Achat d'un ensemble immobilier en location non meublée (LMNP) ?

Personnellement, je préfère ne pas prévoir/chiffrer de provision pour travaux/entretien. En effet, c’est très difficile a estimer. Je préfère etre intransigeant sur le cash flow positif, qui, peu a peu, génère lui même la trésorerie pour faire ces menus travaux.
Attention cependant : une maison individuelle n’a pas de charges de copro certes… mais il y a tres souvent très petites bricoles a faire et qd y’a de gros travaux…bah c’est tout pour votre pomme.

En phase de démarrage sur la région, je me suis donné 10€ de positif / mois comme départ.
Les revalorisations augmenteront peu à peu ce faible CF mais c’est le prix à payer quand on a aucun contact/réseau sur place.
J’espère bien que les prochains seront supérieurs mais je trouve que 100€/mois/bien est assez important. Cela revient a faire chaque année 1200e de travaux sur un bien… c’est il me semble surévalué.

titoux a écrit :

Pour les personnes qui ont investi dans des locations non meublées et refaite à neuf lors de l’achat, un cash flow négatif (fiscalité incluse) relève-t-il de l’acceptable ?

Bonjour,
Tout est acceptable, cela dépend des possibilités et ambitions de chacun et du marché local que vous visez. Je préfère acheter quelque chose d’impeccable facile à louer que bomber le torse avec des cash flows positifs hasardeux.
Pour réaliser un cash flow positif théorique intéressant  sur els amrchés que je connais bien il faut souvent bien des compromis sur la qualité, la clientèle et se voiler la face sur les risques liés à la durée. Comparer son (ses) bien(s) locatif(s) sur le marché permet de connaître ses concurrents et de se positionner.

Dans beaucoup de villes, les machines à cash flow n’ont plus la cote. Les mêmes immeubles ayant produit entre 10 et 15 % traînent sur le marché parfois depuis 3 ans… avec un oeil aguerri et une bonne connaissance du marché, on comprend pourquoi.

Conclusion : investir dans une machine à cash flow hypothétique et éventuellement invendable mérite réflexion…

Je vous encourage à acheter de la qualité quitte à ne pas dégager de cash flow positif. Les biens de qualité résistent mieux aux errances des marchés et se louent toujours très facilement avec peu de turn over.

Cash flow positif n’est pas toujours synonyme de mauvaise qualité… Quand on fait un effort de recherche on peut trouver des biens ayant un gros CF positif et sans mauvaise surprise…

D’où provient le cash flow positif ?

Soit d’un bon prix d’achat et ou soit d’un bon prix de location.

La démarche de Range19 est un achat de qualité qui générera un un loyer correct avec une rentabilité correcte aussi.

Si on vise des prix moindres avec des travaux ( rafraichissement ou rénovation ) dans un secteur correct on pourra proposer un loyer au prix du marché sur un bien rénover et on aura plus de chance de le louer rapidement en l’ayant payer moins cher avec des travaux déductibles , c’est dans ce cas où le cash flow sera le meilleur.

Je pense qu’il faut cesser de penser que le prix est synonyme de qualité , j’aimerais bien voir la qualité des biens neufs dans quelques années.
Des biens payés cher surement dans des bons quartiers mais rien n’est immuable , le quartier peut se dévaloriser le bien aussi et dans ce cas l’opération est très mauvaise.

Si on part d’un secteur en réhabilitation en cœur de ville , les appartements sont vétustes , une fois tout refait je garantie que le cash flow est positif , le bien a pris de la valeur et la demande locative présente.

Philippe

Cher conducteur de voitures Anglaise , nous aurons toujours un décalage de point de vue.

Vous avez probablement raison , j’ai assurément raison  , nous avons une vision différente mais au fond je pense que vous comprenez ce que je dis et que vous le cautionnez.

Vos achats vous ont conduit dans une voie que je respecte mais qui ne me convient pas totalement.

Vos remarques sont toujours pertinentes malgré ce décalage de point de vue.

Philippe

Concernant ce projet, j’ai fait une demande à mon banquier pour connaître le taux qu’il pourrait proposer pour un crédit de 150 000€ sur 20 ans.
J’ai bien entendu demandé le meilleurs taux trouvé sur le net, c’est à dire 2,85% (qui ne demande rien…n’a rien)…j’attends une réponse…

Range19 a écrit :

Merci Philippe.

Non seulement je vous comprends mais j’apprécie l’art et la manière de vos interventions.
Vous avez probablement, raison, j’ai assurément raison et… réciproquement, bien entendu.

S’agissant de vos choix, je les respecte bien évidemment mais ils ne pourraient pas convenir à ma personnalité et à mes impératifs peu communs… du moins pour le moment.

Sachez que je suis un partisan de la diversification des parcours et des pratiques.
Les expériences, lorsqu’elles sont présentées clairement et honnêtement sont toujours enrichissantes… jusqu’à devenir une voie évidente lorsque l’opportunité et la disponibilité nécessaires sont là. Pour l’heure, ce n’est pas le cas, mais qui sait…

Range19 la flatterie à mon égard n’est pas digne de vos interventions toutes fois je vous remercie , j’essaye de mettre un peu de couleur dans ce monde immobilier ou l’on ne parle que d’argent , d’emprunt , de rentabilité , de baisse des prix , de perte de loyers etc …..

J’ai pris le parti voyant votre entêtement à ne pas m’écouter, à prêter l’oreille à ce que vous défendez , nous n’allons pas refaire le débat ici mais nous en aurons probablement l’occasion prochainement.

Le mode d’investissement long ou court est déterminé par 2 choix de vie à mon sens :

- 1 J’investis pour plus tard et j’utilise la méthode Range19 d’emprunt court breveté par son auteur.

- 2 J’investis pour tout de suite et j’utilise la méthode ZX-6R et Philippe30 pour devenir rentier le plus vite possible.

Les méthodes sont disponibles sur le forum , rien n’empêche un mixage des approches , l’immobilier est passionnant dans le sens ou i lest possible de mettre en place des investissements pour obtenir une rente , un capital , faire une transmission.

Il est toujours bon que des avis différents se confrontent , en cela je vous rejoins mais n’attendez pas plus de moi   ….

Philippe

Philippe30 a écrit :

Range19 la flatterie à mon égard n’est pas digne de vos interventions toutes fois je vous remercie , j’essaye de mettre un peu de couleur dans ce monde immobilier ou l’on ne parle que d’argent , d’emprunt , de rentabilité , de baisse des prix , de perte de loyers etc …..

J’ai pris le parti voyant votre entêtement à ne pas m’écouter, à prêter l’oreille à ce que vous défendez , nous n’allons pas refaire le débat ici mais nous en aurons probablement l’occasion prochainement.
(…)
Il est toujours bon que des avis différents se confrontent , en cela je vous rejoins mais n’attendez pas plus de moi   ….

Philippe

Pas de flatterie, (ce n’est pas mon genre). On peut exprimer du respect pour une démarche et une manière de l’exposer. Sachez bien que je n’attends rien de vous autrement qu’accepter que l’on puisse modérer certaines ardeurs vers un modèle qui est difficilement reproductible partout et pour tous et tient d’un sacré pari sur le futur.

Vous écrivez : "Le mode d’investissement long ou court est déterminé par 2 choix de vie à mon sens ".
C’est sur ce point en particulier que je suis songeur. Vous laissez imaginer qu’il y a d’abord et avant tout un choix alors que bien souvent il n’y a chez l’investisseur immobilier qu’un mix contraintes (situation personnelle, entourage, revenus, disponibilité physique et intellectuelle, capacité d’endettement etc) et opportunités (être au bon moment au bon endroit pour voir et saisir une offre)… sans parler du coup de bol qui oriente non pas vers une solution mais une ou quelques possibilités.
Les modèles qui iraient à tout le monde, je n’y crois pas.

Une donnée importante en management tient dans l’aptitude à pérenniser son entreprise. Les stratégies à court terme (dégager une rente immédiate) corrélées à des engagements à très long terme sans maîtrise de son environnement etc etc me laissent songeur, comme elles laissent songeurs les quelques décideurs très calibrés que je connais. L’équilibre des marchés immobiliers est pluri-factoriels ; le rôle des propriétaires bailleurs non institutionnels est infime, la plupart subissent.
Enfin, il a été exposé récemment que le modèle qui serait idéal génère lui aussi une fiscalité importante à court terme… comme les autres, sauf à réinvestir son cash flow pour amortir des travaux.
Ce n’est plus être rentier, c’est être esclave…
Vous comprendrez qu’il ne s’agit pas d’un entêtement de ma part à ne pas vous écouter… mais d’un choix raisonné.
Si une opportunité se présentait qui colle avec mes préceptes (différenciation concurrentielle par la qualité), why not, mais le meublé à grande échelle, probablement jamais…

Dernière modification par Range19 (23/05/2013 10h42)

Range19 a écrit :

… comme elles laissent songeurs les quelques décideurs très calibrés que je connais….. 
… (les) propriétaires bailleurs (…) subissent…
…Ce n’est plus être rentier, c’est être esclave…
…Vous comprendrez qu’il (…)s’agit (…) d’un choix raisonné…

Je crois qu’en fait c’est tout simplement la peur qui vous fait préférer une voie moins performante que celle que je défends.

Range19 a écrit :

… le modèle qui serait idéal génère lui aussi une fiscalité importante à court terme…

On a justement démontré qu’on tient 10 ans facilement sans impôts et qu’il suffit de continuer à investir pour payer 0 impôts.

Vous ne comprenez pas la stratégie de sortie?

C’est pourtant simple! Si vous aimez investir, vous continuez. Si vous devenez rentier grâce à l’immo, avec toutes vos connaissances acquises, vous aurez du mal à "arrêter". J’ai envie de vous demander arrêter pour quoi faire?

Par contre tout est possible. Si vous souhaitez partir faire un tour du monde en bateau de 3 ans, vous confiez vos biens à une agence (de confiance) et vous partez naviguer. A votre retour vous reprenez les choses en main.

Vous voulez une 911 pour vos 50 ans ? Ben vous revendez un appartement. Vous en avez 20 dont l’emprunt se rembourse tout seul sans effort de votre part. Ca ne va pas vous faire bien mal au portefeuille.

Vous arrêtez complètement l’immobilier? Vous passez LMP, attendez 5 ans, et revendez tout sans payer de plus value.

Bref, c’est sans fin…

Je vais être plus précis dans ma question:

En empruntant sur le long terme, disons 20ans, je peux espérer dégager un cash flow positif pour faire face aux dépenses d’entretiens.

Au fil du temps, la part d’intérêts dans la mensualité diminue, et donc les impôts sur le revenu augmente.

Dans la mesure où le cash flow sert à entretenir le bien, l’augmentation de la fiscalité est gérée par l’achat d’un bien à rénover créant un déficit, toujours en empruntant sur 20ans.

En faisant cette action, je repousse le problème sans le résoudre puisque ces nouvelles mensualités vont de nouveau décroitre dans quelques temps et générer un nouvel impôt sur le revenu.

J’ai du louper un truc pour briser la boucle car dans mon scénario on tourne en rond sans voir la fin.

Concernant l’argument du plaisir d’investir, pour ma part, il s’agit d’un moyen, pas d’une fin. J’ai des projets de vie en dehors de l’investissement et c’est pour eux que je cherche à me constituer des revenus "passifs".
Personnellement l’immobilier ancien n’est pas une attirance particulière mais un moyen pour accéder à l’effet de levier du crédit. Si j’avais le choix, je ferai autre chose.

Enfin sur le LMP, je comprends l’astuce pour éviter la plus value, mais quid de l’imposition sur le revenu?