Mani [Rhône-Alpes] : étude de cas immobilier (acheter la RP du propriétaire puis lui louer ?)

Mani a écrit :

S’ils ne payent pas mais qu’en effet le bail n’est que d’un an, pourrais je bien changer de locataire ?

Depuis la loi ALUR, lorsque la location meublée est la résidence principale du locataire, elle est très largement alignée sur la location nue. Et notamment, le bail est renouvelé automatiquement, donc le bail de 1 an est un leurre. Les cas où l’on peut donner congé sont quasiment aussi draconiens qu’en location nue : reprise pour habiter, vente, ou motif légitime et sérieux. Faire valoir la clause résolutoire pour non paiement de loyers nécessitera d’aller au tribunal.

En gros, l’expulsion d’un locataire qui ne paie pas est aussi longue et difficile qu’en location nue.

Lisez les articles 25-3 et suivants de la loi de 1989 : Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 | Legifrance et faites une recherche google sur "expulsion impayés meublé" en faisant attention à ne sélectionner que des résultats écrits post-2014.

Pour vous protéger des impayés dans un tel cas, demandez impérativement un garant, une personne qui se porte caution solidaire, et qui soit solvable (CDI et revenus supérieurs à 3 fois le loyer).

Par ailleurs, pour que ça soit une location meublée, il faut qu’ils vous vendent leurs meubles. Or, dans leur esprit les meubles sont à eux, et ça risque de poser un gros problème à leur départ. Demandez à ce que figure dans l’acte notarié un inventaire précis des meubles qu’ils vous vendent, aligné sur la liste des meubles obligatoires en meublé (et attention, ça va jusqu’à la vaisselle et à la couette). Reprenez cette même liste en annexe de l’état des lieux de la location. Ca limitera les contestations s’ils doivent s’en aller.

Les raisons qui peuvent pousser quelqu’un a vouloir récupérer son apport peuvent être nombreuses, mais par contre je pense votre opération risquée. Commencer avec une famille dont les deux parents ne travaillent pas…
Savez vous dans quel domaine il travaille? Ne pouvez vous pas attendre qu’il retrouve un travail pour la vente? Une fois que vous avez fait un bail même pour un ans, il est difficile de le faire partir en utilisant des moyens légaux ! Du coup c’est également à vous de voir a quel point vous lui faite confiance et a quel point vous pensez qu’il est de bonne foi.

Une solution que j’ai déjà pratiquée est de consigner une partie du produit de la vente chez le notaire comme garantie du paiement des loyers et/ou de l’état des lieux.
C’est une forme de prépaiement du loyer.

Votre notaire devrait pouvoir structurer une solution de ce type.

Tetrapil

Tetrapil a écrit :

Une solution que j’ai déjà pratiquée est de consigner une partie du produit de la vente chez le notaire comme garantie du paiement des loyers et/ou de l’état des lieux.
C’est une forme de prépaiement du loyer.

Votre notaire devrait pouvoir structurer une solution de ce type.

C’est intéressant, mais ça ne me semble pas compatible avec la loi du 6 juillet 1989 qui limite le dépôt de garantie à une certaine somme (1 mois de loyer en nu, 2 en meublé).

Caution bancaire je connais le principe, mais Tracoh parle de consigner la somme auprès du notaire (et non de la banque), ça je ne connaissais pas.

Par ailleurs, ça s’oppose directement au besoin du vendeur de récupérer son apport. Un garant personne physique correspond mieux à son besoin.