Pierval Santé : vos avis sur cette SCPI (Euryale AM)

Je veux bien vous croire mais pourtant ce n’est pas ce que racontent les parcours boursiers et la croissance d’Orpéa. En tous cas je suis plus serein avec un tel actif aujourd’hui que du bureau.

Exemple extrême: c’est un peu comme si on se basait sur la bonne santé du cours de bourse de Pierre & Vacances depuis 5 ans ou le début de l’année pour acheter sereinement les biens qu’ils proposent au particulier. La décorrélation peut être totale.

ORPEA a actuellement une capitalisation boursière proche de 6 Mds€, un patrimoine immobilier proche de 4 Mds€,  en face d’environ 4 Mds€ de dettes, un chiffre d’affaire proche de 3 Mds€ et un Ebitda vers 0.5 Mds€ (16.7% du CA) et un résultat vers 0.25 Mds€, en exploitant 77 000 lits dans 10 pays.

En analysant les slides du lien que vous indiquez, je constate que la croissance d’ORPEA ne vient pas de la France (slide 15 : 77 000 lits dont 33 000 en France en 2016, vs 43 000 dont 32 000 en France en 2013) (slide 21 : seulement 2400 des 9100 lits en restructuration ou construction sont en France, et ce n’est qu’une partie de la croissance, à côté des acquisitions), et que la création de valeur est assez liée à la croissance du nombre de lits (slide 24 : CA, résultat, et nombre de lits sont très corrélés).

Le patrimoine immobilier (comme la dette financière) croit a un rythme similaire au nombre de lits et au CA. Ce n’est pas l’augmentation de valeur de ce patrimoine qui crée beaucoup de valeur.

Pour moi, la création de valeur d’ORPEA provient surtout des acquisitions, et un peu de la croissance interne (restructurations ou constructions), ceci étant rendu possible (et bien exécuté) par le "modèle" mis en place par la société à différents niveaux (ce qui permet d’amener les établissements acquis aux niveau de rentabilité du parc existant). 

Une SCPI comme Pierval aura un rendement du même ordre de grandeur que celui du patrimoine immobilier d’un ORPEA (avec quelques bémols : la SCPI a aussi d’autres types d’actifs, et supporte plus de risques en n’étant pas son propre locataire), mais pas la même création de valeur (ni le même niveau de risque d’ailleurs) !
Si un jour les exploitants d’établissements médicalisés devaient (financièrement) souffrir (et moins croître), le premier coût qu’ils tenteraient d’optimiser serait … les loyers qu’ils payent. Donc mieux vaudrait pour Pierval Santé que ces exploitants restent prospères.

A mon avis c’est une erreur ils ont du envoyer le courrier à tout le monde car une société à l’IS n’est pas éligible aux PS et encore moins à l’acompte de 24%

ah ok alors je l’ai eue il faut leur dire que c’est une SCI IS ils vont vous renvoyez un nouveau document sans cette ligne écrite.

Mon commentaire sur le RA 2017 :
Pierval Santé est une jeune SCPI créée en novembre 2013. Spécialisée dans le secteur de la santé, son patrimoine se répartit géographiquement entre la France (63% dont 22% en IDF) et l’Allemagne (37%).
Euryale AM entend poursuivre une diversification géographique en 2018. Elle compte investir dans d’autres pays européens : l’Italie, la Belgique, les Pays-Bas et l’Espagne. (Ce n’est pas encore le cas au T1 2018.)
La SCPI est en forte croissance avec une collecte nette de 165 M€  (11ème collecte de l’année) ,ce qui porte sa capitalisation à 278 M€.  Avec un rythme de collecte qui s’est accéléré au T4 2017 (50 M€) et au T1 2018 (52M€), La SG prévoit une augmentation de capital statutaire de 300 M€ à 800 M€, mais souhaite maitriser la collecte à 180 M€ max, d’après cette source.
Contrairement à l’année précédente, La SCPI n’est pas en retard sur ses investissements, même si 45% des 186 M€ d’investissement ont été réalisés au cours du T4 2017. Le rendement brut moyen immédiat est de 6.92 % !
Actuellement très peu endettée (un emprunt de 30 M€ en 2015), La SCPI souhaite mettre en place un effet de levier important : à ce titre, la SG demande de passer le recours aux emprunts de 20% max de la valeur comptable à 40% de la valeur estimée des actifs immobiliers détenus en direct. (c’est beaucoup)
Le TOF perd 2% à 97% fin d’année, 97.30% au T1 2018. La gestion locative a peu œuvré , mais la SCPI étant en pleine croissance, il est prématuré de porter un quelconque jugement. Le risque locatif semble maitrisé vu la diversité des exploitants, alors que Korian concentre encore plus de 20% des loyers chez Primovie.
Le TRI 4 ans semble très faible : 1.85%. Attendons un TRI 5 ans pour comparer avec Primovie (4.41% en 2017)
Le résultat par part à 53.19€ affiche une belle progression (50€ en 2016), pourtant plombé de 0.75€ par la mise en place de la PGE (300,66 K€ au lieu de 182.7 K€ ancienne formule)
Cette année le dividende est en légère baisse à 50.50€ offrant un rendement de 5.05% (2016 : 51.50€  avec 5.15% de rendement). La SG a préféré alimenter le RAN qui atteint en cumul 4.10€ par part soit 30 jours de distribution (mon calcul), (p22 : 22 jours de distribution) . L’objectif en 2018 est de maintenir ce niveau de distribution à 50.50€ (et de gonfler le RAN).
En conclusion, la SCPI va se doter des moyens d’accélérer sa croissance : augmentation du capital statutaire mais une collecte maitrisée (délai de jouissance actuel 2 mois à augmenter si nécessaire, pas d’augmentation de prix en vue), recours à l’effet de levier, acquisitions indirectes dans le cadre d’opérations immobilières de tailles importantes, investissement en VEFA ou dans le cadre d’un CPI (contrat de promotion immobilière) ou dans tout type de fonds immobilier gérés par Euryale. Toujours d’après la source citée, Euryale envisage de créer un OPPCI. Bref la panoplie complète à disposition. A suivre donc…

Quelques compléments avec ce que j’ai aussi entendu lors de l’AG du 19 juin, ou sur comment je l’analyse :

- Une "force" revendiquée de la SCPI est sa capacité à trouver de bons investissements dans son domaine de prédilection (par exemple grâce à ses contacts avec des acteurs du domaine de la santé), même s’il devient de plus en plus difficile de trouver de bons biens avec des bons rendements.
- A la question "quelle est la prévision de résultats/part 2018", la société de gestion a répondu … en bottant en touche. (Mais l’analyse de la situation à fin 2017, et de ce qui s’est passé en 2018, en particulier les investissements réalisés ou annoncés, me laisse croire que le résultat net 2018 ne devrait pas être trop différent ce celui de 2017).
- L’objectif annoncé est de continuer à distribuer plus de 5% à l’avenir, ce qui semble possible avec les baux actuels, dont la durée ferme moyenne dépasse 9 ans, et les nouveaux investissements réalisés, même si le prix de la part pourrait évoluer légèrement à la hausse (en 2019) pour refléter l’augmentation des valeurs d’expertise (déjà constatée à fin 2017).

Même s’il n’y avait pas le quorum pour l’AGE,  la société de gestion a présenté les résolutions de l’AGE et leurs motivations. A ce niveau, j’ai noté :
- Pour l’évolution concernant le Conseil de Surveillance, les justifications me semblent confuses, et je trouve juridiquement très "limite" la proposition faite, alors que 3 membres du CS (tirés au sort) élus l’an passé auraient du voir leur mandat remis aux voix à l’AGO 2018 (et 3 autres à l’AGO 2019), de proposer que leurs mandats ne soient tous remis aux voix qu’à l’AG 2020. En réponse à une question, il a aussi été indiqué qu’une réflexion aurait lieu pour envisager de rémunérer les membres du CS (actuellement bénévoles, ce qui me semble un bon point), et ceci m’interpelle.   
- Pour l’évolution qui concerne la possibilité pour la SCPI d’investir sur des opérations en VEFA (lorsqu’un promoteur cède son terrain avec l’immeuble qu’il va y construire) et en CPI (lorsque la SCPI est propriétaire d’un terrain et mandate un promoteur pour y construire un immeuble), et l’intention de la société de gestion d’acquérir ainsi des immeubles neufs, ça pourrait être une bonne chose (permettant de faire de bons investissements), mais seulement si la société de gestion n’en abuse pas et prend toutes les précautions associées (en particulier s’assurer d’avoir un bon locataire avant le début de l’investissement). Idem pour la possibilité de procéder à des investissements indirects (via SCI, ou similaires). L’usage qui sera fait de ces autorisations est à surveiller (sachant que quelques autres SCPI en font un usage assez "discutable"…).   
- Pour l’évolution du niveau de dettes que la SCPI pourra contracter, il a été expliqué que le montant proposé (40% du patrimoine, ce qui est élevé pour une SCPI) permettrait de viser un endettement à long terme vers 15-25%, et que les investissements en VEFA ou CPI, juridiquement considérés comme créant de la dette jusqu’à la livraison des immeubles, gonfleraient très ponctuellement ce ratio de dettes.

En ce qui concerne

Hal2001 a écrit :

Q : la presse remonte beaucoup de problème sur les EHPAD
R : A savoir, le privé correspond moins de 25% des EHPAD, Problème surtout sur les petits EHPAD public

… je suis assez sceptique sur la réponse apportée (que je résumerais "les problèmes des EHPAD remontées dans la presse concernent surtout les EHPAD publics, et tout va bien dans les EHPAD privés"), car, à mon avis, même les EHPAD privés (et assez grand pour être "rentables") en France ont des contraintes sur leur exploitation qui peuvent les fragiliser à terme (ce qui est source de risques pour le propriétaire des murs de leurs établissements). Je connais moins la situation des exploitants d’EHPAD à l’étranger, en Allemagne par exemple où Pierval Santé a pas mal investi, et elle pourrait y être meilleure.

1/ Je laisse les autres répondre.

2/ Oui 5,05% c’est net d’impôts à l’étranger. Pour Corum par exemple il convient de prendre 5,42% nets d’impôts à l’étranger de rendement pour 2017 afin de comparer aux autres SCPI européennes.

3/ C’est réducteur comme vision des choses, vous comparez la moyenne des SCPI françaises, investies à 21,5% dans Paris et 41,3% en RP avec des SCPI investies à l’étranger en périphérie de villes secondaires, vous remarquerez qu’aucune n’investit en particulier dans les capitales étrangères.
La différence de rendement vient principalement de là, avant le critère "étranger".

@ Malolechat
Votre message est quand même assez peu dans le sujet Pierval.

1/ Les intérêts d’emprunt sont une charge pour la SCI que ce soit pour acheter de la pleine propriété ou de l’US, donc déductibles.

2/ Je ne sais pas ce que vous voulez : si vous voulez le rendement brut avant toute fiscalité, Corum le communique officiellement et chez Sofidy, vous pouvez le retrouver dans le rapport annuel.
Je ne sais pas ce qu’il en est pour Pierval et Novapierre Allemagne.

3/ "sautent aux yeux qu’elles superforment le rendement des françaises de même catégories"
Pour Novapierre Allemagne, si vous prenez comme comparable raisonnable Epargne Pierre (même âge, pas mal de commerces, essentiellement en régions), cela ne me saute pas aux yeux.

Surin, je ne ne comprends pas : Novapierre Allemagne a pour moi de bien meilleures performances que la plupart des SCPI de commerces en France. Qu’est-ce qui vous fait dire cela?

EDIT : désolé mais je crois que notre débat ne concerne plus vraiment Pierval (et pourrait donc finir ailleurs).

Et moi je pense l’inverse, la plupart des SCPI de commerce qui m’intéressent ont de meilleures performances mais de toute façon la moyenne est de 4,56% ce qui est proche, après sur la fiscalité je ne tiens pas compte de ce paramètre pour mes investissements en effet.

Bonjour, j’ai une question au sujet des revenus de cette SCPI

Sur le bulletin, ils disent que l’exposition a la France est inférieure a 50% mais sur le relevé fiscal, les revenus représentent plus des 2/3 du revenu total

Vous avez une explication?

Merci

M.