Monceau : étude de cas immobilier (privilégier le métrage ou le nombre de pièces ?)

69m² ça n’est pas énorme pour un T3, je pense que ça doit correspondre à peu près à la moyenne. Je me trompe ? Qu’est-ce qui vous fait dire que c’est beaucoup ?
Je ne pense pas que rajouter une chambre à surface égale va faire prendre de valeur. Vous risquez même d’en perdre si le résultat est moyen. Si votre acheteur veut transformer en T4 il pourra le faire lui même, à son goût, et en payant les travaux. Si vous les engagez vous même vous ne les récupérerez probablement pas intégralement à la revente, et les acheteurs qui veulent un T3 ne seront plus intéressés.
Et une valorisation à grosse maille se fait sur la surface, pas sur le nombre de pièces. En plus, les grands salon-séjours sont à la mode, alors pourquoi cloisonner maintenant ?

Il y a des amateurs pour les grands salons (par exemple pour faire un espace bureau ou pour placer un vidéoprojecteur) donc ce n’est pas forcément inutile.

Nous avions été confronté au même sujet lors de l’aménagement d’un plateau. La solution avait été de créer la SdB dans le ’fond’ du salon car c’est une pièce qui ne nécessite pas de fenêtre, et cela permettait de gagner de la place pour faire chambre + dressing attenant.

Mais ce n’est pas forcément faisable dans votre cas.

A ce stade, je raisonnerais surtout par rapport à vos propres besoins. C’est intéressant de réfléchir à la revente mais cela risque de vous pousser vers des biens très standardisés qui ne correspondent pas à votre mode vie / vos envies. Et on est souvent surpris par les besoins des acheteurs par la suite (sauf défauts rédhibitoires habituels).

Tetrapil

C’est vrai que le prix au mètre carré décroît avec le nombre de mètre carrés, mais de là à dire que le prix est le même quand on augmente la surface… si c’était vrai, les studio ne se vendraient pas ! Je connais pas votre marché local mais votre affirmation m’étonne. Un T3 de 69m², aujourd’hui, ça ne me semble pas exceptionnel (et carrément petit pour un T4).

S’il a acheté un Robien neuf, il va forcément vendre (très) en dessous de ses espérances… Notez qu’on peut reprocher plein de choses aux projets Robien, mais en général les appartements eux-mêmes sont pas trop mal conçus (je ne parle pas de la qualité de réalisation mais de la qualité de dessin). Si le promoteur a estimé que cette surface là était la bonne pour un T3, il y a des chances qu’il ait raison.

Je ne pense pas que des m² en plus soient sans valeur. Un logement grand est, à nombre de pièces égales, plus confortable qu’un logement petit, et cela doit se répercuter sur le prix de marché sauf cas particuliers. Si vraiment vous êtes certain de ce que vous voyez dans Patrim - qu’un T3 69m² se vend au même prix qu’un 55 - faites une offre en conséquence. Si vous avez raison les autres acheteurs feront de même.
Le découpage ne me semble pas une solution pertinente. Si le T3 était très grand, la création d’une 3è chambre *pourrait* apporter un peu de valeur, mais vu ce que vous décrivez je pencherais plutôt vers une destruction effective de valeur si vous découpez (en comptant le coût des travaux).

Votre inquiétude d’acheter trop cher, par contre, est tout à fait valide. Le propriétaire en demande probablement beaucoup trop cher car il a surpayé le logement à l’achat. N’hésitez pas à faire une offre "basse" et, surtout, ignorez son prix d’affichage (effet d’ancrage).

Monceau a écrit :

le fait qu’il y a bcp de m2, il est plus chère que les autres T3 en moyenne.

Ces m2 sont difficilement exploitables.[…]

Cela répond au moins en partie à la question : pourquoi payer le même prix pour des m2 inexploitables ? Si on applique la logique investissement locatif, pensez-vous qu’un locataire accepterait de payer plus cher pour des m2 en plus mais inutiles ?

Cela dit :

Monceau a écrit :

Je précise également qu’il ne s’agit pas d’un investissement locatif mais de l’achat de la résidence principale.

Autant acheter un bien atypique ou mal distribué pour faire de l’investissement locatif est au mieux un pari, au pire une mauvaise idée ; autant pour une résidence principale, le coup de cœur n’est pas à rejeter d’office. Juste garder en tête qu’en y cédant vous ne faites sans doute pas la meilleure opération financière qui soit, mais si c’est cet appartement qui vous plait et que vous sentez que vous y serez bien, ça n’a pas de prix.

Monceau a écrit :

A priori l’appartement était acheté neuf en 2006 pour 275 000

Ça n’est pas votre problème. Oubliez absolument cette valeur qui par effet d’ancrage va vous pousser à surpayer.
Si d’après Patrim vous pensez que 225k€ est correct, faites déjà cette proposition.

Votre achat est pour une RP donc il vous faut comparer à rester locataire. Connaissez-vous ce simulateur ?
Simulateur Achat Vs Location - Google Drive

En sachant combien de temps vous pensez rester, et connaissant les prix des loyers du coin (plus faciles à déterminer les prix de vente car les loyers ne se négocient quasiment jamais), vous verrez jusqu’à quel prix il est raisonnable de payer ce bien. Et vous connaissez (ou pouvez connaître) le loyer exact payé par les locataires de l’appartement que vous visez donc vous serez assez précis dans l’évaluation à ce niveau là.

Sur la façon de mener la négociation, je ne suis pas spécialement qualifié pour apporter de conseils. Justifiez déjà votre offre à l’agent (Patrim, etc.) et croisez les doigts pour avoir raison. Si l’agent vous jure que vous avez tort, demandez lui à quel prix il a vendu des biens comparables. Au final si quelqu’un d’autre estime que l’appartement vaut 30k plus cher que vous, vous ne serez pas gagnant de toute façon. Vous trouverez un autre bien.

Bonjour,

pour donner les nouvelles  - négociation est au point mort. Le proprio n’est pas prêt à négocier. Les offres successives à 225 000, 237 500 et 245 000 ont eu le "non" ferme. Le propriétaire est tellement dégouté de perdre de l’argent sur cette transaction qu’il préfère à la limite de le remettre en location que de baisser le prix.

J’ai indiqué à l’agent qu’il peut me recontacter s’il change d’avis et si je suis toujours à la recherche à ce moment-là.
Dur dur d’abandonner…

Bonjour à tous,

Les collègues m’ont dit sur le ton de blague « t’as qu’à louer son appart s’il le remet en location » mais cette blague a fait germer une idée dans ma tête. Et si je lui proposais un arrangement suivant : une vente longue (on va dire 6 mois) et pendant ces 6 mois je lui loue son appartement. En effet – c’est gagnant pour lui et pour moi :
- De toute façon vu l’état des choses j’ai encore pour 4-6 mois de ma location actuelle à payer (si on tient compte des délais de vente et il faut déjà que je trouve)
- Je vivrais déjà dans les meilleurs conditions que mon appart actuel (plus spacieux et avec l’extérieur) et je payerai pas forcement bcp plus cher car je sors de la petite couronne pour aller dans une vrai banlieue.
- Le propriétaire aura l’impression de récupérer son manque à gagner avec les mois de locations que je lui propose

Est-ce que c’est faisable selon vous ? Voyez-vous les contraintes ou les inconvénients bloquants ?

Le prix que je lui propose n’est pas aussi en décalage du prix qu’il veut. Il a déjà baissé et aujourd’hui il veut 259 000, frais d’AI compris qui doivent être d’ordre de 9 000. Donc il veut récupérer en net 250000. Je lui propose d’acheter à 245 000 ce qui avec un effort de l’agent immo lui laisserait 240000.
Si on rajoute 6 mois de loyer il va récupérer un bon 5000 euros à minima (je sais pas à combien il pense le louer mais je peux supposer compte-tenu du marché). donc son effort de baisse ne sera que de 5000 selon lui. et puis commencer à toucher de l’argent quasi-immédiatement de l’appart, qui lui coute aujourd’hui, va sans doute l’adoucir.