trouver le meilleur schéma.

Après, comme il vous reste 8 ans de crédit, (c’est à la fois peu pour de l’immobilier mais encore long), je pense que les banques mettant en place des prêts paliers se baseront sur cette échéance de 8 ans (et non pas 4 ans comme vous l’aviez cité car par définition, vous pouvez revenir sur votre décision de ne pas vendre, ou que le bien ne se vende pas ou pas au prix escompté…) à voir si une simulation est possible… J’ai fait appel à ce type de crédit palier lors de mon 1er investissement locatif alors qu’il me restait mon prêt immobilier de RP avec une mensualité au max vis à vis de mon taux d’endettement.

Le seul soucis d’un système de prêt palier c’est que vous paierez plus d’intérêts et cela risque de vous faire un prêt plus long dans le temps. Si jamais vous le résiliez par anticipation, vous paierez mécaniquement plus d’IRA. J’ai eu cette expérience également car depuis j’ai renégocié mes prêts palier par un nouveau prêt classique vers une autre banque.

Je pense aussi que vous devez consulter votre notaire pour le point suivant : il ne faudrait pas que votre actuelle RP soit requalifiée de secondaire, du fait d’un achat de "seconde RP" avant la vente de la première… Sachant que celle-ci vous procure actuellement des revenus fonciers.

Si c’est le cas, il faudrait peut-être changer de plan, comme par exemple la vendre dès maintenant ou être locataire durant quatre ans…

Cela vous permettrait peut être d’être plus serein, et si l’immobilier baisse d’ici là vous serez moins lésé : vous aurez vendu à bon prix l’actuel et acheté moins chez votre futur bien pour lequel vous aurez un apport significatif suite à la vente du premier.

PS : j’ai plusieurs connaissances qui ont fait l’amère expérience du prêt relais… Ils se sont précipités à acheter un nouveau bien alors que leur premier bien ne se vendaient pas et ont été contraint de faire une forte moins-value sur celui-ci. L’opération finale a été catastrophique et ils ont vécus un stress intense…

AMHA vous devriez vous faire les différents scénarios possibles avec leurs avantages/inconvénients/risques de ce que ceux-ci procurent.

Bonjour

Vous pourriez peut etre demander à un courtier de négocier votre pret actuel également de maniere a rallonger la durée cela augmentera votre capacite d’emprunt mécaniquement ( a voir le taux de votre pret d’ailleurs , et surtout bien négocier les frais de remboursement anticipé).

autre point, aujourd’hui cet appartement est votre RP, donc pas de plus value sur la vente.
Si vous changer d’appartement , vous allez etre imposer sur les PV ( et a priori fortement meme si nous ne connaissons pas la duree de detention ). 
Il faudra faire quelque chose a ce niveau.

Une alternative ( surement étudiée mais qui mérite de connaitre la raison de son écartement ) , pourquoi ne pas vendre occupé  ( par un locataire qui est votre famille ) ?

Pour quelle raison souhaitez vous acheter maintenant  ( plutot que de louer votre nouvelle résidence) ?

Cdt

Oui c’est vrai rien ne peut prouver la vente de mon appartement dans 4 ans.

Je pensais qu’il existait peut être un contrat ou un engagement écrit pour prouver que j’allais vendre.
Mais chacun est libre et les banques jugent de la situation actuelle c’est normal.

L’appartement sera vide à la vente.

Je ne peux pas vendre à ma famille car c’est difficile de leur vendre avec une plus value.

Et j’ai justement besoin de cet argent.

Je souhaite acheter pour avoir plus d’indépendance et un bien plus coté à versailles.

Oui, les impôts vont me taxer sur les PV.  (je pensais sans être malhonnete me déclarer toujours dans l’appart 1er et déclarer ma famille dans le second appart).

Et en résidence secondaire je serai taxé ?

Très inintéressant j’en prends bonne note oui c’est ma rp j’y suis avec ma famille.

Pour répondre à Pierrot, je voulais écrire très intéressant, désolé j’ai tapé trop vite

Avant j’avais pensé très rapidement qu’en me déclarant toujours dans le 1er apart et ma famille dans le second j’éviterai la taxe sur la PV à la revente du 1er.

C’était avant de découvrir l’extrait de texte de loi. C’est top.

Le texte est très clair et cela m’arrange car je rentre dans ce cadre.

Il me reste plus qu’à chercher un courtier pour voir les montages