Statut LMNP : guide complet pour investisseurs locatifs
Cette discussion approfondie porte sur le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), un régime fiscal avantageux pour les investisseurs locatifs. Les membres partagent leurs expériences et éclaircissent les points clés de ce statut, notamment la fiscalité, la gestion des charges et les démarches administratives.
Un des points centraux de la discussion concerne l'imposition. Les participants débattent des avantages du régime réel simplifié et du régime réel, soulignant la complexité des calculs et la nécessité d'un expert-comptable. Ils discutent aussi de l'amortissement du bien, en particulier la part non amortissable du terrain, et son impact sur le résultat fiscal. Le calcul des prélèvements sociaux (CSG/CRDS) fait également l’objet d’échanges, notamment concernant la déduction possible de 5,1%.
La discussion aborde également les différentes charges déductibles et non déductibles, incluant la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises), les frais d'acquisition du mobilier, et les frais d'expert-comptable. Des précisions sont apportées sur les charges récupérables auprès du locataire et leur déductibilité. Le cas particulier de la location saisonnière est examiné, notamment concernant les obligations administratives et les implications en termes de TVA. Les charges relatives aux travaux ainsi que la gestion des frais de notaire en cas de changement de statut (location nue vers LMNP) sont abordées.
Enfin, la discussion intègre des éléments récents sur l'évolution de la législation, en particulier la loi Le Meur concernant les locations meublées courtes durées (type Airbnb), et son impact sur les copropriétés. La recherche d’optimisation fiscale est omniprésente dans les échanges, soulignant la nécessité d’une bonne connaissance du cadre réglementaire et d’un accompagnement professionnel.
Plusieurs membres partagent des exemples concrets de simulations, permettant aux lecteurs de mieux comprendre les aspects pratiques du statut LMNP et d’évaluer la rentabilité potentielle de leurs projets. La discussion met en lumière l'importance d'une analyse minutieuse des charges et d'une gestion rigoureuse pour optimiser la rentabilité.
Bonjour,
Je me pose des questions quant à l’achat d’un appartement en location nue, transformé en meublé ultérieurement (disons 1 ou 2 ans après l’achat )? Que se passe-t-il pour la déduction des frais de notaire par exemple? Cette déduction est définitivement perdue?
En achetant un appartement déjà loué en nue, est-il possible de le passer en meublé si le locataire est d’accord?
Merci
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bonjour,
Oui les frais de notaire ne seront plus déductibles.
Oui mais cela doit s’accompagner par l’ameublement de la prestation.
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Ok merci,
Il faut que le changement ait lieu dans l’année fiscale suivant l’achat pour pouvoir déduire les frais de notaire?
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On doit surtout justifier que l’achat s’est fait dans le but de l’utiliser en location meublée. Si vous pouvez justifier d’un an de travaux, cela pourra par exemple passer sur un autre exercice fiscal. Si vous n’avez pas de raison de l’avoir laissé vacant alors on peut vous retoquer pour quelques mois.
Il n’y a pas de durée "légale".
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Et puis, il y a un impact au niveau de l’amortissement également.
En effet, lors ce que vous passez une location nue en location meublée, vous avez de choix pour définir les bases de vos amortissements.
Premier choix : prendre la valeur d’achat de votre bien, et dans ce cas, il doit être possible de négocier pour pouvoir prendre en compte les frais de notaire.
Et dans un second cas, vous pouvez prendre plusieurs estimations de professionnels de l’immobilier, et faire une moyenne c’est souvent plus intéressant, puisse que les prix montent régulièrement, en particulier dans les grandes métropoles .
Dans ce cas, vous devez faire un trait sur les répercussions des frais de notaire
Et vous de faire le calcul, et de voir ce qui est le plus intéressant pour vous
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Bonsoir, je me me permets de poster ce petit message sur ce fil pour être sur d’avoir bien compris le principe du LMNP (et ne pas me lancer sur un projet si je suis à côté de la plaque)
La simulation suivante est sur 2 appartements dans la mm copro (un studio et un T2)
Je suis parfaitement conscient de la piètre rentabilité du lot, du CF négatif, mon objectif est d’essayer de faire mes calculs correctement et de ne rien oublier!
Prix d’achat: 225000
Frais Notaire: 18000
Loyer HC par mois: 1250
Vacance locative: 0 (plein centre ville pieton grande ville)
TF:610
Charges copro annuelles: 720
Assurance emprunteur + PNO: 100
Travaux divers: 825 (j’ai compté un peu plus d’un demi loyer)
CFE: 500
Expert comptable: 250 pour les 2 apparts par an
Pret: 243000 à 1.30 sur 20ans (interets emprunts année1: 3095, annee2:2955 etc)
Amortissement (j’ai utilisé les conseils de pourcentage trouvé sur un autre fil, j’ai enlevé 15% pour le terrain)
Agencement (25% sur 10ans): 4781
Gros Oeuvre (40% sur 30ans): 2550
Facade (10% sur 20ans): 956
IGT (chauffage… 25% sur 15ans): 3187
Ce qui me donne si je ne me trompe pas en année 1: un CF mensuel de -191€ et cela se poursuit pendant 10ans car si j’ai bien compris on peut reporter les charges d’amortissement sur les années suivante si elles ne sont pas totalement "utilisées"
En espérant avoir été clair et en vous remerciant d’avance pour votre lecture et vos remarques!
Dernière modification par loljokeman (11/03/2018 09h54)
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Je souhaite savoir s’il y a des restrictions et des obligations pour le passage d’un LMNP ( ou location nue) à une résidence principale.
En effet, j’envisage :
1/ d’acheter un logement ;
2/ puis de le louer pendant une période d’environ 2 ans ;
3/ puis enfin d’aller y habiter.
Je vous remercie.
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1 #33 26/09/2019 15h32Bonjour,
La seule restriction que je vois serais une revente rapide une fois le bien sous statut de RP afin d’éviter la plus-value.
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Bonjour,
Vu les incertitudes actuelles sur la location meublée (LMNP ou LMNP, voir les discussions dédiées), je serais prudent et j’attendrai que tout cela décante.
Cdt
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1 #35 27/09/2019 08h27
Hall of Fame La première restriction c’est le locataire. Vous ne pouvez pas le mettre dehors, sauf : bail meublé de courte durée (saisonnier) ; bail meublé "mobilité" ; bail meublé étudiant de 9 mois.
Dans les autres cas (location nue ou meublée selon loi 1989), vous ne pouvez pas reprendre facilement le logement, même avec une procédure de "reprise pour habiter". Il faudrait que ça soit meublé, car en nu les délais sont rédhibitoires, mais même en meublé, étudiez bien les démarches et leurs délais.
Ensuite, le LMNP a deux possibilités fiscales : micro-BIC, où vous déduisez forfaitairement 50 % des recettes, et réel, où vous amortissez le bien. Pour 2 ans, il n’est probablement pas rentable de faire une comptabilité au réel.
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1 #36 27/09/2019 11h09julien49D a écrit :
Je souhaite savoir s’il y a des restrictions et des obligations pour le passage d’un LMNP ( ou location nue) à une résidence principale.
En effet, j’envisage :
1/ d’acheter un logement ;
2/ puis de le louer pendant une période d’environ 2 ans ;
3/ puis enfin d’aller y habiter.
Je vous remercie.
Quelques points de vigilance d’un point de vue purement fiscal / financier.
En nu :
En cas de déficit foncier (suite à des travaux par exemple), vous vous engagez à louer pendant 3ans derrière sous peine de devoir rembourser l’avantage fiscal perçu.
Mais depuis une jurisprudence, ce déficit foncier, bien que devant être remboursé aux impôts, n’est pas définitivement perdu et peut venir en déduction d’autres revenus fonciers pendant 10ans, mais sans contribuer à créer un nouveau déficit foncier.
En meublé :
Si à l’issue du passage en RP il vous reste un excédent de déficit ou d’amortissement, ils sont reportable 10ans pour le déficit, et indéfiniment pour les amortissements, sur d’autres revenus de meublés.
Par contre les amortissements non pratiqués sont définitivement perdus.
En particulier, si vous passez les frais d’acquisition en amortissement plutôt qu’en charges, vous en perdrez une partie.
La stratégie va du coup dépendre de si vous avez ou non d’autres revenus fonciers / BIC.
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@Bernard2K, selon mes calculs, même pour deux ans, le LMNP est plus intéressant.
@lael, êtes vous sûr qu’il y a possibilité de reporter les déficits même si le logement n’est plus loué? Si oui, j’aurais intérêt à acheter un bien dans la foulée pour bénéficier de cette économie.
Est-ce aussi le cas lorsque l’on vend un bien que l’on louait en LMNP et que l’on a un parc d’appartement en LMNP?
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Bonjour,
Je cherche à acquérir mon premier appartement, mais il est probable que je quitte la France en fin d’année prochaine pour un autre pays frontalier de l’UE. Je deviendrais alors non résident.
Est-il possible conserver un bien en LMNP en cas de déménagement à l’étranger à cause du critère des recettes ?
Dans ce cas, bien que ne constituant pas la majorité de mes revenus globalement (France plus étranger), loin de là, les recettes de la location constituerait la majorité de mes revenus en France.
Les sites ce que j’ai consulté indiquent que cela reste possible, mais je suis assez surpris que l’administration fiscale prenne en compte ce qu’il se passe à l’étranger.
Merci d’avance si vous avez la réponse.
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Bonjour à tous,
Ochini, bonjour, merci pour ce travail, je pense l’utiliser pour débuter en investissement locatif sous régime LNMP, est ce que par hasard vous auriez mis à jour votre fichier excel avec les retours (toujours avisés) du forum ?
Si l’un d’entre vous à un fichier de ce type pour calculer la renta je suis preneur également 
Merci d’avance, belle journée.
ochini a écrit :
Bonjour à tous.
Je suis en train d’étudier une possibilité de location en LMNP. J’ai fait mes calculs mais j’aimerais avoir votre avis sur certains point dont je ne suis pas sûr. De plus n’ayant que peu d’expérience, j’ai fait des hypothèses et j’aimerais savoir si vous voyez quelque chose d’aberrant.
Le bien se situe a Pau avec une rentabilité brute de 10% mais des charges assez élevées qui viennent un peu la plomber.
Loyers
Valeur du bien : 46 000€ + 4000€ de frais de notaire
Loyers : 410€ par mois
Charges : 70€ par mois
Loyer annuel : 3670€ (en considérant 11 mois de loc et 12 mois de charges)
Autres charges
Coûts divers annuel : 300€ (hypothèse)
Taxe foncière : 450€
CFE : 200€ (hypothèse)
Crédit
50 000€ sur 20 ans à un taux de 1.9% assurance incluse
Coût des intérêt par an en moyenne : 573€
Amortissement
Amortissement sur 30 ans de 70% de la valeur du bien (hypothèse)
Amortissement par an : 1150€ (=0.7*46000/30)
Résultat
Bénéfice imposable : 998€ (3670-300-450-200-573-1150)
Prélèvements sociaux : 104€ --> j’ai considéré 10.4% car j’ai vu qu’on pouvait déduire 5.1% de CSG mais je ne suis pas sûr
Impôt sur le revenu (TMI=30%) : 299€
Bénéfice annuel final : 2317€
Trésorerie
Remboursement d’emprunt annuel : 3072€
Trésorerie annuelle : -755€
Trésorerie sur 20 ans : -15100€
Merci
L’excel utilisé : simulation_appart.xls
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Bonjour,
merci pour ce bilan qui correspond bien à l’ensemble des infos que j’ai pu glaner ici et là durant un an. J’ai juste appris l’histoire de la CSG déductible et vous remercie pour cette information. Je me lance en cette fin d’année dans le LMNP avec un studio meublé.
Il reste dans ma tête quelque chose de pas clair à propos des charges pour affiner mes projections.
Plus précisément, sur la corrélation entre
+ charges (non-)récupérables (vis-à-vis du locataire)
+ charges (non-) déductibles (vis-à-vis des impôts).
Voici comment j’ai compris certaines choses qui me chiffonnent car je ne suis pas sûr qu’elles soient exactes.
Je prends l’exemple de l’eau froide et du chauffage dans le studio d’une copro, géré en LMNP au réel.
+ Ces frais, moi propriétaire, je vais devoir m’en acquitter auprès de la copropriété.
+ Ces charges sont récupérables. Je vais donc les facturer à mon locataire (charges en plus du loyer).
Du point de vue trésorerie : j’ai un flux entrant et un flux sortant qui, sauf absence de locataire, s’annulent. Je ne suis qu’un intermédiaire.
Pourtant, ces charges sont comptabilisées de fait dans mon revenu imposable vis-à-vis des impôts car on est imposé sur les loyers charges incluses.
Ces charges RÉCUPÉRABLES devraient donc être des charges DÉDUCTIBLES au réel simplifié.
Est-ce bien le cas ?
Si oui : ça me paraît logique
Si non : je suis imposé sur un flux qui ne finit à aucun moment dans ma poche.
Pour généraliser : est-ce que toute charge récupérable est de fait une charge déductible ?
Merci d’avance pour ces éclaircissement.
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Toute charge est déductible du chiffre d’affaire.
Seul le capital qui rembourse un prêt n’est pas une charge.
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Ok. Donc c’est logique.
Mais dans ce cas pourquoi baser l’imposition sur les loyers charges incluses si au final ces charges seront déduites dans tous les cas ? (au régime réel en tout cas)
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Hall of Fame zigma12, le 28/10/2022 a écrit :
Mais dans ce cas pourquoi baser l’imposition sur les loyers charges incluses si au final ces charges seront déduites dans tous les cas ? (au régime réel en tout cas)
Parce que c’est la base d’une comptabilité d’entreprise. En caricaturant : tout ce qui rentre constitue une recette ; tout ce qui sort constitue une charge. C’est comme ça que ça fonctionne.
Si on se met à ne comptabiliser les recettes qu’après en avoir déduit les charges, ça veut dire qu’on fait une pré-compta "recette brute - charge = recette nette", ce qui revient à sortir de la compta des choses qui devraient s’y trouver. La recette brute doit être inscrite dans la compta, et la charge aussi. Sinon, on a une comptabilité qui ne reflète pas la réalité des mouvements d’argent de l’entreprise, ce qui est juste illégal.
Pour mieux comprendre la comptabilité d’un loueur en meublé imposé au réel, je vous invite à vous former au moins un peu à la comptabilité d’entreprise, car il vous manque les bases.
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1 #44 31/10/2022 16h06cyr38, le 02/12/2019 a écrit :
Bonjour à tous,
Ochini, bonjour, merci pour ce travail, je pense l’utiliser pour débuter en investissement locatif sous régime LNMP, est ce que par hasard vous auriez mis à jour votre fichier excel avec les retours (toujours avisés) du forum ?
Si l’un d’entre vous à un fichier de ce type pour calculer la renta je suis preneur également
Merci d’avance, belle journée.ochini a écrit :
Bonjour à tous.
Je suis en train d’étudier une possibilité de location en LMNP. J’ai fait mes calculs mais j’aimerais avoir votre avis sur certains point dont je ne suis pas sûr. De plus n’ayant que peu d’expérience, j’ai fait des hypothèses et j’aimerais savoir si vous voyez quelque chose d’aberrant.
Le bien se situe a Pau avec une rentabilité brute de 10% mais des charges assez élevées qui viennent un peu la plomber.
Loyers
Valeur du bien : 46 000€ + 4000€ de frais de notaire
Loyers : 410€ par mois
Charges : 70€ par mois
Loyer annuel : 3670€ (en considérant 11 mois de loc et 12 mois de charges)
Autres charges
Coûts divers annuel : 300€ (hypothèse)
Taxe foncière : 450€
CFE : 200€ (hypothèse)
Crédit
50 000€ sur 20 ans à un taux de 1.9% assurance incluse
Coût des intérêt par an en moyenne : 573€
Amortissement
Amortissement sur 30 ans de 70% de la valeur du bien (hypothèse)
Amortissement par an : 1150€ (=0.7*46000/30)
Résultat
Bénéfice imposable : 998€ (3670-300-450-200-573-1150)
Prélèvements sociaux : 104€ --> j’ai considéré 10.4% car j’ai vu qu’on pouvait déduire 5.1% de CSG mais je ne suis pas sûr
Impôt sur le revenu (TMI=30%) : 299€
Bénéfice annuel final : 2317€
Trésorerie
Remboursement d’emprunt annuel : 3072€
Trésorerie annuelle : -755€
Trésorerie sur 20 ans : -15100€
Merci
L’excel utilisé : simulation_appart.xls
Bonjour,
Avec beaucoup de retard. Oui j’avais mis l’Excel à jour mais cela reste assez simple.
J’applique toujours un amortissement étalé sur la durée de l’emprunt. C’est une approche conservatrice car dans les faits le gros des déductions se fait dans les premières années (frais de notaire, frais bancaire, travaux, intérêts d’emprunt initiaux plus élevés).
Dans mon fichier j’ai fait le choix de tout amortir sur 20 ans (durée de mon emprunt) sauf le bâtiment que je moyenne et j’amortis sur 33 ans.
Je trouve que le fichier a le mérite d’être simple et permet de comparer facilement plusieurs investissements.
Je le remets en libre accès si certains sont intéressés.
simulation_lmnp.xls
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Bonjour/bonsoir
La loi Le Meur (dite anti airbnb) concernant les locations meublées courtes durées, vient d’ être publiée au JO le 20 nov 2024 ;
Texte de la commission, n° 1928-A0 - 16e législature - Assemblée nationale
En voici une synthèse :
https://www.vie-publique.fr/loi/292100- … -le-meur..
N’ étant pas concernée, je vous livre l’ information "telle quelle", sans commentaire plus avancé ..
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Le lien donné ci-dessus qui fonctionne (et où on constate que cela ne concerne que la location meublée à courte durée du type airbnb et non les locations meublées à longue durée) : https://www.vie-publique.fr/loi/292100- … if-le-meur
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M.erci pour le lien.
Je n’étais pas au courant de "La régulation des meublés de tourisme dans les copropriétés" : ça risque d’être animé dans les prochaines AG de copro…
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Certes des AG animées mais il est grand temps de sortir de la situation actuelle où certains propriétaires peu scrupuleux veulent bien privatiser leur profit en augmentant leur rentabilité tout en laissant aux habitants de l’immeuble la primeur des nuisances générées par leurs locataires d’un soir et en se retranchant derrière des règlements intérieurs AirBnB qu’ils laissent aux autres le soin de faire respecter.
Source: mon expérience en copropriété dans un immeuble avec clause d’habitation bourgeoise. Je ne compte plus les réveils en pleine nuit par des locataires "ne trouvant pas la boîte à clefs, le propriétaire ne répond pas", des gens qui viennent à 5 dans des appartements prévus pour deux, qui tentent de forcer la porte automatique du garage car ils n’ont pas la télécommande…
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