Remboursement anticipé d'un prêt immobilier ?

N’acheter qu’une obligation me semble très risqué, le premier adage de l’investisseur devant être la diversification !

Un portefeuille d’obligations et d’actions dans des secteurs et zones diversifiées me semble bien plus adapté.

Le délai de 2-3 ans est malheureusement un peu court pour qu’une assurance-vie ne devienne intéressante.

Avec ce taux de l’emprunt RP (TEG 4.12%), ces IRA (476.42€/29523.58€= 1.61%), et l’horizon de temps (2-3 ans avant de devoir ré-emprunter), il n’y a guère d’intérêt à rembourser le prêt par anticipation.

Autant épargner pour se constituer un apport plus conséquent, sur des produits à faible risque, et conserver une meilleure flexibilité financière.

Si le taux de votre crédit vous semble intéressant, il est possible d’en transférer le reste à rembourser sur une autre acquisition.

Cela se fait d’habitude lorsque l’on vend un investissement locatif, mais doit marcher avec le remboursement anticipé d’une RP…

Il y a aussi possibilité d’allonger le crédit pour diminuer les mensualités (2 ans de plus et 10% de moins en général).

En gros, un bon montage selon moi (mais qui prend du temps); serait d’allonger le crédit pour rembourser moins et utiliser le reste à rembourser sur un (autre) investissement locatif (lorsque vous aurez décidé de ne plus avoir de crédit sur votre RP) pour profiter des taux bas actuels.

C’est ce que j’essaye de faire pour mes investissements, j’ai un taux à 3,85%, en transférant le reste à rembourser sur une autre acquisition, je fais mieux que le PEL; mais seulement si la tendance à l’augmentation des taux immobiliers se confirme.

bye.

Dendy a écrit :

Si le taux de votre crédit vous semble intéressant, il est possible d’en transférer le reste à rembourser sur une autre acquisition.

Hum, ceci n’a rien d’automatique. La banque peut accepter ou pas (c’est sa décision commerciale, sauf si votre contrat initial de prêt indique le contraire, ce qui me surprendrait beaucoup !). Par ailleurs, vous aurez des frais au niveau de la garantie (lever la garantie actuelle, prendre la nouvelle garantie). Mais ça reste une alternative à explorer…

voir Louer mon appartement ou le vendre afin d’acheter plus gros ? aussi

Bonjour à tous,

J’aurais voulu avoir votre avis concernant ma situation:

J’ai emprunté 140 000 € en 2010 pour l’achat de ma résidence principale :
- un prêt principal de 100 000 € à 4.15% sur 20 ans (Banque Postale)
- un prêt 1% patronal de 20 000 € à 2,5% sur 15 ans
- un prêt 0% (PTZ) de 20 000 € sur 6 ans

Ces 3 prêts sont lissés sur 20 ans, avec un remboursement de 863 € / mois assurances comprises.

Je vais bénéficier d’une donation de 150 000 € en 2013.

Je pensais continuer de rembourser le crédit à 0% et celui à 1%, solder le crédit principal (avec les indemnités de 3% malheureusement…) et placer le reste de l’argent en actions, AV et livret A.

Qu’en pensez-vous?

Ne déduisez vous pas les intérêts d’emprunt de votre IR si achat en 2012?
Si oui il ne faut pas rembourser par anticipation!

Bonjour
  Je vais vous tenir des propos qui refroidissent.
  Je parts du principe que vous êtes mariés sous le régime communauté réduite aux acquêts.
 
  La donation que vous allez recevoir est un bien propre.
  Les 100 000 euro de prêt de la poste est un bien commun.
  Si vous les remboursez il sera difficile en cas de divorce (ce que je ne vous souhaite pas) de justifier que ces 100 000 ne sont pas un bien commun.
  Quand on achète au cours du mariage on peu spécifier qu’une partie de l’achat immobilier est une réemploi de bien propre…

  Comme d’autre part le différentiel entre le taux du prêt et les rendement ne sont pas très importants.
  Le fait d’être emprunteur a aussi l’avantage des assurances associées…

A votre place je ne procéderais pas au remboursement .

  Quand vous aurez quarante  ans de vie commune heureuse la notion de bien propre aura moins d’importance….
cdlmt
Hervé

matt2406 a écrit :

Ces 3 prêts sont lissés sur 20 ans, avec un remboursement de 863 € / mois assurances comprises.

Je vais bénéficier d’une donation de 150 000 € en 2013.

Je pensais continuer de rembourser le crédit à 0% et celui à 1%, solder le crédit principal (avec les indemnités de 3% malheureusement…) et placer le reste de l’argent en actions, AV et livret A.

Qu’en pensez-vous?

Pourquoi ne pas envisager avec cet apport d’investir dans un bien immobilier qui vous augmenterais vos revenus ( et vos impôts c’est souvent la corrélation mais c’est toujours bon signe ) et votre pouvoir d’achat , diversifierais  vos placements et cet achat issu d’une donation serait clairement indiqué dans l’acte d’achat comme quoi les fonds proviennent d’une donation donc vous en serez toujours propriétaire de par l’origine des fonds.

Philippe

mat2406 a écrit :

Donc à votre avis, il vaut mieux privilégier la diversification ou bien investir dans de l’immobilier physique ou SCPI ou bien les 2 ?

A mon sens la question n’est pas de savoir si vous devez vous diversifiez ou investir dans l’un ou l’autre.
La question est de savoir dans quel type d’investissement vous vous sentez le plus alèse dans quel type d’investissement vous avez le plus de connaissance et d’attrait.

Je vous ai répondu pour un investissement immobilier qui vous permettrai de couvrir partiellement votre crédit de RP au lieu de verser xx milliers d’euros à la banque et vous permettant d’augmentant votre patrimoine mais cela reste dans l’immobilier.

L’investissement est un choix personnel pour lequel je ne peux pas répondre à votre place.
Prenez note des commentaires sur le forum où chacun défend sa vision de l’investissement.

Philippe

GBL a écrit :

je suppose que matt2406 n’a pas besoin trop souvent d’alèses, pour se sentir à l’aise

Merci pour la correction , je déteste faire des fautes d’orthographes mais celle ci est vraiment impardonnable

Philippe

Bonjour,
La première question qui me vient à l’esprit est de savoir si ce que vous avez fait est légal. En effet, n’avez vous pas pris un engagement de solder le prêt en cas de vente de la rp, objet du financement ?
Sinon, vous avez actuellement un prêt amortissable de 12 ans à 3,4%, ce qui je pense est un bon taux. La seule question à se poser est de savoir si avec vos placements, vous pensez obtenir un rendement  NET de fiscalité supérieur à 3,4% sur les douze prochaines années. J’ignore votre système fiscal, mais en première analyse, cela ne me semble pas trop ambitieux.
Je garderais donc ce prêt.

Merci Motus. Je vois que vous etes expert juridique. Je n’avais volontairement pas aborde ce sujet.

Vous pouvez donc deviner la reponse. En fait rien ne vous oblige dans les faits a raporter la vente a votre banque….

Maintenant calculs financiers:

Pret deja amorti sur 7 ans. Le cout restant du pret sur 13 ans = 207KE

168KE (capital du) places a 3.4% net donneront 259KE dans treize ans. Gain de 259 - 207 = 52KE

168KE a 5% net (taux faciles a trouver avec les obligations high yields en supposant un reinvestissement des coupons) donneront 316KE dans treize ans. Gain = 109KE

Evidemment les gains sont hors inflation.

Conclusion: il me faut faire un arbitrage consequent des assurances vie vers des obligations (gros avantage etant non resident fiscal Europeen le brut = net pour les obligations), reinvestir les coupons. En fonction de l’evolution de l’inflation et des interets servis par le marche obligataire je pourrais eventuellement anticiper le remboursement.

Etes-vous d’accord avec mon raisonnement?