Immobilier locatif : quelles stratégies avec un petit salaire ?

Bonsoir,

Je ne vais pas répondre exactement a votre question car je n’ai pas l’expérience mais je pense qu’un immeuble de rapport c’est controler les couts de maintenance mais concentrer les risques. Si vous n’avez pas trop d’expérience dans l’achat et la rénovation d’immeuble, je pense qu’il vaut mieux faire ses erreurs sur un petit bien comme votre premier achat. Vous pouvez suivre sa location les prochaines années et voir le temps que prend la gestion. La rénovation ou la gestion d’immeuble risque de vous prendre pas mal de temps et d’énergie alors que vosu etes en debut de carriere.

En regardant votre profil, je vois que vous etes jeune et que vous travaillez dans un secteur tres porteur.  A votre place, j’investirai d’abord en moi en m’autoformant ou en continuant des études en parallele en informatique. C’est moche mais meme en informatique le fait de ne pas avoir un master peut etre un frein pour décrocher un contrat dans une grosse boite ou se retrouver dans une grille en dessous alors qu’on fait le meme travail que d’autres sur le meme projet. C’est arrivé a des collegues chez la SSII Sword ce qui les a poussé a reprendre en cours du soir avec le CNAM.

Je ne sais pas si vous etes développeur mais vous pourriez vous spécialiser dans une de ces techno porteuses.
https://insights.stackoverflow.com/surv … chnologies
Le deuxieme point vendeur pourrait etre la maitrise de l’anglais et une expérience dans votre domaine a l’étranger.

Je pense qu’avec ces 2 points, vouspouvez facilement doubler votre revenu net en CDI et voir le trippler en étant indépendant dans une technologie en vogue (développeur fullstack en REACT ou Angular2).
D’ici 5 a 10 ans, vous auriez une plus grande possibilité d’emprunt

Bonjour FunnyDjo,

Merci pour votre retour, oui je travail plus ou moins dans l’informatique mais je ne suis pas dans la programmation pur, à vrai dire je déteste ça ^^
Je préfèrerais aller dans de la gestion réseau, à voir faut que je me renseigne pour un VAE ou les cours à la CNAM.

Mais bon j’ai un peu choisi l’informatique par défaut ça me passionne pas plus que ça, je préférerais travaillé dans le son (ingé son) mais c’est difficile d’accès, énormément d’intérim, ce qui est vraiment handicapant dans une stratégie pour l’immobilier…

cricri77700, oui c’est possible de trouvé des biens à ce rendement avec une bonne négociation par ici, cela dit pour le moment je ne préfère pas m’aventurer dans un immeuble de rapport, à voir pour la suite.

Si d’autres ont des conseils n’hésiter pas à nous les faire partager, je pense que d’une manière générale ce topic peut en aider d’autres

Je pense qu’il faut cibler ce qui se loue là ou vous etes.
J’ai commencer vers chez moi, puis j’ai investi à Lyon.
Perso, je suis à la campagne, les locataires ne veulent pas louer un appartement en étage, meme pas cher, ils veulent un exterieur, mais attention pas tondre la pelouse et surtout le calme.
Donc, j’ai ciblé des maisonnettes avec exterieur (cour, grande terrasse), plutot en dehors de la ville mais proche d’un axe routier menant à une grande ville.
Il faut passer de longues heures, jours et mois sur LBC avant de bien connaitre votre secteur et savoir voir LA bonne affaire.
Il faut également trouver les fonds avant de trouver la bonne affaire sinon vous ne pourrez pas "sauter" dessus!
Commencer par faire le point sur votre cash, votre capacité d’épargne; rencontrer un ou deux banquiers pour voir, en leur exposant votre projet et bien noter les points négatifs qu’ils relevent dans votre profil, meme si ce n’est pas agréable.
Travailler comment lever ces points négatifs. Vous pouvez revenir nous demander conseil sur le forum. Nombreux sont ceux qui ont essuyé des refus bancaires et ont fini par trouver leur banque ! Moi la premiere!

Les banques, avant de vous accorder un prêt (surtout lorsqu’on a pas un salaire mirobolant) portent une attention toute particulière à votre rythme de vie et votre capacité à gérer votre argent.

Vous pouvez très bien avoir du mal à épargner en gagnant 2.000€/mois, comme épargner 500€/mois avec un salaire de 1.500€. Tout ceci est du à la manière de gérer son argent mais aussi à des éléments factuels : possibilité de partager les dépenses communes avec son conjoint, avoir ou non des enfants, vivre dans une région chère etc. tout cela peut avoir un impact lors de la simulation du banquier. Il vous demandera vos relevés bancaires, vos dépenses courantes (loyer, autres prêts…) pour estimer votre reste à vivre.

Aussi étrange que cela puisse paraître, j’ai l’impression que les banquiers se basent énormément sur la situation actuelle. Même si tout peut très vite évoluer, surtout lorsqu’on est jeune et qu’on s’engage pour une vingtaine d’années…

Tout cela pour dire que si vous touchez 1.600€ mais que vous parvenez à épargner suffisamment pour rembourser le prêt, le banquier n’a pas de raison de s’inquiéter. Je suis un peu dans votre cas (salaire~2k), et je viens d’acheter mon premier bien immobilier, un studio. La règle que je me suis fixé était la suivante : être en mesure de rembourser mes mensualités même sans percevoir de loyers et sans avoir à me serrer la ceinture. Ainsi, l’investissement paraît moins risqué et moins stressant…

Bonjour à tous,

Je sors d’un RDV avec la banquière un peu dépité …

Voilà mon profil:
- marié, 32 ans et père d’un enfant
- CDI pour ma femme et moi
- 2600 € de salaire net mensuel à deux
- locataires d’une maison à 850 € / mois
- nous vivons dans la Drôme

Nous avons demandé à la banquière quelle était notre capacité d’emprunt. A priori, 164 000 € sur 20 ans, à 1.5 % (à la louche).
Je lui ai dit que je ne souhaitais pas acheter de résidence principale (suivant les conseils de nombreux investisseurs sur le web), mais investir d’abord sur de petits biens à bon rendement pour augmenter progressivement ma capacité d’emprunt, et faire plusieurs coups.

Et je lui parle d’un premier investissement, à savoir un lot de 5 garages à 45 000 €, tous loués entre 45 et 50 €, soit une rentrée de potentiellement 230 €/mois. Taxe foncière 330 €/an. Charges copro 550 €/an. Après calcul, il semblerait que l’affaire ne soit pas non plus l’affaire du siècle, mais je lui ai énoncé ceci à titre d’exemple.

Elle commence par me dire qu’avec le loyer que je paye pour ma résidence, ma capacité d’endettement est déjà fortement entamée, et avec cet investissement, je dépasse allègrement les 35 % d’endettement.

Moi qui restait locataire en croyant naïvement qu’en faisant celà, je n’entamais pas mon endettement, c’est raté …

Pour les garages, la banque pourrait suivre, mais ce serait mon dernier investissement … La banque ne prenant en compte que 70 % du loyer perçu pour les futurs calculs d’autres investissements. Du coup, elle me conseille évidement de commencer par acheter ma résidence principale… Et à 164 000 €, on n’a pas grand chose, et même avec ce pas grand chose, difficile encore d’investir à coté …

J’essai de me former depuis déjà pas mal de temps, souhaitant vraiment investir. Je suis en train de dévorer le livre de Julien Delagrandanne à ce sujet, "L’investissement immobilier locatif intelligent". Mais je suis du coup complètement dubitatif par rapport à mes réelles capacités à le faire avec nos petits revenus …

Quelles seraient donc vos stratégies d’investissements dans ces conditions ? Pour pas juste se plomber une fois le premier investissement fait, mais pour pouvoir en faire d’autres ensuite ?
Les garages ne semblent pas si rentables … Du coup, je pense à un petit studio pas cher à l’achat, mais hyper aménagé pour du Air’b’n’b, pour rentabiliser au mieux et augmenter ma capacité d’emprunt par la suite, mais là encore, est ce que ça suffira à me permettre une suite ? je veux pas me griller sur un premier investissement, qui pour nous serait carrément fatal … A moins que l’immobilier ne soit pas la solution pour commencer …

bref, si vous avec des plans, n’hésitez pas !

Merci à vous !

Je vois plusieurs choses possible ou peut-être pas a vous de me dire par la suite.
Déménager pour un logement qui vous coûtera moins en loyer tout les mois.
(Chose que j’ai faites en 2017. Je suis passé de 700€ de loyer a 500€ ).
Précisons aussi.
De combien est votre reste a vivre?
Épargnez vous chaque mois?
Vous avez été voir votre banquier et vous savez ce qu’il en pense.
Maintenant vous cherchez des petites surfaces rentable et proposer un dossier béton et trouvé la bonne banque pour vous financé.
Si votre premier projet fonctionne très bien. Celà devrait rassurer pour le prochain investissement.
Potter

Ce qu’on peut lire sur le net c’est souvent valable pour les grandes villes.

J’ai aussi vu passer une étude il y a une semaine ou l’investissement dans la résidence principale était plus intéressant ou équivalent à clermont ferrand qu’à d’autres endroits..  Évidement, pas à Paris.

Mais dans la drome, il se peut que louer soit moins intéressant.

Perso, j’ai commencé par acheter ma résidence principale (mais c’était il y a 15 ans) en faisant simplement la comparaison suivante : En achetant je payais l’équivalent en mensualités de mon loyer.
Sauf que mon loyer augmentait tous les ans alors qu’un crédit à taux fixe me bloquait ce loyer fictif pendant 20 ans.

Au final il y a toujours la taxe foncière à prendre en compte, et tous les autres paramètres habituels. Et avec des enfants la logique n’est pas toujours la même.

FastHand a écrit :

C’est sûrement vrai pour un célibataire à Paris, ça l’est moins une petite ville de Province.

C’est moins vrai, mais souvent vrai quand même.
Vu que l’achat de la RP est équivalent à un investissement locatif mais avec une imposition réduite (on paye la TF mais pas l’IR et la CSG), ca peut s’avérer intéressant d’acheter sa RP pour quelqu’un qui n’envisage pas de mobilité future et qui est peu gourmand. Mais : ça se calcule !

Merci pour toutes ces réponses !

Effectivement, j’avais oublié de parler de notre capacité d’épargne. De mon coté, il y a ce qui part chaque mois automatiquement en PEL (50 €) et ce que j’arrive à mettre de coté (entre 50 à 100 € les bons mois …). Malheureusement pour l’épargne, il arrive souvent que le compte soit remis à 0 … (réparation voiture et autre …)

Ma femme arrive plus à épargner que moi, je pense autour de 200 à 400 €.

Nous avons effectivement un apport, qui s’élève aujourd’hui à 35 000 €, bloqué sur le PEL. Je n’en ai pas parlé car j’aimerai si possible que la banque me prête sans apport (à 100 %, voire 110 %, mais est ce conseillé?).

Merci pour vos conseils, vous avez l’air quasi unanimes sur le fait d’acheter sa RP, alors que ça fait des années que je vois le contraire partout sur le web … Grosse remise en question de tout ce que je pensais jusqu’à présent, et du coup, énorme perte de temps … J’aurais pû acheter plus tôt !

Je suis en train de revoir un peu ma stratégie du coup. Acheter une ruine pas chère, y vivre et la retaper … Grosse plue value, mais gros boulot … Pas sûr que la petite famille apprécie …
Sinon, à moins de 150000 €, il n’y a que des maisons de village sans jardin … pas sûr que la petite famille ai vraiment envie de revenir en arrière …
Gros dilemnes !

Encore merci à vous

Dav, c’est simple votre loyer represente 33% de vos revenus, donc vous ne pouvez pas vous endettez plus.

Les banques vous endetterons plus si vous respectez pas l’equilibre de 70% loyers/emprunt

Donc obligatoirement vos garages ne passent pas puisque 45 000 sur 20 ans ca vous fait 230€ de credit mensuels…. pour 250 de revenus, chiffres trop bas vous êtes quasiment a 100% ! et vous avez un cash flow négatif en plus qui va vous baisser train de vie.

A titre d’exemple je suis quasi dans la meme situation, jai acheté un appart a  50 000 , quasi le prix des garages j’ai 270 de credit, et 430 de loyer soit 62% d’endettement. Aux yeux de la banque, Avec cette opération j’ai amélioré ma capacité d’emprunt de quelques dizaines d’euros

concernant la RP moi je l’ai acheté, le credit represente 60% de nos revenus, cela semble intéréssant quand meme d’acheter pour moi …  est ce que en tant que locataire la banque ne compte pas les loyers dans vos charges ? pas sur … a verifier ? Si non je vend ma maison demain

Bonjour,

Jbp2 a écrit :

Qu’en pensez vous? Quelqu’un a t-il eu cette expérience?

Ce que j’en pense pour l’instant, c’est que vous devriez passez plus de temps à relire et comprendre tous les messages liés à l’investissement locatif.
Le but de ce forum n’est pas de penser pour vous mais plutôt de vous donner des éléments pour développer votre stratégie d’investissement. Et pour l’expérience il faut aller voir les présentations des principaux membres de cette communautés afin de se rendre compte que beaucoup de monde à eu ce genre d’expérience mais que cela ne se fait pas comme çà.
On est dans la même tranche d’âge et personnellement je lis tous les nouveaux messages qui sortent tous les jours. Lire c’est bien mais comprendre c’est autre chose et c’est là que cela deviens compliqué. Celui qui dévore des livres entiers sans rien comprendre n’est pas plus intelligent que celui qui lis 1 page et qui comprend tout. Tout cela pour vous dire qu’il faut se documenter, comprendre, appliquer et se jeter à l’eau.
Pour Lookas: Je pense qu’il est important d’acheter sa maison principale plutôt que de louer . La location c’est perdu à tout jamais et ça augmente mais si on revend sa maison au bout de quelques temps ( après les différents frais d’achat) elle aura en principe pris de la plus valus mais vous aurez remboursé une partie de votre prêt donc vous devrez beaucoup moins à la banque. En quelque sorte vous récupérez vos mensualités ( à la louche ).
Pour en revenir à Jbp2 c’est ce que je cherche à faire en achetant des studio ou T3 et éventuellement les revendre au bout de 5 ans. Bien sûr je les achètent en mauvais état, je refais tout et je les mets en meublé.
Si j’avais connu ce Forum, je n’aurais pas fait du Scellier et mis 30% d’apport dans mon second studio.
Je le redis il est important de lire et relire ce forum afin d’éliminer de vous même toutes les questions basiques. Il faut bien se dire que les gens compètent sur ce Forum vont s’épuiser sur des questions basiques et n’auront plus la pêche pour les sujets techniques. Je sait comment ça se passe je suis Pro et je répond sur des forums en électricité, plomberie et chauffage.

D’ailleurs je remercie tout le monde pour tous les renseignements que vous donnez et qui nous font avancer.

Cordialement

Dernière modification par loetsa (20/04/2018 20h26)

Bonjour,

moi j’ai déjà fait péter les plafonds d’endettement.

J’ai eu la chance de présenter mon dossier au directeur d’agence lors d’un congé de ma conseillère.

Mon discours: d’un côté la vie de famille, on y touche pas. De l’autre, l’investissement autofinancé.
Pas de vase communiquant dans les hypothèses de départ, notamment pour financer des gros travaux (genre toiture à changer).

Certe, à l’époque, j’avais un bon salaire et de l’épargne.

Depuis, je me suis séparé de ma compagne et j’ai donc racheté la soulte de notre RP. Ma conseillère a tiqué sur le taux d’endettement.
Je lui ai dit: "Bon. Votre raisonnement n’est pas ok puisque j’étais déjà hors ratio d’endettement lors de l’emprunt, votre directeur a eu raison, l’investissement s’auto finance". Ca passe.

A voir pour mon prochain investissement en étant au chômage.