Jeejee : étude de cas immobilier (deux achats immobiliers simultanés ?)

Jeejee · #1

Bonjour tout le monde,

Je post une nouvelle fois sur le forum car un énorme dilemme s’offre à moi …

Je suis en cours d’un achat d’un immeuble de rapport Immeuble 9% net qui avance doucement mais surement mais la n’est pas la question …

Le problème (si on peux dire un problème) c’est que j’ai des associés/amis investisseurs qui vienne de trouver un bien très intéressant (12/13% net après travaux) qui me propose d’investir sur ce bien avec eux à hauteur de 33% (100K). (j’ai déjà travaillé avec eu sur des rénovations d’appartement et les biens on tout bonnement était parfait achat 75 000 avec travaux revendus 125 000)

Mais de mon coté je pense réellement que la banque va me demander de ralentir sur les investissements pour qu’elle que mois …je voulais vous demander des conseils pour ce genre d’opportunité ?

Je pensais faire mon prêt initiale au niveau de ma banque et dans le même temps passer par un courtier pour investir avec mes associés sur le second bien sans spécialement préciser que je suis en cours d’un investissement simultané …

A votre avis qu’est que je risque à essayer de gruger les banques sur ce sujet ?

Mots-clés : associé, double investissement, immobilier

doubletrouble · #2

Pour l’avoir fait il y a plus d’un an : rien, tant que vous êtes solvable et que vous choisissez banques et garanties avec prudence. Dans mon cas, je suis passé par la Caisse d’Epargne (caution SACCEF et assurance CNP) en nom propre pour ma RP et le Crédit Agricole avec PPD et délégation d’assurance (de base ils proposaient une assurance CNP) en SCI pour le bien locatif (présenté comme une RP…)

La délégation d’assurance semble un bon moyen d’éviter les croisements. Pour l’organisme de cautionnement j’aurais peut-être pu prendre celui du Crédit Agricole (CAMCA) sans risque, mais j’ai préféré écarter tout problème en demandant une hypothèque (en justifiant ce choix par la possibilité d’une hypothèque de seconde main plus tard, pour avoir l’équivalent d’une HELOC). Ils ont accordé le prêt avec un simple PPD à la place, unilatéralement.

Les autres banques utilisent presque toutes Crédit Logement (donc risque de croisement) et ne peuvent pas prendre de décision en agence : je ne sais pas si "le siège" est un facteur de risque supplémentaire. Par prudence, il vaut probablement mieux éviter de combiner des banques appartenant au même groupe, comme Caisse d’Epargne et Banque Populaire par exemple…

Je ne saurais pas vous dire si ma prudence était justifiée ou pas ; il est possible voire probable que ces organismes ne cherchent même pas à faire les croisements dont j’ai voulu me prémunir, notre comportement déviant étant vraisemblablement assez rare.

Quoiqu’il en soit, cette anecdote personnelle ne constitue évidemment pas un conseil financier, et si vous choisissez de vous embarquer là-dedans, vous choisissez d’en subir les conséquences si cela ne se passe pas comme prévu !

Bernard2K · #3

Vos amis vous proposent de vous associer sous quelle forme ? Sci ? Indivision ? La forme est très importante pour prévenir tout risque de mésentente, pour faciliter la revente éventuelle, etc.

Jeejee · #4

bonjour,

Merci pour vos retours nous n’avons pas encore réellement décidé de la sci IR/IR ou indivision mais nous pensions nous diriger vers une sci is car l’objectif est de finaliser des travaux et ne pas revendre (pour certain récupérer des dividendes et d’autre laisser en capital)

Ps: je vais créer un sujet complet sur l’investissement en question dans les prochains jours

Dernière modification par Jeejee (18/03/2018 00h21)

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