Letflo38 : étude de cas immobilier (Montage financier entre holding et SCI)

Bonjour,

Nous avons un projet avec mon épouse de faire de la location saisonnière.
Pour cela nous avons trouver une SCI en activité qui vend 100% de ses parts sociales et qui possède un bien immobilier (Maison+gites). Valeur d’achat 670000€. Nous avons un apport de 150000€.
Nous avons, avec notre expert comptable, étudié le meilleur montage possible. Il s’avère le suivant:

- Pour la SCI: 50% des parts pour Monsieur et 50% pour Madame

- Création d’une Holding: 51% Monsieur (majoritaire) et 49% Madame (minoritaire).

La holding aurait 100% de la SCI.
Le prêt de 520000€ restant serait fait par la holding auprès de la banque.
La holding facturerait à la SCI les prestation réalisées par les gérants sans dépasser le CA de 33000€/an (sinon obligation d’être soumis à TVA) afin de rembourser les mensualités du prêt.

Là où nous avons un problème, c’est que la banque vient de nous informer que le montage est très correct, mais que le fait de faire le prêt à la holding, elle ne pouvait "normalement" pas prendre le bien de la SCI en garantie car pour elle, elle prête à la Holding et non à la SCI. Nous avons un doute sur cette explication…
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Est-ce que quelqu’un a déjà connu ce cas et pourrait nous apporter une solution pour donner la garantie du bien à la banque?

Bien sur ce montage a été pensé pour une question de fiscalité et que racheter le bien directement ne serait pas judicieux pour nous à cause des frais de notaire et surtout du gros salaire que nous devrions prendre pour rembourser le prêt (impôt sur les revenus, charges).

Merci pour vos réponses

Mots-clés : banque, holding sci, montage