Blandine38 [Lot et Garonne] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport)

Blandine38 · #1

Bonjour

Je souhaiterai investir dans l’immobilier (immeuble de rapport). Le problème c’est que sur ma ville c’est compliqué car bcp trop cher !
J’ai donc commencé à regarder aux alentours et j’ai trouvé ceci :

VOTRE PROFIL

-Statut : salarié CDI
-Age : 30 ans
-TMI : 30
-Revenus : 3500€ net qui vont bientôt diminuer à 3000€ net suite à changement d’emploi

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : moyen
- Fiscales : moyen
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : aucune
- Sociales : OK
- Temps disponible : moyen (surtout week end)

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : immeuble de rapport (6 appartements tous refaits à neuf)
- Année de construction : ?
- Étage : 2 étages
- Déjà occupé ? Inhabité ? : tous les appartements sont loués
- Si appartement : N/A
- Chauffage individuel
- Volets isolants ou persiennes : volets roulants
- Espaces verts dans la copropriété: non
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels : individuels
- Études de la copropriété : N/A
- Concierge  : non
- Décoration : moderne

LOCALISATION DU BIEN

- Agen, 47
- Centre-ville
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique : pas très dynamique mais bonne demande locative d’après mon étude
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien : pas forcément

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire : 238650€
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : revenu locatif annuel = 23243€
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : N/A
- Travaux immédiats : pas de travaux
- Taxe foncière hors TEOM : 3600€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 200€
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : N/A

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire : 10,2%
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats : 7.7%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 1.9%
- Durée du crédit : 25 ans
- Frais de tenue de compte (en SCI c’est un mois de loyer de studio qui part chaque année)
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.)
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : non

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue : foncier réel avec passage petit à petit en LMNP lors des changements de locataires

CASH FLOW

- Cash flow positif ou négatif : 53€/mois (mais je n’ai pas tous les accès sur rendement locatif)

Qu’en pensez-vous ?

Merci ++ pour votre aide

Mots-clés : achat d'une immeuble de rapport, etude, immobilier, impots

Bernard2K · #2

Bonjour,

c’est un bon projet sur le papier, mais ce qui manque, c’est l’évaluation des travaux à faire et de la vétusté de l’immeuble. Passer en meublé au départ des locataires (ou un peu plus vite en leur proposant une évolution vers un bail meublé ? cf discussions à ce sujet) nécessite un budget pour rénover et pour meubler. Quel est ce budget ? Avez-vous de l’épargne de côté pour faire face à ces frais ?

lachignolecorse · #3

Même en passant en meublé, je vous conseille de simuler vos impôts dans 10/15 ans par exemple.

Comme l’indique bernard2k, prévoyez un budget travaux pas trop optimiste. Personnellement, je prévois 500€/appartement/an.

Avez vous visite le bien? État toiture? État général?

Blandine38 · #4

Bonjour,

Avez-vous un bon site pour faire des simulations d’impôts ? Ou est-ce que vous demandez à votre comptable ? Ou utilisez-vous des fichiers excel ?

Pour répondre aux questions, je n’ai pas encore visité le bien. Celui-ci se situe à 1h30 de chez moi donc je vais planifier plusieurs visites vendredi aprem. Que pensez-vous de gérer des appartements à cette distance (tout en étant salarié) ?
D’après la description tout est neuf (toiture, appartements, communs, …). Donc à confirmer lors de la visite.

J’ai en effet un peu d’épargne de côté pour un éventuel passage sur du meublé, qui serait je pense plus avantageux fiscalement parlant.

Merci pour votre aide
Blandine

sven337 · #5

Si c’est tout neuf, pourquoi le propriétaire vend-il ?
Pour la fiscalité, et tout le reste d’ailleurs, je vous conseille de vous faire votre propre fichier Excel à titre d’exercice. L’ennui ensuite est que si vous faites une bêtise elle ne sera pas détectée, mais si vous comparez les résultats à, par exemple, ceux de rendementlocatif.com cela vous aura fait une vraie expérience. Quitte à utiliser rendementlocatif.com derrière.

lachignolecorse · #6

En général, je prends une feuille de papier et une calculatrice. Vous allez sur rendement locatif pour vérifier que vous n’oubliez pas de charge. Prenez comme hypothèse un amortissement sur 40 ans et ça vous donnera le resuktat comptable. Pour un pret de 25 ans, faite le calcul sur la quinzième année par exemple.

Comme simulateur d’impôts j’utilise celui … des impôts. Sinon mon expert comptable si c’est plus compliqué.

Vous pouvez aussi payer le site rendement locatif. Ce sera un investissement utile si vous avez peur de vous tromper.

Comme le dit sven337, on ne revend pas un bien qui vient d’être refait sauf pour faire une bonne plus value (donc une mauvaise affaire pour vous).

Gérer à distance n’est pas un souci mais a un coût. Il faut entretenir les communs, sortir les poubelles … et gerer les visites pour les états des lieux, relocations… à vous de l’intégrer dans votre simulation.

Bernard2K · #7

Pensez à faire des recherches sur les sujets que vous évoquez, ils ont déjà été traités, en général, et le forum regorge déjà d’informations et de bons tuyaux. Exemple sur la gestion à distance : Gérer un immeuble de rapport à 300 km de distance : est-ce possible ? Immobilier locatif : gestion par une agence ou soi-même ? etc.

Sur les calculs de rentabilité et fiscalité : comme sven, je vous recommande de faire vos propres calculs pour mieux comprendre comment ça marche, quitte à recourir ensuite à rendementlocatif.com pour vous faciliter la vie. Dans les études de cas, vous trouverez des exemples de calcul en nu et en meublé, et certains foreumeurs postent des tableaux très bien faits (d’autres où il y a des points à améliorer, qui sont souvent signalés).

Sur "tout est neuf" : en général, on ne vend pas un immeuble neuf ; ça veut plus probablement dire "refait à neuf". Dans les faits, il y a différents degrés de "refait à neuf"… Ca commence par un coup de peinture blanche qui fait propre mais qui est souvent un cache-misère.

L’année de construction est un élément important, car ça indique l’âge général du bâtiment. Même sur un bâtiment refait, il y a souvent des éléments qui ont l’âge du bâtiment (tuyauterie, huisseries, tout ou partie de l’installation électrique…). L’âge et l’état de chacun des éléments vous donne l’état d’entretien et les travaux à prévoir à court et moyen terme.

Si vous achetez une voiture de 10 ans et 120000 km "comme neuve", vous y croyez ? Non, et vous avez raison. Il y a des éléments qui ont été changés, d’autres qui seront à changer bientôt, d’autres qui sont censé durer la vie de la voiture mais, comme ils ont 10 ans, les probabilités de panne sont tout de même plus élevées. Pour un bâtiment c’est un peu pareil.

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