Swissphone : étude de cas immobilier (achat d'une maison aux enchères)

Swissphone · #26

ils sont bien dans la maison et pas trop envie de partir.. vous avez bien suivie.Pourquoi pas enchérir assez bas et au cas ou cela fonctionne voir a ce moment la (700€ de loyer)

Pierrot31 · #27

Ce n’est plus le même projet…

À combien est la mise à prix?
Payent-ils le loyer?

Socrate · #28

Bonsoir,

Si le locataire de 70 ans paye son loyer, il n’a aucune raison de changer de mode de vie, on devient ce que l’on fait le plus souvent.

Et pour devenir riche et continuer à augmenter sa fortune, il faut aller là ou l’on croit qu’il faut aller sans s’occuper de l’avis du plus grand nombre.

Conclusion : Pour ma part je porterai les enchères après avoir déterminé le rendement- locatif que je souhaite.

Voilà.

creusois · #29

Bonsoir,

Entièrement d’accord avec Socrate,il est plus qu’improbable que le locataire parte à cet âge là.

Outre que ce n’est pas une période de la vie où l’on a envie de changer ses habitudes (commerces, amis,..) ,il est difficile pour une personne âgée de trouver une location,du fait de la loi qui le protège plus qu’une autre,donc de la réticence de certains bailleurs.
La seule raison d’un déménagement peut malheureusement être un problème de santé qui rend la vie en maison difficile et oblige à déménager soit en appartement,soit en maison de retraite,ou éventuellement le souhait de se rapprocher de ses enfants.

Il faut en tenir compte pour votre proposition,en intégrant également la possibilité que la personne, même honnête, puisse être confrontée à des problèmes de paiement.

Cela peut être un investissement sur le long terme,si vous l’avez à un tarif intéressant,le point positif étant qu’il y aura surement moins de personnes intéressées vu les conditions susdites.

Bonne poursuite de votre étude.

Swissphone · #30

Avocat trouvé, pouvoir adjudicataire fait il faut attendre maintenant.
Il y a des acheteurs pour en faire une RP et d’autres en location.

Pierrot31 · #31

Combien vous coûte l’avocat ?

Swissphone · #32

Avocat pris dans la ville préfecture ou va ce dérouler la vente, 150€ si non adjudicataire et 1000€ si adjudicataire.

Socrate · #33

Bonsoir,

Quand vous envisagez de prendre un avocat pour porter les enchères , demandez lui simplement si il n’est pas chargé de représenter un autre client à un prix supérieur à votre ordre.

Les affaires ce n’est pas un feu de paille, mais une carrière.

Si un avocat me lit, il ne sera pas content, mais il sait que j’ai raison… de demander.

Votre dévoué

Socrate

25 03 18 France

Swissphone · #34

Un avocat peut représenter qu’un acheteur il me semble car les avocats conctatés avaient déja un client pour cette vente.

Socrate · #35

Bonjour,

Avocats d’enchères immobilières :

Merci d’avoir corrigé,
Je viens de relire l’article 12-2 du règlement intérieur national de la profession d’avocat qui précise effectivement qu’un avocat ne peut porter les enchères pour plusieurs mandants (clients) sur un même bien;
Egalement, si son client devient adjudicataire, l’avocat ne peut, en cas de folles enchères, représenter un autre client, puisqu’il y aurait conflit d’intérêt entre ces deux clients (mandants).

C’est logique, j’en avais l’intuition, je n’avais jamais osé demandé, merci de m’avoir poussé à cette recherche qui sera utile pour nous tous.

Votre dévoué.

Socrate
26/03/2018 (France)

Swissphone · #36

Je sais pas après si les SCP regroupant plusieurs avocats peuvent représenter plusieurs acheteurs potentiels (un acheteur par avocat) ou si cela est considéré comme un conflit d’intérêt.

Bernard2K · #37

Des acheteurs pour la RP et des acheteurs pour la location : les prix vont probablement monter assez haut. Définissez bien votre prix maxi et tenez-vous y.

amoilyon · #38

Plusieurs acheteurs de RP? Les prix montent, et la rentabilité file…

Dans le mandat, le prix maximum est déjà précisé, non?

Socrate · #39

Bonjour,
Pour une SCPI , ce n’est pas une vente aux enchères.
Et si une SCPI était vendue aux enchères la règle d’un avocat par mandant s’appliquerai.

Votre dévoué

Socrate

26/03/2018 (France)

ChoukiDou · #40

Socrate a écrit :
Bonjour,
Pour une SCPI , ce n’est pas une vente aux enchères.
Et si une SCPI était vendue aux enchères la règle d’un avocat par mandant s’appliquerai.

Votre dévoué

Socrate

26/03/2018 (France)

Je pense que Swissphone voulait parler d’un cabinet d’avocats organisé sous la forme d’une SCP et de savoir si un cabinet d’avocats pouvait représenter un seul client ou bien si chaque avocat du cabinet pouvait représenter un client.

Socrate · #41

Bonjour,

J’ai compris, bonne question, je n’ai pas la réponse.

Votre dévoué

Socrate
26/03/2018 (France)

Swissphone · #42

Fin et suite….. la partie adverse (la propriétaire) à promis de rembourser la dette donc la vente à pas eu lieu.J ai donc payé 150€ de frais d’avocat pour rien.L’expérience fut quand meme sympa et un grand merci aux membres du forum pour leur aide.

Frycek · #43

Swissphone a écrit :
la partie adverse (la propriétaire) à promis de rembourser la dette donc la vente à pas eu lieu

Bizarre ….

d’après le cahier des charges,

à combien s’élevait la dette (capital, interet, agios, frais de procédure, etc …) ?

sauf à se mettre en surendettement, il me semble peu probable d’annuler ce type de procédure judiciaire (sauf à avoir un compromis de vente ou les fonds disponible)

donc, y a t’il vente amiable, héritage, gain au loto, …. ?

avant de parvenir aux ventes judiciaire au TGI (ventes aux enchères judiciaires) il y a un ou plusieurs "entretien" au TGI ou le Juge propose analyse la situation et propose (en général) des pistes de solution (vente amiable ou recherche d’acquéreur)
un dossier au TGI met en général de 1 à2 ans entre le moment d’un impayer de crédit et la vente effective

la vente peut également etre annulée s’il s’agit d’une entreprise (SCI, SA, SARL, …) et que le bien passe par un mandataire
il suffit dans ce cas de faire une offre écrite justifiée au mandataire pour annuler la vente au TGI !
j’ais fait cela sur un bien (maison) pour un montant légèrement supérieur au prix de mise en enchère et ainsi annuler la vente au TGI (meme si mon offre n’a pas été retenue car une autre offre supérieure de 30 000 euros)

aux ventes du TGI,
le marché est biaisé mais il faut connaitre les biais pour espérer passer.

merci de vos retour à mes quelques questions

en tout cas fellicitation pour votre perseverance et vos retours

Swissphone · #44

La dette était de 60 000 €, il y aurait peut-être une histoire d’assurance perte d’emploie qui n’aurais pas fonctionnait comme prévu (rumeur).

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