Campingday [29] : étude de cas immobilier (rue passante et RDC)

- Menuisier Salarié, 28ans, 15%TMI, 1850euros/net/mois

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables => Maitrisé
- Fiscales => Maitrisé
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) => Menuisier de métier, j’ai rénové ma maison de AàZ
- Sociales => Maitrisé
- Temps disponible (en couple sans enfant) temps disponible

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : appartement nu
- Année de construction : Ancien +de50ans
- Étage: RDC , luminosité moyenne, surface 75m²), sans ascenseur
- Inhabité
- Si appartement : syndic professionnel 500euros charges
- Chauffage individuel électrique
- Volets pvc sur salon pas de volet dans chambre, je pensais installé des rideaux épais sur barre (proprement)
- Espaces verts dans la copropriété : Cours intérieur bétonné
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Oui élec refaite
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires ? propriétaires débiteurs ? ventes aux enchères forcées (surtout dans un marché baissier, les ventes ne couvrent pas souvent les dettes) A Etudier
- Concierge  Nop
- Décoration : A rénover Futur travaux: Cuisine ouverte, rénovation sDB

LOCALISATION DU BIEN

- 29,Brest
- Centre-ville
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? Base militaire au alentour
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Non Appartement dans une rue passante  (pas un boulevard non plus)

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire : 52500
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : Ensagé 500
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) : 15j/an
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : Loyer en direct
- Travaux immédiats : 4000-5000euros de travaux par moi-meme. Cuisine aménagé/SDB rénové Nouveau chauffage
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent. Aucun
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) Aucun
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) Aucun

- Taxe foncière hors TEOM 480euros
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) 86.25
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés A voir si j’en prends une

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire 10.16%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport Juste les frais de notaires 4500euros
- Type de crédit : classique
- Taux du crédit avec assurance 1.65%
- Durée du crédit 20ans
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) 6k-10k

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue foncier réel,

CASH FLOW

-  TMI 15%
- Cash flow positif ou négatif ? positif 55euros/mois

Bonjours je suis sur le point de faire mon premier investissement le bien peut être largement rentable après travaux, travaux assez légers seulement un point me rebute : les nuissances sonores. Le bien se situe en RDC avec un petit trotoir(60cm de la route) les fenêtres sont en doubles vitrages. Je pensais flouté les vitres ainsi que de cloisonné la chambre(15-16m²)coté rue en y créant un bureau proche de la route et de séparer avec un dressing + un rideau isolant épais noir pour le passage.

Faut t’il que je passe mon chemin?
merci d’avance pour vos avis.

Mots-clés : immobilier, rdc, rue passente