Lindo [13] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP)

C’est celui qui est propriétaire au moment de l’appel de fonds qui paie pour les travaux de la copro. Dans le cas présent le montant des travaux n’étant même pas encore voté, ce sera bien à vous de financer ces travaux.
Rien ne vous empêche toutefois de demander une baisse du prix d’achat pour faire face à ces travaux.

@dalki

C’est bien ce qui me semblait, à voir à la prochaine AG alors car je pense qu’ils parlent des rambardes qui n’impacte qu’un côté de l’immeuble, l’autre n’ayant pas de rambardes j’y échapperait peut être..

@SMM
C’est en effet beaucoup de recherche, 3ans dont vraiment la dernière année très active. Je cherche sur Lyon et Marseille. Sur Lyon je n’ai eu qu’un bien qui rentré dans mes critères et qui a été vendu l’après midi même, malgré ma visite et mon offre mais trop tardivement. Sur Marseille depuis 6mois je dirai qu’une dizaine d’appartement nous intéressé, on a du en visiter 5 qui à chaque fois nous sont passer sous le nez car on voulait réfléchir avant de se lancer ( oui même après 3 ans de recherche^^)
Cette fois ci semble la bonne, c’est une alerte se loger à la base qui date de samedi, visite mardi à 14h et offre faite aussitôt justement pour ne pas nous faire doubler.
En fait il faut surtout bien avoir ces chiffres en tête et comme ça on a pas trop a réfléchir on sait que ça devrait le faire, après c’est le premier donc l’expérience nous dira si on a bien fait. D’ailleurs je me méfie pas mal des agents immobiliers et tant que le compromis et pas signé je m’attend bien à ne entourloupe encore avec eux….

L’agent immo m’a juste dit par téléphone que notre offre été acceptée et qu’il transmettait les docs au notaire du vendeur, c’est une succession. Ne devrait-on pas avoir l’offre d’achat contre signée ou j’en demande trop ?

Si quelqu’un connait des artisans sur Marseille pour refaire une salle d’eau et cassé une cloison d’une cuisine je suis preneur. Faut il faire ces devis avant la signature du compromis où ça peut être juste après ?

Bonjour,

Je continue mes recherches d’artisans pour refaire la salle d’eau mais le seul qui m’a répondu pour le moment ne prend plus de chantier! Il m’a donné le contact d’un autre plombier à qui j’ai laissé un message, je rappel tout le monde lundi car j’aimerais faire la visite du bien lundi 26 ( pour moi au début car seulement madame l’a vue et avec les artisans à la suite)

Sur un site j’ai indiqué les travaux que je souhaitais faire avec photos et on m’a indiqué 5800€ ce qui me paraît très cher pour une salle d’eau de moins de 4m² donc à voir avec les devis de plombier qui auront vraiment fait le déplacement.

J’ai prévenu mon notaire qu’il allait recevoir une demande de son collègue pour cet achat, ayant acheté ma RP il y a 1 an je garde le même notaire.

Je viens de relancer mon notaire et l’agence immobilière car toujours aucune nouvelle du notaire du vendeur pour la signature du compromis. Ce serait bien que ça ne tarde pas trop car on va ensuite arriver dans un achat fin juin début juillet et du coup les artisans seront beaucoup moins disponibles.

Nous avons reçu les 3 devis pour réaménager la salle d’eau et remettre un sol PVC\carrelage sur tout le studio. Les devis sont de 5860 €, 5250€ et 7000€, on attend encore un autre devis mais on pense partir sur celui à 5200€ qui m’a montré plusieurs de ces réalisations et qui correspondent à ce qu’on souhaite faire.

Au vu des locations qui se font dans le secteur, avec un appartement bien refait et sa vue mer on ne devrait avoir aucun soucis à le louer et même à obtenir un loyer plus élevé que les 430€ prévue au départ (450-460€HC), ce qui vient compenser les travaux plus élevé que prévu afin de rester avec un cash flow positif.

je rajouterais peut être des photos pour avoir le avant/après

Hello Lindo (et SMM),

Je cherche à faire un achat dans le même terrain de jeu que vous ; en voyant peut-être un peu plus large : Aix-Marseille et ses environs.

J’ai repéré le 3ème limite 2ème comme une zone où l’on peut potentiellement faire une bonne affaire.
Le gradient de prix est assez impressionnant : sur 100m, les prix prennent 50% :-) et pour de bonnes raisons ceci-dit.
Quelle est l’adresse du bien si ce n’est pas indiscret ?
Ça a l’air d’être une belle opération en tout cas. Quasiment au prix du 3ème "profond", de l’autre côté de l’autoroute.

A votre place, j’essaierai définitivement d’éviter les étudiants et de me focaliser sur les jeunes actifs ; le turnover sera 2 fois moindre.

Je lirai la suite de l’histoire avec plaisir.

Good luck !

Bonjour,

Petite mise à jour, mon notaire m’a transféré dès qu’il l’a reçu de son confrère le compromis de vente, le matin même de la signature par le vendeur.

J’étais en vacance à l’étranger mais aussitôt il a fait un mail à son confrère en indiquant les documents manquants et toutes les erreurs relevées dans le compromis de vente qui est en fait un copier coller du T4 que les vendeurs vendent en même temps et qui se trouvent sur le même palier.

Le copier\coller est fait vraiment à l’arrache et mix des données du studio avec des données du T4. Le compromis indique 89m², le notaire demande un dépôt de garantie de 6500€ alors que mon notaire a conseillé 2500€, enfin copie à revoir….

C’est dans ce cas qu’on voit qu’il faut bien avoir son propre notaire! Je dois signer lundi soir, faut que je rappel mon notaire dans la journée voir si le notaire du vendeur a pu faire les modifications avant la signature du vendeur. A ce rythme là les artisans seront en congés en juillet\Aout et le studio ne sera pas prêt pour la rentrée…

Petite mise à jour, 1 mois c’est écoulé et il ne s’est pas passé grand chose….

Avec les ponts du moi de mai, ma courtière n’a toujours pas eu de réponses des 2 banques sélectionnées.

Le notaire de Marseille ne m’a toujours pas adressé le compromis de vente signé avec tous les annexes.

Et aujourd’hui je reçois un recommandé du vendeur me donnant procuration pour l’AG du 23 Mai, il avait posté le courrier le 17 Mai mais étant absent je n’ai pu le récupérer que ce jour. Si j’ai bien suivi vu qu’on est pas dans les 7 jours c’est au vendeur de payer si des travaux sont votés.

Moi qui pensait avoir l’appartement fin juin début juillet on est plutôt partit pour fin août début septembre ….

Le délai des 7jours est indiqué dans le compromis de vente que j’ai signé, j’ai envoyé un mail à mon notaire en ce sens, il me dira si il a besoin de plus de détails

Bonsoir Lindo,

J’arrive peut être un peu tard mais au vu du statut de Mme consulter la BRED aurait pu être intéressant,
Quand j’étais courtier j’avais financé pas mal de contractuels avec eux qui aiment ce statut.
La SG est pas trop mal également avec ce type de profil.

Le taux proposé par le LCL est sympa en tout cas,
Sachez qu’une partie des frais du Crédit Logement vous seront restitués au moment où vous rembourserez votre emprunt s’ils n’ont pas eu à intervenir dans votre dossier concernant le paiement de vos mensualités.

La domiciliation de salaire est classique donc rien à redire là-dessus.
Il serait peut être intéressant de demander un rachat du prêt RP afin de voir si un gain est possible là-dessus ?

Bonne soirée à vous!

Et en terme d’assurance ? CACI Groupe ou une assurance individuelle ?

Le gros avantage de la BRED, c’est qu’avec le statut de Madame, vous pouviez bénéficier de la garantie CASDEN bien moins chère que CreLog,

En plus, vous passiez automatiquement dans leur barème privilège,

Après, tous les courtiers n’ont pas le partenariat avec la BRED, comme ils ont un numerus clausus de ce coté là.

Bonjour,
L’assurance CACI vient de répondre au LCL qu’il refusait de nous assurer à 50-50, car ma femme a eu des soucis de santé dernièrement.

La courtière vient de leur demander si il est possible de m’assurer à 100% et ma femme a 0% . Dans le même temps je viens de demander à securimut qui nous assure déjà sur notre prêt principal si eux pourrais nous assurer.

On continue l’attente du coup, j’espère que l’assurance ne va pas faire tomber tout le projet à l’eau….

Bonjour Anteus,

CFE et frais de compta bien pris en compte. La TLV je ne l’a prends pas en compte, si je la paye c’est que je me suis planté a quelques parts…

En cas de décès Mme aura la résidence principal payé et plus aucun crédit sur le dos, un crédit conso à 0,90% chez Boursorama suffira à éponger les impôts je pense et conserver les biens sans trop de soucis.

Il faut prévoir l’imprévisible mais celà ne doit pas empecher de prendre quelques risques sans quoi on ne fait rien dans la vie