Tam10 [34] : étude de cas (évolutions au bout de quelques années ?)

Tam10 · #1

Bonjour à tous,
Tout d’abord, je vous remercie pour toutes les informations que j’ai pu lire et apprendre à travers ce forum. Je me lance avec mon premier post.

Je me permets de vous solliciter car je suis actuellement en pleine réflexion quand à mes projets d’investissement. Je vous dresse un tableau succins mais précis de ma situation afin que vous puissiez me donner votre avis, si possible.

Mon père à monté voici 15 ans une SCI familiale à l’IR (25 % réparties en parts égales (10 euros la part de 100 parts) entre les quatre membres de la famille. Je me suis toujours très investit dans la SCI. Mon père en est le gérant, je m’occupe de faire fonctionner la société. Concraitement, il décidait de l’organisation et des choix d’investissement et je moi de faire fonctionner la Société : travaux, de gestion locatives, compta… Au fil du temps, nous avons acquis un patrimoine : un immeuble de rapport (7 apparts et un local commercial), deux apparts, une maison… Pour un total estimé à environ 1.5 M€. Nous avons toujours tout réinvestit dans la SCI sans dégager aucun bénéfice. Toutes les sommes servent à payer les charges et son réinvestit afin de faire des travaux. A l’heure actuelle, nous avons encore 3 emprunts (dont un se finissant en 2019 qui va dégager 1300 euros / mois).

J’ai en tête depuis longtemps d’essayer de « vivre » des investissements immobiliers liés à la SCI mais les choix qui ont été fait, sont, me semble dit, des choix « pépères » en terme d’investissement. Nous n’avons au moins plus à injecter du fric. Ouf ! J’ai en tête quelque chose de plus agressif (recherche de cash flow, de rentabilité ++…) afin de dégager des bénéfices rapidement. Je vous avoue que j’ai un travail salarié qui commence sérieusement à me peser et la SCI me prend quand même du temps.

Donc, sachant que : mes parents n’ont pas besoin et ne souhaite pas récupérer d’éventuel bénéfice de la SCI et que ma sœur me fait totalement confiance dans la gestion, que dois-je faire ?
Deux solutions (il y en a surement une multitude…) Soit j’utilise la SCI et sa capacité d’emprunt et commence des opérations plus agressives afin de dégager du cash flow… Soit, je remonte une SCI (ou autre / seul ou non) de mon coté et utilise la familiale SCI comme garant afin de pourvoir emprunter.

Qu’en pensez-vous ? Avez-vous d’autres conseils ? Alternatives ? Merci d’avance !

Mots-clés : immobilier, investissement, sci (société civile immobilière)

Stinky · #2

Bonjour,

Déjà vous ne pouvez pas monter une SCI seul, il faut obligatoirement être 2 (après vous pouvez y intégrer votre conjointe, vos enfants mais il n’est pas toujours facile de monter un financement avec un enfant mineur dans la SCI).

Ensuite, si votre projet est de vivre de vos investissements immobiliers et si vous êtes en capacité financière d’emprunter seul (avec possibilité d’utiliser votre SCI familiale actuelle en tant que garant), je pense qu’il est préférable d’acheter en nom propre. Vous pourrez ainsi louer ainsi louer en meublé et diminuer votre imposition et vous limiterez les conflits familiaux en cas de problèmes locatifs.

Et oui, visiblement vous gérez pratiquement seul la SCI familiale (en tout cas toute la partie chronophage sur les 11 lots actuels), voulez vous vraiment augmenter ce temps de gestion pour n’obtenir au final que 25% de l’investissement ?

Les investissements en famille, c’est vrai que c’est sympa et que ça dilue les risques mais ça va surtout diluer votre cash-flow donc si vous avez pour projet à moyen terme de vivre de l’immobilier, il va falloir vous lancer en solo ! Faites attention également à votre imposition qui risque de commencer à devenir importante, surtout en location nue.

Tam10 · #3

Stinky a écrit :
Faites attention également à votre imposition qui risque de commencer à devenir importante, surtout en location nue.

Je ne suis vraiment pas au clair avec l’imposition… Mon notaire me soutien que, sur la SCI à IR, les détenteurs des parts sont imposable individuellement sur les "bénéfices reversés". Si la SCI ne fait pas de bénéfices ou ne reverse pas de dividendes, alors pas d’imposition. C’est bien ça ? Car je lis parfois que l’imposition est indexé sur le Revenu Foncier total auquel on retranche les dépenses déductibles.

Il est parfois difficile de trouver des réponses claire tant internet est une mine…

Vous devez me trouver bien naïf… mais pour le moment, les intérêt d’emprunt sont encore suffisamment importants pour qu’on ne se pose pas la question.

FVHR · #4

Vous êtes imposé avec une sci à l’ir Sur les revenu foncier auquel on soustrait les charges, il n’y a pas de notions de bénéfices ou de dividendes. Le barème qui s’applique est celui de votre imposition personnelle.

Votre notaire a confondu avec une sci soumis à l’is.

MichMouch · #5

Je ne suis vraiment pas au clair avec l’imposition… Mon notaire me soutien que, sur la SCI à IR, les détenteurs des parts sont imposable individuellement sur les "bénéfices reversés". Si la SCI ne fait pas de bénéfices ou ne reverse pas de dividendes, alors pas d’imposition. C’est bien ça ? Car je lis parfois que l’imposition est indexé sur le Revenu Foncier total auquel on retranche les dépenses déductibles.

Les SCI à l’IR sont dites transparentes fiscalement. C’est à dire qu’on détermine le résultat fiscal de la SCI, et que ce résultat est imposable dans les revenus des associés à hauteur de leur participation dans le capital de la SCI, que ce résultat soit distribués ou non.

GoodbyLenine · #6

Si votre SCI IR (c’est à dire "fiscalement transparente") fait 40000€ de revenus fonciers (les recettes moins les charges déductibles du revenu foncier, calculées comme si une personne physique possédait tout), avec vos 25% vous devez déclarer 10000€ (=40000€ * 25%) de revenu foncier. Si la SCI a aussi 200€ de revenus financiers (par ex des intérêts d’une compte à terme), vous aurez alors aussi 50€ (200€ * 25%) de revenus financier à déclarer. SI la SCI a aussi un BIC (si elle loue un bien en meublé, sans que les recettes dépassent 10% du total de ses recettes, si c’est >10% la SCI passe d’office à l’IS et définitivement) vous devrez déclarez 25% de ce BIC comme un BIC avec vos autres revenus; etc. Et bien sur, que la SCI distribue un dividende ou pas, et le montant du dividende, n’a aucun impact sur votre déclaration d’impôt. Et la SCI IR ne paie, elle, aucun impôt.

Notez que si un associé de la SCI IR est imposé à l’IS, il devra calculer sa quote-part, mais en appliquant les règles de calcul de résultat comme si tous était détenu par une société à l’IS (qui ne sont pas exactement les mêmes que pour l’IR). Si elle y a des associés personnes physiques et des associés imposés à l’IS, la comptabilité de la SCI IR (et ses déclarations fiscales) se complique donc pas mal…

Bernard2K · #7

Bonjour,

c’est quand même étonnant qu’en étant associé d’une SCI IR depuis 15 ans, et en étant un contribuable qui déclare ses revenus depuis quelques années au moins, vous en ignoriez le fonctionnement fiscal !

Pour faire très simple :

Supposons que la SCI IR a 4 appartements identiques, loués nus, et que vous avez 25 % des parts, c’est exactement comme si vous possédiez un seul appartement en nom propre.

Le fonctionnement des revenus fonciers sur un appartement est, par exemple :
10000 € de revenus fonciers bruts = loyers HC annuels
5000 € de charges déductibles (taxe foncière, intérêts d’emprunt, travaux d’entretien…).
Revenu foncier net (= imposable) = revenus fonciers bruts = charges déductibles = 5000 €.
Sur ces 5000 €, vous devez payer :
IR : TMI x 5000 €. Si vous êtes à un TMI (taux marginal d’imposition) de 30 %, ça fait donc 1500 €.
PS (prélèvements sociaux) : 17,2 % x 5000 € = 860 €.

En SCI IR avec 4 appartements :
La SCI a exactement les mêmes chiffres que ci-dessus, mais multipliés par 4. Le gérant de la SCI doit vous adresser chaque année un récap de vos revenus fonciers à déclarer, et ce seront les chiffres de la SCI divisés par 4, donc exactement les mêmes chiffres que dans mon exemple sur un appartement.

Dans votre cas, c’est plus complexe vu la diversité de biens que possède la SCI, mais la règle reste la même : vous devez déclarer 1/4 des revenus fonciers bruts et des charges déductibles de la SCI, et payer l’IR et les PS dessus.

Et comme dit précédemment, vous devez déclarer ces revenus fonciers, que vous ayez perçu des sous de la SCI ou non.

Après la SCI est une société qui a une comptabilité (dépenses, recettes) ; au moins une comptabilité de trésorerie, et donc parler d’"absence de bénéfices" de la SCI n’est pas aberrant. Sauf que votre fiscalité ne dépend aucunement de cette comptabilité "classique" mais seulement du calcul type "revenus fonciers" comme je l’ai expliqué ci-dessus.

En étant associé d’une SCI depuis 15 ans, qui a un patrimoine de 1,5 M€, ne pensez-vous pas que vous auriez dû vous pencher sur ces questions et les éclaircir depuis longtemps ? En tout cas il est indispensable de le faire, passez-y le temps qu’il faudra.

Dernière modification par Bernard2K (08/03/2018 23h49)

Tam10 · #8

Je suis bien d’accord avec vous et je ne peux que déplorer mon ignorance. Heureusement, et mieux vaux tard que jamais, je me penche sur la question et vous m’aidez bien. Notre « chance » est que nous avons fait d’enorme travaux sur l’immeuble que nous « amortissons ». Nous pouvons déduire des sommes très importantes du revenu foncier. Enfin, si je me trompe pas.

Sinon, avez vous d’autres « avis » sur ma situation et les perspectives d’évolutions par rapport à ce que j’ai exposé ?

Achèter en nom propre et éventuellement louer en meublé ? Essayer de jouer sur les possibilités « d’héritages » pour récupérer et/ou racheter des parts de la sci familiale ?
Passer la sci en IS ?
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