Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ?

Attention à la plus value, si c’est le cas ici.

La signature du compromis de vente à eu lieu ce soir.
Il reste à attendre 1 gros mois pour savoir si l’offre de prêt de l’acheteur sera acceptée.
Si la vente se réalise, ce post contiendra l’historique de la visite des biens pour l’achat, de la gestion et de la vente.

Je viens de tomber sur votre fil de discussion et de retour d’expérience.
Etant investisseur débutant, sur le point d’acheter son premier appartement, ce fil m’a éclairé et beaucoup apporté.
En relisant ce fil depuis le début et si vous avez évidemment un peu de temps, pensez-vous pouvoir faire un bilan selon votre point de vue de cette aventure de plusieurs années sur le bien vendu ? Bilan en terme d’enrichissement sur vos connaissances, compétences, enrichissement humain, financier, réseau ? Ce bilan serait peut être aussi bénéfique pour vous, car on a trop tendance à rester le nez dans le guidon, cela peut permettre de prendre un peu de hauteur et de perspective pour repartir de plus belle
Bonne continuation et bonne réussite.

Bonjour,

1 - Si j’ai bien compris votre cas, le montant des travaux engagés et des autres charges en 2016 était supérieur au montant des loyers de tous vos biens loués. Dans ce cas vous avez généré un déficit foncier imputable à hauteur de 10700 euros sur votre revenu global et pour le surplus sur vos revenus fonciers sur une période de 10 ans.

2 - Le fait de revendre le bien qui a généré le déficit foncier avant le terme des 3 ans conduit uniquement à revenir sur le déficit foncier imputé sur votre revenu global et le transformer en un déficit foncier reportable sur les revenus fonciers des 10 années à venir.

3 - Cette reprise n’est pas forcément pénalisante - le résultat dépend du montant de vos revenus fonciers en 2017, 2018 et 2019 et de vos revenus fonciers futurs si vous conservez des biens loués.

Les impôts vont recalculer votre impôt 2016 qui va augmenter de 10700 * TMI2016.

En revanche, votre déficit reportable augmente de 10700 euros. Si vous avez déclaré / allez déclarer un revenu foncier global en 2017 ou 2019, votre impôt sera diminué de 10700 * (TMI20xx + 17.2 % CSG) si vous pouvez imputer l’ensemble du déficit…

Si vous avez eu un revenu en 2018, manque de chance, année blanche !

Si vous n’avez pas encore épuisé votre déficit reportable, votre impôt sera diminué dans les années futures….

Donc tout dépend de vos revenus fonciers…

4 - L’article cité me semble inexact sur :
- le point du choix entre déficit sur le revenu global et déficit reportable sur les revenus fonciers ultérieur : l’imputation sur le revenu global est automatique.
- le retraitement du déficit imputé sur le revenu global : la solution citée est, à mon sens, la position de l’administration fiscale

Canyonneur

Bonsoir,

Vous êtes sensé indiquer sur la déclaration de revenus fonciers (formulaire 2044) la date d’arrêt de la location…

Je présume que cela déclenche automatiquement une recherche sur les années antérieures…

Canyonneur

J’ai demandé à l’acheteuse de repousser la date de la signature à début janvier. Chose qu’elle a acceptée.

L’accord de la banque pour le prêt a été accepté et nous rentrons donc dans la dernière ligne droite avant la vente définitive des 5 logements.

C’est paradoxalement depuis que j’ai décidé de vendre que je suis le moins "ennuyé" avec ces logements mais je les vendrai sans regret pour passer à d’autres choses.

Quelques dossiers à suivre durant ce dernier mois :

- Un loyer à récupérer suite à des soucis de locataires avec leur banque.
- Une porte d’entrée à faire poser dans un des logements.
- Une autre à faire poser par les locataires suite à un malaise qui a nécessite le forçage de celle-ci par les pompiers.
- Voir avec la banque pour négocier les frais de liés au remboursement du prêt anticpié.

Petite question relative à mon bien.

Il existe une servitude de passage sur mon terrain. Celle-ci est mentionnée sur l’acte de vente.

"M. et Mme XX (pour accéder au surplus de leur propriété) se réservent pour eux ou leurs ayants-droit le droit de circuler librement dans le passage (au Sud de la propriété présentement vendue) partant de la rue de la Villeneuve pour aboutir à l’entrée de leur jardin. (Ce passage d’une longueur totale de trente six mètres environ, a une largeur de trois mètres soixante cinq centimètres au départ( côté rue de la Villeneuve) pour se terminer en pointe à l’entrée des jardins contigus des vendeurs et acquéreurs).

-De même, M. et Mme YY acquéreurs (pour accéder plus facilement à leur jardin) auront le droit, pour eux ou leurs ayants-droit, de circuler librement dans la partie de passage face au bâtiment et M. et Mme XX et qui est leur propriété.
(cette partie de passage (propriété de M. et Mme XX à une largeur de soixante deux centimètres à la hauteur du pignon ouest du bâtiment de M. et Mme XX et une largeur de soixante quatorze centimètres au pignon Est du bâtiment de M. et Mme XX, sur une longueur totale de quatorze mètres vingt cinq environ.)

-De plus pour permettre à M. et Mme YY ou à leurs ayants-droit, l’ouverture complète de leur portail d’entrée donnant sur la rue de la Villeneuve, M. et Mme XX leur accordent le droit de circuler dans la partie de terrain (propriété de M. et Mme XX) jouxtant le passage présentement vendu à M. et Mme YY, et formée par un triangle aigû touchant à sa base sur une longueur de soixante quinze centimètres le bâtiment d’habitation de M. et Mme XX( pignon Ouest dudit bâtiment) et à son sommet l’axe de la pile séparative des deux propriétés, en bordure de la rue de la ZZZ.
-M. et Mme YY et M. et Mme XX prennent l’engagement réciproque pour eux et leurs ayants-droit ou locataires de ne pas encombrer par quelque obstacle que ce soit, les passages dont il a té ci-dessus parlé, figurant sous la teinte orange au plan ci-annexé après mention, et en particulier de ne pas laisser stationner, de jour comme de nuit, dans ces divers passages un véhicule quelconque (automobile ou autre)."

=> En me rendant sur le terrain hier, j’ai pu constater qu’un portail avait été installé chez les voisins afin que ceux-ci rentrent le véhicule dans le cours…en emprunant la servitude.

1 - J’ai été supris de ne pas avoir été prévenu. Le voisin aurait-il du avoir mon accord ou était libre de mettre en place ce portail.

2 - Le servitude inclut-elle le passage de voitures ou doit-être rester piétonne ? (la notion d’automobile est mentionnée dans l’acte mais bon…)

Bonjour,

pour le portail, s’il est sur la propriété de votre voisin, seule une autorisation de l’urbanisme est nécessaire. Souvent, cela ne fait pas l’objet d’une déclaration et est irrégulier, surtout si c’est un peu planqué.

Pour ce qui est du passage d’un véhicule, si je comprends bien, elle se termine en pointe et donc même un piéton serait embêté pour passer en restant dans les limites.

Quel est le trouble provoqué et quelle est la manière la plus simple de le lever? Ne serait-ce pas de discuter simplement avec le voisin?