Paref : gestion de placements et fonds immobiliers

C’est sans doute intéressant, mais je ne saurais dire si ça l’est plus qu’acheter certaines autres SIIC (toutes sont assez décotées en ce moment).

Quelqu’un a-t-il les liens vers le prospectus et la note cités dans le communiqué de presse (qui donnent en général pas mal d’info détaillées sur la situation actuelle de la société) ?

C’est une bonne société où je ne suis plus investi à cause de la réforme des SIIC et du PEA. A noter que l’AK est annoncée depuis 2 ans si ma mémoire est bonne, donc ce n’est pas une grande surprise (la dilution de la décote sur l’ANR est quand même bien dommageable.

Exact, j’avais oublié la précédente AK (à 50€ de mémoire). Mais même à l’époque ils continuaient de parler d’en faire une autre.

Pour la décote, ce n’est pas neutre. Je vous laisse faire les calculs exacts, mais supposons que vous achetez 5 actions à 37€ sur le marché puis une à 37€ pendant l’AK (si j’ai bien lu c’est 1 pour 5).

5 actions ont 90€ d’ANR (58% de décote)
l’action de l’AK apporte 37€ d’ANR à Paref (0% de décote)

In fine, vous avez donc 6 actions à 81€ d’ANR, à 37€, ce sera une décote de 54%. Vous perdez donc un peu de décote. Rien de catastrophique dans ce cas j’en convient d’autant que ça va étoffer l’activitée de gestion qui vous plaît.

Un éventuel appauvrissement ne peut venir que de la dilution, non ?

SI tous les actionnaires restent les mêmes et que tout le monde souscrit à hauteur de ses avoirs actuels, tous les pourcentages de détention restent les mêmes, et chacun n’est ni plus riche ni plus pauvre puisqu’on n’a fait qu’envoyer de l’argent sur le compte de la société.

Les investissements de la société qui conduisent à l’augmentation des bénéfices se font avec le "vrai" argent en euros versé par les actionnaires, pas avec de la décote, de l’ANR ou des actions nouvelles…

Du coup, une décote qui passe de 58% à 54%, sur un actif plus élevé, c’est de la cosmétique, ca ne rend personne plus pauvre et cela ne diminue pas la capacité bénéficiaire de la société.

Quand on surcote, c’est sympa d’aller chercher de nouveaux actionnaires qui payent plus cher, quand on décote tout le monde est un peu obligé de souscrire pour ne pas perdre en dilution mais quand on est prêt à le faire, on ne perd rien…

(tout cela selon moi, sous réserve d’erreur de raisonnement, ce qui est probable !)

Ca y est, compris

Merci à vous deux. Tournée de réput’.

InvestisseurHeureux a écrit :

En fait Nikki aime tellement payer des impôts, qu’il cherche tous les produits les + imposés.

Cher IH, il est bien connu que la fiscalité ne doit pas présider aux choix d’investissements. Par ailleurs, les semaines sont comptées d’ici à ce que la fiscalité des dividendes des actions non SIIC subisse un alignement au nom de parité des fiscalités revenus / travail. L’abattement de 40% et la franchise de 3050 € ne devraient pas s’appliquer aux revenus de 2012, je le crains.

Il faudra s’y faire. Quant au sujet même de cette file, il mérite, je crois, d’être traité.

Pour la première fois (d’après l’article… je n’ai pas assez de recul pour savoir si cela est vrai), les associés d’une SCPI ont décidé en AG de révoquer la société de gestion pour en choisir une autre.

En l’occurence, BNP REIM a été démis de la gestion de Capiforce Pierre au profit de Paref.

http://www.pierrepapier.fr/paref-gestio … ce-pierre/

Concernant l’AK en cours, un actionnaire de références augmente sa souscription réductible (= au-delà de l’utilisation des DPS).
http://www.actusnews.com/communique.php … US-0-28220

Au vu des ordres déjà connus, il me semble que les souscriptions réductibles seront très réduites, voire nulles.

Dernière modification par Nikki (08/06/2012 09h07)

Je fais remonter.

Paref est aujourd’hui à son plus bas depuis 5 ans. Il a été dit plus haut que les biens ne semblent pas être de première qualité. Vous pensez que c’est toujours trop risqué pour se positionner ?

Merci.

Pourquoi votre seule foncière, vous pensez que PAREF est plus intéressante qu’ARGAN, SELECTIRENTE, FONCIERE DES MURS par exemple, qui sont aussi des petites foncières ?

J’au une SCI à l’IS et je me constitue un portefeuille de foncières, c’est pour cela que je pose la question.

Je vous remercie pour votre réponse.

Je possède AFFINE, SELECTIRENTE, KLEMURS, et ARGAN

L’ensemble pour environ 10k€ soit 2.5% de mon patrimoine hors RP. Je n’ai donc pas pris de risque, je suis aussi en position d’attente, et j’ai investi sur les conseils de Stephane.

J’ai créé ma SCI en novembre 2011 et pour l’instant il y a les foncières, quelques obligations et de l’usufruit de PFO2. Je n’ai pas eu de problème pour créer la structure ni pour tenir la comptabilité, car je suis expert-comptable en activité. C’est un peu particulier la comptabilité, et comme je n’ai pas de client ayant ce genre d’activité j’ai du reprendre mon bon vieux Francis Lefebvre (livre quasi bible de la profession) pour revoir le schéma comptable. Sympa.

Je crois qu’on avait posté un peu sur la SCI, mais je n’avais pas posté sur ma situation personnelle où il n’y a pas encore grand chose à dire.

Un LTV de 4130 % ? Le rapport trimestriel fait ressortir un LTV de 40,1% qui est dans la moyenne des autres SIIC françaises.

Sinon la société affiche un bon rendement (>5%), une décote sur sa NAV (72%) mais la société n’est pas très liquide (environ 800 titres échangés chaque jour). Paref a la particularité de ne pas être qu’une foncière puisque la société gère également des SCPI et OCPI (produit à la mode dans cet environnement de taux bas).

Concernant l’activité de foncière, Paref affiche un taux d’occupation est de 94,2%. Mais lorsqu’on prend en compte l’immeuble Gaïa (immeuble de bureaux proche Défense, 11 000m2, détenu à 50% par Paref et sans locataire depuis sa livraison fin 2013), le taux d’occupation tombe à 84,6%. La location *future* de cet immeuble pourrait faire décoller le cours, je me suis donc placé modestement.

Je suis bien curieux de connaitre votre calcul. En reprenant les comptes semestriels 2015, on a un endettement financier net de 79M€ (avec Gaïa) pour un patrimoine immobilier de 186M€, soit un LTV de 42%.

En tout cas, un LTV de 4130% est impossible, la société aurait été mise en faillite et liquidée depuis longtemps. Une dette de 41,3€ pour 1€ d’actif ? Pour info, le seul covenant de la société concerne l’emprunt de Levallois (je ne retrouve plus le montant) et ce covenant prévoit un LTV de 55% max