Swissphone : étude de cas immobilier (achat d'une maison aux enchères)

Vous devriez parcourir site:www.investisseurs-heureux.fr enchères - Google zoeken  et devriez y trouver des réponses à pas mal de vos questions.

Bonsoir,
(du coup j’ai posté après Pierrot31, je suis lent)

J’ai regardé des biens au enchères pendant quelques temps.
Pour voir comment ça se déroule, vous pouvez assister a toutes les séances de vente aux enchères au tribunal (Ce que j’ai fait et que je vous conseille, au mois pour le folklore de la chose).

Au TGI d’Evry pas exemple, la plupart des biens sur Evry/Grigny (dans des copro en difficulté) sont achetés par les mêmes marchand de bien qui ont l’air de tous se connaitre.

Faire attention à l’euphorie des enchères, à une vente de notaire d’un bien en vente par les services de l’état j’ai vu un bien en très mauvais était (fuite d’eau et bien à l’abandon pendant une dizaine d’année) partir au prix d’un bien en état.
Les deux acheteurs se sont un peu emballés.

Le risque n’est pas trop les marchands de bien (qui connaissent les prix,…) mais plutôt les particuliers. En zone tendu les meilleurs décotes ont l’air de l’ordre de 20% (à la campagne ou dans les "zones", ca part beaucoup moins cher).

Attention, il faut également avoir le cash, une fois l’enchère obtenu vous avez un mois pour payer. Si vous ne pouvez pas le bien est remis aux enchères et vous payez une grosse pénalité.

Autre chose, vous achetez le bien en l’état. C’est a dire que si le bien n’est pas au normes pour les eaux pluviales, … c’est à vous de payer les travaux.

Regardez bien l’annonce et le cahier des charges, le bien peut être occupé. Si c’est le cas c’est à vous de faire expulser les occupants.

Le cahier des charges est dans le meilleur des cas disponibles chez l’avocat ou l’huissier en ligne. Sinon, il faut aller le consulter au tribunal.

C’est en vrac, c’est les quelques infos que j’ai

Dernière modification par ieufubi (25/02/2018 21h20)

Bernard2K a écrit :

Déjà, il faudrait être sûr que la personne dedans est bien le locataire du propriétaire actuel. Souvent, dans le cas d’une vente d’une maison occupée, l’occupant est le propriétaire lui-même.

Je confirme et rajoute voire plus compliqué encore avec personne(s) en situation de protection juridique supplément (+ 65 ans, petites ressources - enfants en bas age - situation de handicap…) autant de raisons qui font que le(s) créancier ait eu l’impossibilité de procéder à une expulsion pour récupérer le bien. Ce n’est pas toujours le cas mais cela demeure très fréquent…

Bonsoir Swissphone,

Vous devriez discuter avec les locataires pour connaître leur état d’esprit et leurs intentions.

Profitez-en pour glaner des informations : par exemple, pourquoi le couple de divorcés n’a pas vendu la maison de manière classique?

Impossible de vous répondre sur le prix, mais vous en saurez plus en consultant le cahier des charges et en visitant le bien avec l’huissier. Vous aurez des éléments tangibles sur lesquels vous appuyez.

Bien à vous,

Faites surtout bien chiffrer tous les frais annexes d’une vente aux enchères. Le prix d’adjudication n’est pas la somme que vous allez sortir de votre poche.

Chiffrez le poste précisément, en fonction du montant de l’enchère souhaité.

https://www.licitor.com/guide-des-encheres.html a écrit :

Dans le cas d’une vente judiciaire au Tribunal, l’adjudicataire doit supporter les frais préalables de vente (frais d’huissier et de publicité) qui peuvent varier selon le lieu et l’importance du bien (ils sont vérifiés par le Magistrat et annoncés avant la vente), ainsi que les droits de mutation. À ces frais s’ajoutent des frais et droits de recouvrement qui sont fonction du montant de l’adjudication.

Dans le cas d’une vente à la Chambre des Notaires, la contribution aux frais de publicité et d’organisation des enchères à la charge de l’acquéreur est en général de un pour-cent hors taxes du prix de vente, à laquelle s’ajoutent les émolûments et les débours du Notaire, ainsi que les droits de mutation.

Au total les frais à la charge de l’adjudicataire représentent dans les deux cas entre 10 et 15 pour-cent du montant de l’adjudication.

De mon expérience des ventes aux enchères, les biens avec des locataires non/difficilement expulsables ont des échecs d’enchères quasi systématique, on peut donc formuler que le bien n’a plus de valeur dans la situation.
J’ai croisé des biens remis en vente régulièrement depuis plus de 10 ans à chaque fois en échec avec les mêmes locataires ne payant toujours pas le loyer…

Suivez le conseil de @FrançoisM  pour un pavillon en milieu rural 150 000€ ressemble plus à un prix de vitrine que de vente réelle, allez impérativement voir Patrim.

Swissphone a écrit :

Je connaissais pas PATRIM c’est génial, par contre tous les biens vendus ne sont pas sur le site?

Malheureusement non, on peut choisir chez le notaire de ne pas apparaître dans les "bases de données" au moment de la rédaction de l’acte authentique.

UNE BELLE réponse détaillée SOCRATE, mais je veux dire pour une maison rachetée sans locataire qui pourrais se revendre 150 000€ combien un marchand de biens mettrais (marge, impots, divers frais…)

Swissphone a écrit :

UNE BELLE réponse détaillée SOCRATE, mais je veux dire pour une maison rachetée sans locataire qui pourrais se revendre 150 000€ combien un marchand de biens mettrais (marge, impots, divers frais…)

Vous voulez une règle générale alors qu’il n’y a que des cas particuliers. Points à préciser notamment pour votre cas :
- visiter pour établir l’état du bien et les travaux nécessaires. Une même maison peut valoir entre 50 et 200 k€ selon son état…
- situation du locataire (cf notamment messages #11 et 12 ci-dessus et point 3° de Socrate).

Un peu de nouveau:
la visite de la maison est faite et plutôt concluante.
J’ai en ma possession le PV descriptif, le bail et le diagnostique…
Le hic du dossier c’est que la maison est actuellement louée par des locataires de 70 ans (loi allure) pour un bail de 6 ans (apparemment ça existe pas pourtant) qui a débuté en janvier 2017 donc pour habiter la maison c’est un peu mission impossible.
Mon estimation précédente de 150 000€ était un peu gonflée car le bien vaut 120 0 00 €, voilà.

J’ai les mêmes informations que vous, oui mais "vite fait" ils sont bien en locations et ce n’est pas de leur faute si la propriétaire est saisie