Immobilier locatif : gestion par une agence ou soi-même ?

Je gere 2 locatif moi même mais j’ai choisi de mettre le dernier locatif acheté l’an dernier en gérance à l’agence par laquelle je suis passé.

Le contact avec la négociatrice etait très bon.Elle m’a fait de la pub pour la gestion.j’ai rencontré sa collegue  qui gere les loc qui est également très pro et de bon conseil

Je me suis dit que ce serait pas mal d’entretenir le relationnel avec cette agence.Se constituer un réseau est utile et temps qu’à faire autant ne pas se forcer et travailler avec des gens avec qui le courant passe.

Comme elle a loué ma maison au dessus de mon prévisionnel ça couvre les frais de gestion .

En cette periode de marché plus lourd,je pense qu’avoir de bons contacts avec les pro peut aider à trouver les bonnes affaires (vendeurs pressés,marge de négo,éviter le discours habituel d’un autre acheteur fantome…)

Bonjour,
En complément, quel est le tarif pour une location saisonnière, en comptant le ménage et un locataire par semaine ?
Combien coûte une assurance pour les dégats ?
Merci.

Le gros problème est que l’intérêt de l’agence n’est pas "bien" aligné sur celui du propriétaire.

On peut le ressentir lors de la sélection des locataires et sur le délai pour en retrouver un.

Ceci dit, si vous habitez dans un endroit où il n’est pas possible de trouver des biens qui s’autofinancent, il est parfois nécessaire de déléguer la gestion. Il faut prévoir une marge conséquente sur le rendement du bien en question. Mais ce n’est pas toujours rédhibitoire.

Toutes les agences ne sont pas égales, certains travaillent beaucoup mieux que d’autres.

Il faut surtout voir quel type de bien vous proposer. Si vous proposer un bien nickel avec un prix 10% en dessous du marché, les agences prendront plaisir à vous trouver un candidat. En effet en 2h de temps ils trouveront quelqu’un. Si le prix est 5% au dessus, elles se décourageront et  ne chercheront pas grand monde, car elles savent qu’il faut 30-40 visite pour trouver le bon candidat.

Enfin il vaut parfois mieux attendre 1 ou 2 mois et trouver un locataire qui non seulement payera son loyer mais surtout le rendra en bon état.

PS : je confirme tout à fait ce qui a été dis au sujet du réseau d’agence pour l’achat de bien. En effet, si vous avez quelques bons contacts, on peut vous appeler pour un bien qui "va rentrer" et qui n’est pas encore proposé à la vente.

Pour l’anecdote, un agent m’a appelé pour un immeuble de rapport qui allait rentrer avec un rendement brut de 15% (contre 7% pour la plupart des autres disponible à la vente dans le secteur). J’ai eu le droit de le visité en deuxième, mais il été déjà vendu ! acheté par le premier visiteur) l’acheteur à du gagner 150000€… en une matinée.

Sinon un notaire qui gérait le patrimoine immobilier d’une vieille dame avait estimé son immeuble à 550k€, porposé à la vente, il avait été acheté par un marchant de bien au prix  et re-proposé à la vente à 750k€. Mon offre à 670k€ n’a pas été accepté. L’immeuble à été vendu au prix en 2 jours.

PS : j’ai appelé le notaire pour lui demandé s’il en avait pas d’autre à vendre, mais il ne m’a jamais rappelé

Dernière modification par AleaJactaEst (01/11/2017 16h02)

Je suis d’accord que pour un achat avoir les agences de son côté est utile.
Pour l’acquisition de ma maison cet ete j’ai ete le premier à visite le bien et j’ai même pu négocier un peu. Gros avantage car ce type de maison part dans la semaine en général.

L’agence connaissait mes souhaits, mon budget …

Pour la location je passe par une agence pour certains de mes biens. Cette agence à un vrai service de location ce qui n’est pas toujours le cas et cette activité lui assure un revenu régulier.

Merci pour toutes vos réponses et vos retours d’expériences, je comprends mieux maintenant.

Donc au final pour résumer : (Général)

- Une agence va nous prendre de l’argent de diverses manières (niveau rentier ce n’est pas la solution)
- Elle se dépêche de trouver un locataire
- La gestion n’est pas bonne et leur professionnalisme laisse à désirer
- Les intérêts entre l’agence et le propriétaire ne sont pas les mêmes.

Donc en passant par une agence on n’est pas maître de la situation ce qui peut nous engendrer des pertes financières. (Donc on n’a pas le contrôle est pourtant ce contrôle est la clé de l’immobilier ?)

Mais si je comprends bien, pour acheter un bien c’est la bonne solution ?

Pour trouver vos locataires, vous dîtes que vous en trouvez rapidement mais j’imagine que vous passez par des plateformes sur le net ?

Merci à tous pour vos réponses, bonne journée.

D’accord, thanks Kiwai10 ! !
Je vais aller voir ce post et puis je vais aller me former aussi

J’imagine que c’est très important de trouver le locataire en "or" et il en dépend de beaucoup de choses.

Attention avec la CAF, il faut quand même que le locataire soit de bonne foi.
J’ai eu une locataire dont le CAF couvrait le loyer et qui a décidé d’un coup de quitter le logement.
Elle a contacté la CAF pour qu’elle soit versée au nouveau propriétaire mais sans avoir fait de préavis chez moi.
J’ai contacté la CAF pour savoir pourquoi il ne m’avait pas contacté avant de couper les versements me concernant et les informer que la locataire n’avait fait aucune démarche envers moi. Ils n’ont rien voulu savoir.

Avec la crise qu’il y a eu, le trouve qu’il y a plus de possibilité de négocier avec les agences surtout dans les secteurs où les ventes immobilières sont plus calmes.
Avec l’agence que j’ai pour certains de mes biens en campagne, je me charge des annonces et des 1ers contacts par mail et l’agence se charge des visites et de faire constituer le dossier de candidature par exemple.
Pour des bons dossiers je prends la part du coût du locataire à ma charge comme cela pour lui c’est comme loue a un particulier et l’agence elle me fait un prix.
Je déduis la totalité de ce coût de mes revenus locatifs et je m’évite des déplacements inutiles sur place.

On remarque dans vos réponses que les problèmes liés à la délégation de la gestion locative à une agence se rapprochent de ceux évoqués dans la Théorie de l’agence en économie.

Les intérêts de l’agent (l’agence) et du principal (le propriétaire) sont divergents, en partie au moins :

- L’intérêt du propriétaire est que son bien soit loué 365j/an, au prix le plus haut et avec le moins de frais possibles, donc le moins de turn-over et le moins de travaux possible.

- L’intérêt de l’agence est au contraire de faire payer ses services au maximum au propriétaire (et au locataire). Même si elle est rémunérée sur la base d’un pourcentage des loyers perçus, elle fait certainement plus de profits dans les actions ponctuelles. Son intérêt tend alors vers un turn-over élevé pour faire de la marge sur les frais d’entrées, d’état des lieux etc. L’intérêt de l’agence est également de faire le moins de visites possible pour économiser du temps, donc de trouver un locataire rapidement, parfois aux dépens de la qualité de son dossier. A ce titre, et si elle en a le pouvoir, elle préférera aussi baisser le montant des loyers pour louer plus rapidement (hors zone tendue).

D’autre part, il existe une asymétrie d’informations entre l’agent et le principal. Un propriétaire n’observe pas parfaitement les actions menées par l’agence qu’il mandate, d’autant plus si elle est malhonnête et/ou incompétente sur les bords. Ainsi, elle peut s’octroyer une certaine liberté d’action potentiellement nuisible aux intérêts du propriétaire.

Après, le recours à une agence immobilière est le seul moyen de se délester des contraintes de la gestion locative, et ça a un coût. Pareil pour de la gestion à distance où la question ne se pose même plus (ou presque).

Bonjour.

Je procède comme cela  le service immobilier d’un notaire depuis 15 ans.

Initialement, le service immobilier s’occupait de tout (recherche de locataire, bail, gestion). Aujoudhui il ne s’occupe que de la gestion depuis 10 ans. Je n’ai pas eu de changement de locataire depuis donc j’ignore s’il accepterait de gérer un bien avec bail sous sein privé (je pense que oui).

La gestion seule m’est refacturée 6% du loyer+charges (il s’agit de location nue). La recherche de locataire était facturée un mois de loyer (partage 50/50 entre propriétaire et locataire). J’ai trouvé le tarif très cher comparé à la réactivité. Généralement, le locataire me prévenait qu’il partait et envoyait son recommandé à l’étude. J’avais retrouvé un locataire avant que l’étude ne m’avertisse du départ.

Le nombre de biens n’est pas un problème (j’ai eu 2 biens au maximum chez eux). Cela représente de petites sommes et même avec 10 biens, vous n’aurez pas de poids.

J’avais choisi de déléguer la gestion car mon travail salarié ne me permettait pas d’être disponible pour la gestion locative sans compter la sécurité juridique que je pensais avoir. Finalement :
- la gestionnaire m’a demandé les adresses de mes artisans car ils avaient du mal à en trouver des bons et disponibles
- j’ai eu un locataire indélicat. L’étude a lancé la procédure habituelle et au bout de 2 mois, voyant le loyer qui ne rentrait pas et les frais de procédure qui s’accumulaient, j’ai repris la main et réglé le souci sous un mois.

Néanmoins globalement satisfait (Ça me permet d’avoir des opportunités d’achat de biens, des estimations de mes biens très rapidement, récupération de la TOM, revalorisation du loyer.. ). Mais j’arrêterai définitivement cette gestion l’an prochain.

Effectivement il semble important de dissocier les deux aspects de la gestion de l’agence, la mise en place des locataires et la gestion du bien ensuite pour les problèmes techniques.
Pour moi il est avant tout primordial d’avoir une agence qui soit très réactive quand il y a un soucis: chauffage en panne, fuite etc…En qui assure le suivi.
J’ai eu pendant un moment quelques biens gérés par une agence car très très loin de chez moi. L’agence mandatait des entreprises quand il y avait une réparation à faire mais en fait parfois, les travaux n’étaient pas fait ou mal fait et personne ne venait vérifier. S’en sont suivi des problèmes d’infiltrations en autres qui m’ont coûté chers. J’ai ensuite changé pour une autre et quand il y a un problème, ils se déplacent pour identifier le problème et encore ensuite pour vérifier les travaux. Ce qui me convient mieux.

L’agence indépendante à qui j’ai acheté plusieurs de mes biens (parmi ceux achetés non en direct), a un homme à tout faire attitré (même si je pense qu’il ne fait pas partie du personnel et est externalisé) pour ces petits bricolages / dépannages. De plus, les prix facturés au bailleur en cas de nécessité de réparations ne sont pas surfacturés comme chez certains gros réseaux nationaux.

Mais ils ne font malheureusement pas de gestion sans la partie mise en location…

J’ai entendu certains investisseurs qui disaient avoir eux mêmes un homme à tout faire indépendant qu’ils employaient à partir du moment où il avaient un certains nombre de biens sur une même zone, pour pallier à ce problème et gagner en contrainte de gestion. Mais je ne vois pas trop sous quelle forme ils l’emploient (salariat à temps partiel, autoentrepreneur à la mission ?) alors qu’on ne sait pas à l’avance à quel point on aura besoin de lui et que ce sera irrégulier. 
Sachant qu’il sera de toutes façons difficile de lui demander d’être 365 jours sur 365 jours sur place, et que la probabilité qu’il parte au moment même où vous pouvez vous-même être coincé (l’été) est forte.