LeoKyo [Somme] : étude de cas immobilier (location commercial)

Bienvenue !

Pour vos questions :
Q1: Ça peut être approprié, avec les inconvénients (gros impôt à la cession du bien, et lors de la sortie de dividendes) et les avantages (pas/peu d’impôts à court terme) de la SCI IS; A calculer avec les chiffres en détail et les hypothèses d’horizon de temps; A priori, plus l’horizon de temps est lointain, plus c’est optimum.
Q2: C’est possible, d’avoir à la fois une (et même des) SCI IS, et des revenus foncier (de location nue de biens détenus en direct) et des BIC (de location meublée de biens détenus en direct). Note : il existe aussi des baux commerciaux meublés…
Q3: Je ne pense pas, mais à vérifier avec les chiffres précis. Il faudrait si la RP est apportée à la SCI IS (lors de sa constitution, et moyennant pas mal de frais) ensuite comptabiliser un loyer fictif comme recette de la SCI, si c’est vous qui l’occupez. A priori mieux vaut faire une SCI IS par bien (ça peut faciliter la gestion, la revente à terme, un éventuel partage, etc.), quitte à ce que toutes les SCI soient détenues par une holding si on veut transférer des fonds de l’une à l’autre en minimisant le frottement fiscal.
Q4: Joker. Mais dans tous les cas, il faudra vous impliquer, et comprendre chaque phrase des statuts, et ses implications potentielles (un pro pourra vous y aider, pas un site www).
Créer une SCI peut être rapide si on ne se trompe pas (= si les greffes acceptent le dossier du premier coup) : rédaction des statuts (c’est là qu’il faut réfléchir, et savoir que les statuts doivent obligatoirement être faits sous forme authentique -par notaire- lorsqu’il est fait un apport d’un bien immobilier), publication de l’annonce légale (faisable en qqs minutes via www), constitution du dossier pour les greffes du RCS (en gros : M0 complété, statuts signés, copie pièce d’identité, déclaration de non condamnation, justification cf siège social, attestation annonce légale, déclaration des bénéficiaires effectifs de la société, chèque, courrier expliquant la formalité qu’on veut faire : voir site www de votre RCS), et son envoi (postal). La dernière fois que je l’ai fait, j’ai envoyé le dossier aux Greffes le 15, reçu le 21 un courrier du Greffe (ma CI avait expiré pour qqs jours), retourné un rectificatif (et un petit chèque), et obtenu le kbis le 30, tout ça le même mois. Mais chaque Greffe travaille "à son rythme"…

@GoodbyLenine, ohennequin: Merci beaucoup beaucoup pour votre énorme réactivité. Vos réponses m’enlèvent pas mal de doutes.

ohennequin a écrit :

Déjà, votre calcul n’est pas faux, mais il manque les charges (dont la taxe foncière), qui pourrait être aux alentours de 4 a 5K dans votre cas (a vous de les estimer).

Je ne mets pas la taxe foncière car  une grande partie est supporté par le local commercial. Celle de T2 est neutralisé avec une panneau publicitaire. Les revenues sont hors charges.

En ce qui concerne ma résidence principale:

ohennequin a écrit :

D’ailleurs, je ne comprend pas ce que vous dites : actuellement vous ne pouvez rien déduire des impôts…

pardon, il me semble que les intérêts du credit de la résidence principale peut être déductible. Il faut que je voie comment faire.

Merci encore mille fois de vos réponses très pertinentes et réactives.

ohennequin a écrit :

Q4 : Je ne connais pas ce site. Vous pouvez effectivement créer vos statuts vous même, ou passer par un notaire.
Pour la création, faites le vous même en vous déplaçant, vous irez bien plus vite et ce sera moins cher.
Tous les couts liés a la création sont d’ailleurs déductible des impôts de la société…

Non : Les "coûts liés à la création" ne sont pas "déductible des impôts de la société".

Ce sont des charges de la société, comme les autres, et ils diminuent le résultat de la société.
Par exemple : si la société paie un IS à 15%, alors 100€ de charges liées à la création de la société permettront d’économiser 15€ d’IS. Si la SCI ne fait aucun bénéfice (avec les amortissements et autres charges), les 100€ ont été dépensés, et il n’y a pas aucune économie d’IS (mais juste un report de la perte jusqu’à ce que la SCI fasse éventuellement un bénéfice sur lequel il y aura de l’IS à payer).

Merci beaucoup de vos commentaires précieux. Ca me fait un énorme plaisir de discuter avec vous.
J’ai pris rendez-vous avec mon notaire pour la création de la SCI. En regardant les procédures en ligne, j’ai eu pas mal de questions concernant les statuts, donc c’est vrai que c’est mieux d’être accompagné par un pro. J’ai acheté des bouquins pour me renseigner aussi:

Amazon.fr - SCI conseil Achat Immobilier LIVRE + 1 DVD de FORMATION Les clés pour s’enrichir sans payer d’impôts. - auxmeilleursconseils - Livres
Amazon.fr - Créez et gérez votre SCI 2018: Définir vos objectifs. Constituer la société. Gérer les biens immobiliers. Diminuer la fiscalité. Sortir de la SCI - Collectif Le Particulier - Livres

Je vais voir ce que ces bouquins vont donner

Sinon j’ai quelques questions:

GoodbyLenine a écrit :

A priori mieux vaut faire une SCI IS par bien (ça peut faciliter la gestion, la revente à terme, un éventuel partage, etc.), quitte à ce que toutes les SCI soient détenues par une holding si on veut transférer des fonds de l’une à l’autre en minimisant le frottement fiscal.

Question: Pourquoi vous avez besoin de créer une SCI par bien? Imaginons dans mon cas, le cashflow net en réserve est par exemple de 8000€/an, en restant sur la même SCI, je peux utiliser ces montants comme apport pour acquérir d’autres immeubles si le plan de financement me permet. J’intègre ensuite le nouvel investissement dans la SCI.
Vous citez le frotte fiscal dans le transfert de cash entre les SCIs, je pense qu’il y a forcément une raison.
Quesion: Je ne comprends clairement pas comment on pourrai utiliser le cashflow positif du bien en SCI et apport personnel pour pouvoir continuer à investir. Je suis preneur pour un exemple concret. Disons, dans deux ans, les réserves de mon SCI seront de 15000€ et nous avons mis à côté 30000€. Nous voulons acheter un autre immeuble toujours avec la SCI. Comment de façon optimale, nous pourrions utiliser ce montant? 

ohennequin a écrit :

Les intérêts de la résidence principale ont été déductibles il y a quelques années pour un achat fait dans les années 2009 de mémoire, mais ne le sont plus.

vous avez raison mais c’est 2011:
Puis-je déduire les intérêts d’emprunt liés à l’acquisition de mon logement ? | impots.gouv.fr
C’est dommage qu’on peut rien déduire à partir de maintenant.

Question: Sinon, concernant mon immeuble, comment je peux vérifier qu’il présente pas de risques de structure car l’immeuble est vieux (construit depuis 1950)? Est-ce indiqué dans le dianostique technique ou je dois faire appel à un professionnel pour le visiter avec moi?
Comment pourrait-on voir si l’immeuble peut être élevé car il y une grande superficie qui reste rdc? Voir avec la mairie?

Encore mille fois pour vos retour

Bonne journée.